Март 2019: средняя цена проданных в Минске квартир вновь снизилась
Спрос на квартиры в Минске в январе-феврале демонстрировал неплохую динамику роста, но мартовские результаты не впечатлили. Общее количество зарегистрированных сделок оказалось лишь немногим более 1000, что по меркам прошлых лет является посредственным результатом. По сравнению с мартом 2018 года спрос сократился на 26,5%.
Что касается предложения, то в марте его уровень практически не изменился — выставленных на продажу квартир стало больше на 0,8%.
По сравнению с февралем больше сделок регистрировали с двух- и трехкомнатными квартирами (+4% и +6% соответственно). 4-комнатных квартир купили на 11% меньше, спрос на «однушки» остался на прежнем уровне.
На квартиры в готовых новостройках пришлось 7,4% всех сделок. На рубеже 2018-2019 годов этот показатель достиг исторического минимума, что указывает на дефицит готового жилья на первичном рынке.
Заводской район столицы пользовался повышенным спросом — его доля оказалась одной из самых высоких за последние 2 года. Также активнее, чем обычно, покупали квартиры в Ленинском районе столицы.
В марте активизировался спрос на дорогие квартиры в современных каркасно-блочных домах, а также домах сталинской эпохи.
В то время как цены предложения квартир продолжают расти, реальные сделки демонстрируют иную динамику. Cредняя цена проданных квартир поданным реальных сделок снизилась в марте на1,4% исоставила1286$/м2.
Взависимости отчисла комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):
· 1-комнатные квартиры: 1392$/м2 (+0,8% замесяц)— $48 500;
· 2-комнатные квартиры: 1235$/м2 (-1,1%)— $59 275;
· 3-комнатные квартиры: 1166$/м2 (-5,3%)— $78 000;
· 4-комнатные квартиры: 1151$/м2 (-1,5%)— $82 000.
Если судить по средним ценам сделок, то «однушки» сейчас самые дорогие по отношению к 2- и 3-комнатным квартирам за почти 7-летнюю историю наблюдений. Нечто подобное также наблюдалось осенью 2013 и в конце 2014 годов, когда цены начинали снижаться после достижения локального пика.
Цены предложения продолжают медленно подниматься. В марте индекс цен предложения вырос на 0,8%, ещё быстрее дорожали сталинки и квартиры в современных каркасно-блочных домах. По всей видимости, это реакция на активизацию спроса в этих сегментах.
Разрыв между средним уровнем цен предложения и реальных сделок оказался максимальным за последние 15 месяцев.
Рост цен преобладал в центре города, у спальных районов негативная динамика встречалась чаще.
Курсовые колебания повлияли на средний уровень долларовых цен на квартиры в Риге, Вильнюсе и Варшаве. В каждом из трех городов было отмечено снижение, сильнее всего цены опустились в Варшаве (-1,8%). В Киеве цены практически не изменились, в Москве рост составил 1%.
По уровню спроса I квартал 2019 года можно приравнивать к довольно результативным 2013 и 2017 годам. Но если в качестве ориентира взять прошлый год, то станет очевидным, что от ажиотажа не осталось и следа. За последние три месяца в Минске купили примерно на 1100 квартир меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Возвращение кредитов от Беларусбанка на «вторичку» может немного подогреть спрос, но вряд ли стоит ждать ощутимого всплеска в числе сделок.
Другой важной особенностью первого квартала можно назвать несоответствие динамики цен предложения тому, что происходит с ценами реальных сделок. Отчасти на это повлияли результаты января, когда цены проданных квартир показали аномальный рост. Сейчас структура спроса стабилизировалась и мы видим возврат к уровню осенних месяцев. Фактически рост цен предложения пока ничем не подкреплен — новые продавцы выставляют более высокие цены по сравнению с текущими предложениями, но и продажи проходят со всё более значительным торгом.