«Это в два раза выгоднее, чем покупать квартиру». Почему белорусам стоит присмотреться к инвестициям в склады
Как развивалась складская недвижимость в Беларуси и чем она живет сейчас
Рынок складской недвижимости в Беларуси развивался неравномерно и тяжело. Об основных этапах этого развития рассказала учредитель IQ PROPERTY GROUP -- брокер складской и индустриальной недвижимости Кристина Крупанина на конференции информационного правового агентства Гревцова "Складская недвижимость. Логистические услуги". Так на становление современных форматов складских объектов повлияло несколько факторов. Например, в 2007–2014 годах наблюдался дефицит качественных складских объектов и очень высокие арендные ставки. При этом, первые современные склады класса B появились с 2005 года.
Не сильно спасало даже то, что в 2008 году приняли «Программу развития логистической системы до 2015 года». Да, к чиновникам пришло понимание о необходимости работы со складами класса B+ и А, но все это все равно шло медленно. Только к 2015 году на рынок выходит достаточное количество складских объектов современного формата. И вдруг происходит обратный процесс: экономический кризис приводит к тому, что со второй половины 2015 года до начала 2017-го наблюдается серьезный простой складских площадей и падение ставок на 20-30%. Из-за этого остановили новые проекты строительства складских комплексов.
Зато в 2011–2016 годах был бум логистических операторов. Специалист говорит, что в то время "практически каждый резидент объекта класса B+ и А пытается пробовать себя в качестве логистического оператора". Это, естественно, привело к демпингу на этом рынке. И в итоге, в период экономического спада с 2015 по 2017 год, на рынке логистических провайдеров остаются несколько самых сильных, которые успешно работают и развиваются сейчас. Сегодня уже почти нет проблем с тем, чтобы арендовать склад в Минске. Так же, как и достаточно предложений для тех, кто хочет купить склад.
-- Спрос и предложение в настоящий момент уравновесили друг друга. Дефицит складских площадей намечается к концу 2019 года. Во втором полугодии 2020 года появятся новые объекты и спрос будет уравновешен, -- уверена Кристина Крупанина.
"Регионы -- это больная тема"
Однако много проблем остается на региональном рынке складской недвижимости. Там преобладает старый фонд (то есть склады класса С). Качественные объекты есть в достаточном количестве лишь в свободных экономических зонах.
Девелоперы к таким объектам не имеют интереса: очень низкая доходность и длительная окупаемость. Но это лишь обостряет проблему и повышает потребность в складах/хабах современного формата в регионах. Хотя даже крупные компании говорят, что склады в регионах им не нужны. Все из-за небольшой площади всей страны -- в любой регион удобнее и быстрее доставить товар из Минска:
-- Для нас склады в регионах не актуальны, -- заявляет учредитель компании 21vek.by Иван Плюгачев. -- Потому что нам нужно все держать в одном месте. Если где-то в Гомеле будет то, что нужно в Гродно -- не выгодно логистически. В Беларуси выгодны склады в центре страны.
Инвестиционная привлекательность складов выглядит примерно так: срок окупаемости – от 10 лет и более, а доходность – от 8% до 10% в год.
Новые форматы в Беларуси и прогнозы
Особый формат, который сейчас активно развивается -- это склад-торговля. Это обычно помещения от 500 до 1000 квадратных метров со встроенными торгово-административными помещениями с видимостью и заездом с МКАД.
Что же касается тенденций и прогнозов, то Кристина Крупанина видит ближайшее будущее так: никаких резких изменений не будет, поскольку рынок уравновешен. Ситуация стабилизировалась еще в начале 2019 года, а доля вакантных площадей стремится к нулю. Но этот дефицит быстро снивелируется новыми объектами.
Интересно, что девелоперы предпочитают реализацию проектов под заказчика. Это выгодно и бизнесу, поскольку тогда он получает то, что ему нужно и не тратит время на поиски подходящего формата.
