Декабрь 2018: вторичный рынок жилья завершил год снижением цен

Одним из самых обсуждаемых событий конца 2018 года стала приостановка выдачи жилищных кредитов двумя крупными банками. По всей видимости, в декабрьской статистике по спросу этот факт уже нашел отражение — объём сделок купли-продажи квартир сократился на 13% по сравнению с ноябрём.

Этот результат небезосновательно можно считать скромным, ведь мы привыкли, что именно на последний месяц в году приходится всплеск активности покупателей. В среднем за последние 10 лет в декабре регистрировали 1068 сделок, что ощутимо выше нынешнего показателя. А отставание от показателя декабря 2017 года и вовсе превышает 30%.

Минувший год оказался вторым по объему реализованных квартир за всю историю наблюдений, лишь немного уступив своему предшественнику. Но, судя по нисходящей динамике спроса, 2019-ый может оказаться вполне заурядным.

Читайте также: Итоги 2018 года: поддерживать высокий спрос будет сложно, цены на квартиры в шаге от снижения

Предложение квартир в декабре сократилось на 5,9%, что не стало неожиданностью — праздничный период всегда накладывает отпечаток на количество выставленных на продажу квартир. По первым январским данным мы видим, что с середины месяца  восстановление уже началось.

Количество выставленных на продажу квартир в декабре в 7 раз превысило число проданных – это самые сложные условия для продавцов за последние 22 месяца. Есть все основания полагать, что в январе-феврале ситуация ещё усугубится из-за сезона слабых продаж.

Сильнее всего падение спроса ощущалось у 1- и 3-комнатных квартир, сделок с которыми стало меньше на 16-18%. 2-комнатных квартир купили на 8% меньше, чем в ноябре, спрос на «четырешки» немного вырос (+2%).

В случае с «однушками» ситуация и вовсе любопытная – их доля в общей структуре спроса составила 37,6%, что стало самым низким значением за последние 12 месяцев. Сокращение числа «стартеров» для цепочек в последующие месяцы может усугубить и без того сложную ситуацию со спросом в январе-феврале.

Доля Заводского района, где цены на квартиры обычно ниже средних по городу, выросла в общей структуре спроса с 8,8% до 12,5%, что в контексте данного показателя является очень ощутимым повышением.

На квартиры в готовых новостройках (дому не более года) пришлось лишь 5,6% всех сделок — это новый 7-летний минимум.

Изменения в структуре спроса нашли отражение в ценовой динамике. Средняя цена квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, опустилась в декабре на 1,0% и составила 1272 $/м². Последний раз цены проданных квартир снижались на 1% и более в апреле 2017 года.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен): 

· 1-комнатные квартиры: 1363 $/м² (-0,6% за месяц) – $47 000; 

· 2-комнатные квартиры: 1236 $/м² (-1,0%) – $58 000; 

· 3-комнатные квартиры: 1205 $/м² (+1,6%) – $81 000; 

· 4-комнатные квартиры: 1118 $/м² (-2,7%) – $89 500.

Разрыв между средним уровнем цен предложения и реальных сделок составил максимальные с начала года 3,9%.

Цены предложения квартир в декабре изменились незначительно, а по итогам первых январских недель мы отмечаем разворот в ценовой динамике — квартиры дешевеют 3 недели подряд.

Максимальные темпы роста цен в декабре наблюдались в микрорайонах Автозавод, Золотая Горка и Кунцевщина. Наиболее ощутимое снижение (на 3% и более) было зафиксировано в Новинках и районе Велозавода.

Рост цен на квартиры в декабре был отмечен в Киеве, Варшаве, Вильнюсе и Риге и находился на уровне 1,5%. Что касается Москвы, то здесь средний уровень цен опустился на 0,7%. По итогам минувшего года квартиры в российской столице подешевели на 8,3% при росте в Минске на 9,2%. В других столицах региона изменения долларовых цен по итогам года не выходили за пределы диапазона +\- 3%.