Стоимость жилья «отвязали» от валюты, а коммерсанты будут решать жилищную проблему очередников. Министерство о новшествах указа по «долевке»

10 декабря 2018 года президент подписал новый указ №473 о долевом строительстве. Документ базируется на нормах указа №263, который действовал с 6 июня 2013 года и отменен после вступления в силу нового документа.

13 марта 2019 года вступило в силу постановление правительства №156, которым утверждено Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства. Нормативный документ принят в развитие указа №473.

О том, какие новшества содержат нормативно-правовые акты, порталу Realt.by рассказала начальник отдела регулирования жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Татьяна Затуренская.

Покупать квартиры будем только за рубли

До настоящего времени действовала норма, согласно которой стоимость жилого помещения в договорах долевого строительства прописывалась в белорусских рублях с привязкой к доллару США. Новым указом №473 такая возможность исключена. Правда, данная норма распространяется только на дома, разрешительная документация по которым получена после вступления в силу нового указа.

— В Беларуси взят курс на дедолларизацию. В этой связи было принято решение, что расчеты за квартиру целесообразно производить в белорусских рублях без привязки к иностранной валюте. Министерством экономики разработаны прогнозные индексы цен в строительстве, рассчитываемые на несколько лет. Если к моменту сдачи дома в эксплуатацию они увеличатся по сравнению с теми, которые учитывались при первоначальном расчете цены, то застройщик вправе автоматически повысить стоимость жилья. К тому же в последние годы в нашей стране не наблюдается резких скачков курса рубля по отношению к доллару, он остается относительно стабильным. Поэтому я не вижу здесь никаких проблем. Главное для застройщиков — укладываться в нормативный срок строительства, — уточняет Татьяна Затуренская.

Согласно ранее действовавшему законодательству, если застройщик не укладывался в нормативные сроки ввода дома в эксплуатацию, то он должен был предупредить об этом дольщиков за два месяца. В новом указе этот срок сокращен до одного месяца.

К слову, Минстройархитектуры подготовлен новый проект постановления правительства №1450 о правилах заключения договоров подряда, в котором предлагается продлевать нормативный срок строительства только один раз. Работа в этом направлении идет, но пока окончательное решение не принято.

Татьяна Затуренская считает, что застройщик в ходе строительства должен предпринимать все меры для того, чтобы дом не превратился в долгострой. Рецепт в такой ситуации один, и он лежит на поверхности. Чтобы привлечь потребителей, надо снижать цену. С другой стороны, есть много дольщиков, которые не платят по счетам месяцами. Значит, с ними надо расторгать договорные отношения и заключать договоры с новыми дольщиками.

— Я считаю, что нельзя бесконечно продлевать нормативный срок строительства, потому что в конечном итоге это выливается в большую трагедию  для дольщиков, особенно тех, кто платит своевременно, — уточняет начальник отдела министерства.

В этой плоскости лежит еще один вопрос, которой волнует застройщиков, приобретающих земельные участки на аукционах. На торгах они приобретают право аренды на участок на 5 лет, в течение которого должны его освоить. Тогда зачем для них устанавливается нормативный срок строительства?

— Если застройщик готов купить участок на аукционе, отселить людей и построить дом с привлечением средств граждан, то он должен укладываться в нормативный срок строительства. Если же он строит за свои деньги и собирается реализовывать готовые квартиры, тогда он не ущемляет ничьих интересов. Но таких финансово устойчивых застройщиков у нас на рынке, к сожалению, единицы. Да и люди вряд ли согласятся ждать пять лет. Они купят недорогую квартиру у застройщика, который построит дом за 1-2 года, — высказывает свою точку зрения Татьяна Затуренская.

Частных застройщиков обязали строить квартиры для очередников

Данная норма распространяется и на дома, строительство которых будет вестись на участках, приобретенных на аукционах.

До выхода нового указа в документации по участкам, реализуемым на аукционных торгах, не указывалось, сколько нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан обязан привлечь застройщик к строительству жилых помещений долевым способом. После того, как он становился победителем, до него могли доводиться данные нормативы. Это создавало девелоперам немало проблем.

Чтобы разрешить проблемный вопрос, в указе №473 четко прописано, что количество очередников, направляемых на строительство местными исполкомами, будет прописываться в решениях о выставлении земельных участков на аукционы. Это даст возможность заказчикам строительства производить нужные расчеты до аукциона и принимать для себя решение, стоит ли идти на аукцион и будет ли получена коммерческая выгода от реализации проекта.

— Сегодня в Беларуси, а особенно в Минске, на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит огромное количество граждан. Каким-то образом надо решать их жилищную проблему и сокращать очередь. Частные застройщики работают на территории нашей страны и должны принимать участие в решении этой проблемы, — комментирует норму начальник отдела регулирования жилищной политики Минстройархитектуры. — Я считаю, что город вправе направлять очередников на строительство квартир долевым способом в коммерческих домах. Тем более что эти дольщики имеют при строительстве определенные льготы и не особо ухудшают финансовое положение частных застройщиков. Например, на них не распространяется усредненная норма сноса. Государство решает социальную задачу. Мы должны вести такую политику, чтобы это было выгодно и государству, и городскому бюджету и чтобы не разорился коммерческий застройщик.

По всей видимости, пока остается открытым вопрос, будет ли данная норма указа распространяться на дома застройщиков, квартиры в которых реализуются по жилищным облигациям.

По мнению Татьяны Затуренской, выпуск жилищных облигаций регулируется и находится в ведении Департамента по ценным бумагам Министерства финансов.

— Жилищная облигация — это ценная бумага, стоимость которой соответствует цене квадратного метра жилого помещения. Пока я не знаю случаев, чтобы она продавалась по разным ценам — для очередников и неочередников, — уточняет начальник отдела министерства.

Госзастройщикам разрешили оставлять себе деньги от продажи готовых квартир

До настоящего времени существовала практика, что не реализованные государственными застройщиками в процессе строительства долевым способом квартиры переходили в коммунальную собственность города. Затем они продавались на аукционах, а деньги от их реализации поступали в местные бюджеты. Заказчики недополучали прибыль, что негативно сказывалось на их финансовом положении.

Согласно новому указу государственные застройщики получили право самостоятельно распоряжаться и продавать свободные жилые и нежилые помещения в домах, построенных за собственный счет, и аккумулировать деньги на своих расчетных банковских счетах.

— После принятия указа №473 в министерство поступает много обращений от застройщиков с просьбой прокомментировать данную норму. Она прописана в подпункте 1.14 указа и вступила в силу с момента его официального опубликования, то есть с 12 декабря 2018 года, — разъясняет Татьяна Затуренская.

Кроме того, в новом указе закреплена норма, согласно которой коммунальные унитарные предприятия — УКСы и организации КПД — получили право публиковать проектную декларацию и заключать договоры долевого строительства без 15-процентной готовности дома, возведенного за свой счет.

Перечисляем деньги подрядчику с прибыли от продажи квартир по коммерческим ценам

В соответствии с ранее действующим указом застройщик по окончании строительства обязан был часть прибыли перечислить генподрядчику. Но постоянно возникали вопросы, от какой прибыли.

В указе №473 конкретизировано, что средства генподрядчику будут перечисляться только от фактически полученной прибыли по окончании строительства, и расчет будет производиться лишь по объектам долевого строительства, квартиры в которых реализуются по коммерческим ценам.

Деньги за переплату квартир будут возвращаться и дольщикам

На практике возникали случаи, когда по окончании строительства дома стоимость в нем квартир снижалась. Чаще всего это касалось жилых помещений граждан, строящих жилье с государственной поддержкой.

Раньше переплаченные денежные средства возвращались только в ОАО «АСБ "Беларусбанк"» на погашение льготного кредита. Теперь они будут аккумулироваться и на других источниках финансирования (субсидия, коммерческий кредит, собственные средства), в том числе на расчетных счетах самих дольщиков.

Меняем квартиру в доме без возврата денег

Согласно ранее действующему законодательству дольщик в процессе строительства имел право поменять одну квартиру в доме на другую. Но при этом он должен был расторгнуть первый договор, получить внесенные на строительство квартиры деньги с индексацией, а затем заключить второй договор и внести деньги на строительство новой квартиры. Сумма индексации оставалась на руках у дольщика.

— Это было не совсем логично. Поэтому разработчиками указа было принято решение, что в таких случаях с дольщиком будет заключаться дополнительное соглашение к договору с указанием номера новой квартиры. Деньги, направленные на строительство первого жилого помещения, будут засчитываться и направляться на строительство другой квартиры без индексации, — дополняет Татьяна Затуренская.

Хотим снизить цены на квартиры — выпускаем новую декларацию

В практике есть немало случаев, когда застройщики для активизации продаж квартир и привлечения к ним потребителей снижают цены на квартиры. По ранее действующему законодательству такое решение оформлялось приказом компании.

— Правоохранительные органы увидели в такой схеме реализации квартир коррупционную составляющую. Поэтому в новом указе прописана норма, согласно которой непроданные квартиры находятся у застройщика не более месяца. Если заказчик хочет снизить на них цену, он должен опубликовать по этим квартирам проектную декларацию с указанием новой цены, — поясняет начальник отдела министерства.