"Интернет-магазины будут главными арендаторами"
Российский рынок складской недвижимости более развит, чем белорусский. И чтобы узнать, какие тенденции стоит ждать на нашем рынке, можно внимательней присмотреться к соседям. Директор по работе с корпоративными клиентами компании Knight Frank (Россия) Константин Фомиченко рассказал об основных направлениях в развитии этой сферы. В первую очередь от отметил, что "интернет-магазины будут в будущем самыми главными арендаторами и покупателями складов, а вот, к примеру, фастфуд -- совсем не большой игрок на этом рынке".
Также эксперт прогнозирует развитие крупнейших розничных сетей как в крупных городах, так и регионах. При чем, как и Кристина Крупанина, Константин говорит о том, что строительство новых складов идет преимущественно в формате built-to-suit (то есть под конкретный заказ). В связи с этим девелоперы и конечные потребители "охотятся"на земельные участи с коммуникациями и подъездными путями. Да и вообще сейчас сохраняется стабильно высокий спрос на качественную складскую недвижимость. А инвестиционные фонды к таким качественным объектам (с низкой долей вакантных площадей и долгосрочными контрактами) тоже питают искренний интерес.
Кроме того, рынок идет в сторону частичной автоматизации складских комплексов и использования новых форматов: например, «light industrial» или оптово-распределительные центры.
«Light industrial» позволяет бизнесу развиваться, а людям зарабатывать на инвестициях в склад
Еще один эксперт из России рассказал более подробно о формате «light industrial», который сейчас развивается по всему миру. Генеральный директор, партнер компании Skladman USG Александр Хомич привел пример, который показывает, каков спрос на компактные, но удобные склады с офисами:
-- Просто ради эксперимента вывесил в интернете объявление о сдаче склада и прикрепил фото из Сиднея с малым помещением. Мне за день позвонили несколько человек, готовы были платить и переплачивать, чтобы этот объект не достался другому.
Александр утверждает, что склады формата «light industrial» (небольшой склад с маленьким офисным помещением) еще труднее найти, чем крупные объекты. Особенно качественные. Их мало строят сейчас. Девелоперы не видят в них выгоду.
-- А мы на этом уже сколотили хороший капитал, -- улыбается Александр Хомич. -- Кроме того, малый склад -- хорошая инвестиция для физлиц. В этом сегменте без проблем могут быть инвесторами обычные люди. И если окупаемость квартиры 25 лет, то склада -- всего 10. А по стоимости они вполне сопоставимы.
"Арендаторы не хотят платить за то пространство, которое они не используют"
В Беларуси тоже есть те, кто хорошо следить за тенденциями и гибко реагирует на изменения рынка. Компания "Белпромстрой" уже обратила внимание на мелкие склады. Учредитель компании Александр Мурашко рассказал, что работают с разными форматами. Например, flex-space или Industrial Townhouse. Это помещения, которые можно легко зонировать в зависимости от оперативных потребностей арендаторов:
-- Гибкая система планирования пространства позволяет арендаторам занимать и, соответственно, оплачивать только те площади, которые им необходимы в данный момент (система перегородок, деление склада на отапливаемые и неотапливаемые в любых пропорциях).
В период кризиса 2014-2016 годов мы быстро отреагировали на негативные тенденции в экономике и мгновенно разделили большие площади на более мелкие, привлекая при этом новых партнеров на высвободившиеся площади. Даже в этот непростой период показатель заполняемости площадей был более 90%.
Есть еще пара популярных форматов. Например, fulfillment. Он популярен в сегменте e-commerce. Такой формат позволяет осуществлять полный комплекс операций с товаром от его поступления на склад, до передачи конечному потребителю. А self storage - это склад самообслуживания, предназначенный для хранения личного имущества. Такие помещения служат для хранения мебели, выставочных образцов, остатков непроданного товара, архивных документов.
Отдельно Александр Мурашко выделяет объекты многофункционального назначения:
- Уже на стадии их проектирования закладываются возможности переоборудования в зависимости от возникающих потребностей под промышленное помещение, склады-холодильники или теплые склады.
Бизнесмен также подчеркивает, что общая для всех форматов тенденция - это "чипивизация" зданий. Иными словами, всеми системами в таком помещении можно управлять через компьютер. Поэтому в ближайшем будущем рынок складской недвижимости выйдет на новый уровень, и старые помещения все меньше будут соответствовать запросам клиентов.
Фото: Павел Садовский.
Читайте также: