Торговым центрам Минска не хватает профессионального управления. Поэтому они пустуют?
Не так давно один из крупнейших столичных ТРЦ «Галерея Минска» перешел под управление российской компании «Практика Девелопмент», возглавляемой Булатом Шакировым. Некоторые заговорили о приходе российских компаний в сферу управления коммерческой недвижимостью и начале эпохи профессионального управления торговыми центрами в Беларуси. Так ли это на самом деле? За комментариями мы обратились в международную компанию Colliers International в Беларуси.
В одной из публикаций realt.byуже писал о том, что в понятие «управление недвижимостью» может вкладываться различный смысл: от технического обслуживания и эксплуатации (facilitymanagement) до управления объектом как коммерческим активом (propertymanagement) или комплексного управления портфелем (assetmanagement). И если техническое обслуживание так или иначе представлено в Беларуси, то компаний, обеспечивающих управление современным торговым центром с точки зрения повышения его эффективности и увеличения денежного потока (propertymanagement) практически нет.
Для чего нужно профессиональное управление торговым центром?
Управляющий директор, партнер Colliers International в Беларуси Денис Четвериков отмечает, что управление торговым центром позволяет решать как очевидные тактические, так и стратегические задачи. С одной стороны, управление торговым центром (PropertyManagement) позволяет обеспечить максимальную эффективность от его эксплуатации за счет:
· Управления концепцией и реконцепцией объекта (с определением единого его формата, целевой аудитории, ценовой категории, прогнозной посещаемости и конверсии и др.);
· Обеспечения оптимального пула арендаторов;
· Оптимальной конфигурации торговой аллеи;
· Навигации, дизайна, световой концепции, запахов и др.
· Управления договорами аренды;
· Выстраивания отношений с арендаторами;
· Внедрения системы метрик торгового центра: посещаемость, конверсия и др.;
· Обеспечения надлежащего технического обслуживания объекта.
По мнению эксперта, управление также является инструментом для повышения стоимости и капитализации объекта на различных стадиях.
— На инвестиционных рынках крупные игроки рассматривают и готовы приобретать объекты с понятным и эффективным управлением, которые могут обеспечить международные консалтинговые компании, — дополняет Денис Четвериков.
Кто управляет в Беларуси и управляет ли вообще?
Международный эксперт отмечает, что, как ни странно, но в Беларуси propertymanagement в полном смысле этого слова пока не существует. Собственники объектов зачастую не готовы делиться полномочиями и оплачивать услугу, смысл и результаты которой они не понимают, либо когда компетенция управляющих ниже, чем она есть у девелопера.
— В принципе, девелоперов можно понять. Для того чтобы обеспечить максимальную эффективность торгового центра, особенно в средне- и долгосрочной перспективе, нужно уметь разрабатывать и реализовывать концепцию торгового центра, вырабатывать видение и варианты его развития. Такими знаниями на белорусском рынке обладает небольшое количество компаний и специалистов. Например, наша компания за 12 лет работы на рынке разработала несколько десятков подобных концепций, — говорит Денис Четвериков.
Объекты в основном управляются или непосредственно собственниками торговых центров, или созданными ими аффилированными управляющими компаниями. Последние, как правило, создаются, если у девелопера есть несколько торговых объектов или они разноплановые.
- Почему так поступают девелоперы?
— Есть два ответа на этот вопрос. Либо у девелоперов нет выбора и предложения на нашем рынке соответствующих услуг, либо они вообще несколько пренебрежительно относятся к аутсорсингу, — высказывает свою точку зрения Денис Четвериков. — Многие национальные бизнесы в принципе заточены под то, что «все деньги» должны находиться внутри компании. Это касается не только управления недвижимостью.
Специалист уточняет, что сегодня на отечественном рынке к аутсорсингу услуг лояльно относятся лишь клининговые компании. Они поняли, что нанимать и содержать штат собственных уборщиц нецелесообразно.
«Практика Девелопмент», взявшая в управление ТЦ «Галерея Минска», на своем локальном рынке в России не отличается большим портфелем управляемых объектов, говорит эксперт международной компании ColliersInternational.
— Говорить о том, что российская управляющая компания всерьез занялась управлением на белорусском рынке пока преждевременно. Изменений в управлении объектом и самой команде пока не видно. Пожалуй, самым громким событием, которое произошло с «Галереей Минска» после перехода ее под управление «Практика Девеломент», становится замена арендатора Reserved на H&M, — дополняет международный эксперт.
Денис Четвериков говорит о том, что по мере развития белорусского рынка крупной торговой недвижимости будут расти и специалисты, и компании, которые обеспечат профессиональное управление торговыми центрами.
— И, самое главное, собственники объектов увидят разницу в уровнях своего профессионализма и выросших сторонних управленцев и смогут принять осознанное решение о передаче объекта во внешнее управление, — заключает эксперт.