Что ждет рынок новостроек Минска в 2019 году — экспертное мнение
Ситуацию на рынке новостроек Минска в текущем году и то, что может ожидать его в 2019 году, мы обсудили с управляющим партнeром группы компаний ViVa Invest, экспертом Юрием Жарковым.
Кредиты не дали рынку упасть
В 2018 году спрос на рынке новостроек Минска поддерживался за счет банковского кредитования. Как и в прошлом году, кредиты оставались доступными, и покупатели активно привлекали их к покупке нового жилья.
— Второй год подряд рынок развивается так, как, в принципе, он и должен развиваться. Доступные и соответствующие темпам поглощения кредиты помогали рынку находиться в равновесном состоянии. Я считаю, что это позитивная тенденция, — уточняет Юрий Жарков.
Правда, немного неразберихи на рынок внесла вступившая в силу с 1 мая этого года ИнструкцияНацбанка о порядке предоставления и возврата кредитов. Но большая часть покупателей, которые долго ждали «дна» рынка и благодаря чему формировался отложенный латентный спрос, воспользовались кредитами и успели купить квартиру в 2017 и первой половине 2018 года. Поэтому летом количество желающих привлечь кредиты заметно снизилось, и на рынке наступило характерное сезонное затишье.
В то же время эксперт отмечает, что в июле группа компаний ViVa Invest начала изучать спрос в отношении дома в микрорайоне Сухарево, а уже в августе стало понятно, что спрос превысил ожидания застройщика. В течение двух недель после выхода проектной декларации было реализовано более 60 квартир на начальной стадии строительства.
— Когда на рынок выходят подобные предложения с компактными квартирами эконом-класса, где общая площадь однокомнатных составляет 40 квадратных метров, двухкомнатных — 56, а трехкомнатных 72 квадратных метра, то спрос на них большой. Это говорит о том, что на рынке наблюдается дефицит ликвидного предложения для потребителей, — дополняет Юрий Жарков.
В 2018 году жилье эконом-класса по-прежнему остается самым востребованным на рынке и на этапе долевого строительства в спальных микрорайонах столицы реализуется в среднем по 1000 долл./кв.м, готовое — по 1100-1150 долл./кв.м.
Рынок поддержали и квартиры евроформата
Первые квартиры индустриальной серии М111-90 с отдельной спальней евроформата были предложены группой компаний ViVaInvest в доме в микрорайоне Степянка. Новый продукт получился благодаря совместным усилиям участников проекта путем трансформации стандартных однокомнатных квартир. В домах также установлены безопасные лифты OTIS, светлые входные группы, энергоэффективное LED-освещение мест общего пользования, а также допущены иные улучшения, снижающие затраты на эксплуатацию жилого дома.
Вслед за группой компаний ViVaInvest новый продукт на рынке стали предлагать и другие застройщики — «Трайпл», «Мирный путь».
— С появлением на рынке квартир евроформата и при поддержке рынка со стороны кредитной системы, квартиры-студии начнут сдавать свои позиции. Когда в доме запроектировано много небольших квартир по 30-35 квадратных метров, застройщику надо предусмотреть большее количество технических стояков, парковочных мест, что ведет к дополнительным затратам и удорожанию квадратного метра. Комфорт проживания в подобных домах также страдает, — дополняет Юрий Жарков.
Находит своего покупателя и жилье повышенного качества
Эксперт говорит, что на рынке сохраняется спрос и на жилье комфорт-класса, которое на этапе строительства в среднем реализуется по 1150-1200 долл./кв.м, а готовое — по 1300 долл./кв.м.
Учитывая, что это жилье более дорогое, продавать его наравне с теми же темпами поглощения, как и у домов эконом-класса, объективно сложнее. Поэтому застройщики, работающие в данном сегменте, — «Айрон», «Жилстройкомплект», «10 УНР-инвест» и другие — стремятся вырабатывать проекты, приближенные к сегменту компакт-класса с «разумными» планировками.
— Дома класса «комфорт» — самый сложный сегмент рынка, и он всегда был таковым. Квартиры в индивидуальных проектах продаются хорошо и стабильно, когда экономическая ситуация предсказуема, а кредитная поддержка постоянна во времени и объемах. Однако нередко застройщикам приходится организовывать сбыт по ценам, критически близким к себестоимости, поэтому эволюция качества в этом сегменте происходит едва заметными для потребителя темпами, — говорит Юрий Жарков.
Что касается жилья премиум-класса, то эксперт к нему относит только дома на улице Румянцева. Все остальные предложения на рынке, которые позиционируется в этом сегменте, имеют те или иные недостатки в виде месторасположения, соседнего окружения, комфортности среды, вида из окна, узких оконных проемов и мест общего пользования, транспортной доступности и других, которые сдерживают потребителей платить соответствующую заявленному премиум-классу цену.
Эксперт считает, что большинство этих домов надо позиционировать как бизнес-класс, и это было бы честно.
УКСам доверяют больше?
В этом году УКСы на коммерческий рынок предложили достаточно доступное жилье и создали тем самым ажиотаж. После выхода проектных деклараций люди днем и ночью дежурили под дверями УКСов, отмечались в очереди, чтобы в первый день приема документов подать свою заявку и купить желанную квартиру.
— На самом деле, на рынке имели место случаи, которые можно охарактеризовать, как нездоровую конкуренцию. Зачем УКСу продавать квартиры по ценам ниже рыночных? Государственный застройщик — это ведь тоже девелопер, и при работе на коммерческом рынке его главная задача — зарабатывать и платить налоги государству. Но если УКС выступает проводником социальной функции государства, тогда для этого ведь есть отдельная выработанная технология реализации квартир в рамках утвержденных социальных программ, — высказывает свою точку зрения эксперт.
Можно предположить, что ажиотаж у дверей УКСов создается не только по причине более низкой цены на квартиры, но и из-за того, что люди больше доверяют госзастройщикам.
— Да, возможно, это и так. Но далеко не все люди хотят покупать квартиры у госзастройщика. У каждого есть свой покупатель. Вероятно, у госзастройщиков покупателей больше, чем предложения, поэтому и формируется очередь, — рассуждает Юрий Жарков.
Эксперт считает, что УКСы оказывают несущественное влияние на уровень рыночных цен, еще меньше — на качественное развитие. Тем не менее, частные застройщики ощущают влияние ценовой конкуренции госзастройщиков в ситуациях, когда каждый платежеспособный клиент на счету.
Продавать квартиры придется только в рублях
По действующим правилам цена в договоре долевого строительства указывается в белорусских рублях с привязкой к доллару США. Согласно новому указу №473 она должна прописываться только в белорусских рублях.
Свои предложения по внесению изменений в Гражданский и Банковский кодексы, чтобы уйти от привязок к валютным эквивалентам в договорах, подготовил и Нацбанк.«Привязка к валюте — пережиток прошлого, — сказал на пресс-конференции 20 декабря председатель правления Нацбанка Павел Каллаур, — Предложения подготовлены, и мы глубоко убеждены в правильности этих мер».
По мнению Юрия Жаркова, это хорошая тенденция и в долгосрочной перспективе пойдет рынку на пользу.
— Уже сегодня все квартиры мы продаем со 100-процентной оплатой. Как таковой рассрочки нет ни у нас, ни у большинства других частных застройщиков. Потребитель оплачивает своими деньгами до 50% от полной стоимости жилого помещения, а на оставшиеся 50% привлекает кредит, который банк перечисляет через две недели на счет застройщика, — говорит Юрий Жарков. — Если случится так, что кредитная поддержка на рынке существенно ограничится, тогда придется искать пути адаптации. Сейчас сложно говорить о том, как застройщики будут уходить от валютных рисков и будут ли они иметь значение после полной дедолларизации экономики.
В то же время эксперт акцентирует внимание на том, что в настоящее время любой крупный генподрядчик подписывает договор с заказчиком строительства в рублях с привязкой к индексам СМР, в редких случаях — контрактную цену. Они, в свою очередь, привязаны к индексу инфляции, которая на 2019 год прогнозируется на уровне порядка 5%.
— При правильном подходе к организации инвестиционного процесса, в случае макроэкономических шоков, в неприятную ситуацию в первую очередь попадает генподрядчик. Если застройщик не получит планируемого размера прибыли, так он должен понимать, что ему придется взять риски на себя, а не перекладывать их на потребителя, — говорит эксперт.
Сколько будет стоить «квадрат» жилья
На республиканском семинаре-совещании по развитию строительного комплекса глава государства предостерег от автоматического увеличения стоимости квадратного метра в связи с ростом зарплат, в том числе строителей на 30-35% за счет применения новых тарифов.
Перед правительством стоит задача при формировании цены квадратного метра сохранить формулу «один квадратный метр с господдержкой не выше среднемесячной заработной платы». Одновременно глава государства предупредил, что «достижение уровня заработной платы в 1 тысячу рублей не означает, что метр жилья автоматически должен стоить столько же».
— Вместе с ростом зарплат строителей, которая напрямую связана со стоимостью строительно-монтажных работ, вырастет и себестоимость строительства. Увеличится ли цена реализации квартир, покажет время. Но рентабельность строительства очевидно упадет. Возможно, ее снижение сразу и не скажется на рыночной цене «квадрата», поскольку в данный момент запас прочности имеется. Но учитывая, что все аукционные площадки имеют существенные обременения, то, возможно, некоторые застройщики учтут свои будущие затраты в добавочной стоимости текущих проектов, если рыночная ситуация будет этому благоволить, — рассуждает Юрий Жарков.
Эксперт считает, что если в 2019 году банки будут продолжать активно кредитовать недвижимость, то цена «квадрата» будет расти в течение года и к концу превысит запланированный уровень инфляции.
— Говорить о снижении цен можно только в случае, если на рынке произойдут макроэкономические шоки или существенно ограничится кредитная поддержка, — высказывает свое мнение эксперт.
Спасет ли ипотека?
Юрий Жарков не возлагает большие надежды на ипотеку. Он считает, что единственная ее польза в том, что кредитополучателю не надо будет заручаться поддержкой поручителей. Но взамен этого банки, получая непрофильные активы и страхуя свои риски, вероятнее всего, будут ограниченно кредитовать сделки с недвижимостью под более высокие процентные ставки и с большим размером первоначального взноса. Можно ожидать, что однозначной привлекательностью национальная ипотечная система обзаведется на более поздних этапах развития.
— Не факт, что ипотека в Беларуси будет предоставляться не на 20, а 40 лет. Чтобы кредитоваться на такой длительный период и под такую низкую процентную ставку, как, например, в США, гражданин должен очень много и хорошо работать, а также смертельно бояться остаться без работы, — говорит Юрий Жарков. — К сожалению, у белорусов не столь радикальный менталитет, да и банковская система еще не готова к масштабному развертыванию долгосрочного кредитования только под залог недвижимости.
Также читайте у нас: