«Цены на дома упали ниже себестоимости строительства и продать их завтра дороже, чем сегодня, не получится» — эксперт
Тенденции рынка уходящего года и перспективы его развития в 2019 году мы обсудили с начальником отдела «Дома. Дачи. Коттеджи» ООО «Твоя столица» Еленой Акулич.
По словам эксперта, 2018 год для рынка загородной недвижимости был достаточно стабильным, и сделки совершались на уровне предыдущих лет.
Однако данные Национального кадастрового агентства говорят о том, что в течение последних трех лет спрос на дома и коттеджи был не равномерным. Например, в Минске количество сделок на некоторые типы строений выросло от 5 до 15%. Ежемесячно в столице совершается по 7-10 сделок купли-продажи. Так, в 2016 году было зарегистрировано 84 сделки, в 2017-м — 79 и за 11 месяцев 2018 года — 102 сделки.
В Минской области количество сделок с домами, наоборот, снизилось по причине того, что люди охотнее стали покупать дачи.
— С каждым годом спрос на этот тип недвижимости растет. Дачи стали самыми доступными по цене. Сейчас любая семья способна накопить 3-5 тысяч долларов, чтобы купить дачу за городом и пребывать в ней даже круглый год, — говорит эксперт.
Сезонность уходит на второй план
Существует мнение о том, что рынок загородной недвижимости, как никакой другой, подвержен сезонности. Такой точки зрения чаще всего придерживаются продавцы недорогих объектов. Они считают, что, например, в марте есть больше шансов быстрее и дороже продать дом или дачу.
— Несомненно, весной спрос на эти объекты увеличивается. Но нет никаких гарантий, что строение удастся продать дороже, — говорит Елена Акулич. — В сезон растет количество предложений, а вместе с ним и конкуренция. Учитывая, что с 2009 года цены на рынке загородной недвижимости только падают, шансов продать объект завтра дороже, чем сегодня, нет.
Практика показывает, что сейчас многие продавцы не могут вернуть деньги, вложенные в строительство. Очень часто они вынуждены продавать объекты даже ниже себестоимости. Порой, чтобы реализовать дом по более высокой цене, они прибегают ко всевозможным ухищрениям, завышают себестоимость и т.д.
Данные статистики последних трех лет говорят о том, что спрос на дома в столице и загородную недвижимость в минском регионе традиционно снижается в период новогодних праздников. В то же время, в декабре сделок совершается больше, чем в январе. В феврале отмечается резкое увеличение спроса.
С 2015 года по настоящее время пик продаж дач приходился на разные месяцы — июль, март и октябрь. Например, в 2017 году он был в июле и октябре.
— Если на рынок поступает хорошее капитальное строение, то оно, как правило, продается быстро. Если достойных вниманию потенциальных покупателей объектов мало, то и продаж нет, — уточняет Елена Акулич.
В целом пик продаж дач приходится на весну и осень. Меньше всего сезонности подвержен рынок домов в Минске. Капстроения активно продаются и в марте, и мае, и июле, и октябре, и в ноябре.
Что влияло на поведение продавцов
В 2018 году произошел ряд изменений в земельном законодательстве, которые в той или иной мере повлияли на поведение игроков рынка, и в первую очередь продавцов.
26 декабря 2017 года Президент подписал указ №463, которым усовершенствована процедура изъятия и предоставления земельных участков. В развитие документа было разработаноположение о порядке продажи не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач с публичных торгов, утвержденное постановлением Совмина от 23 марта №220, которое вступило в силу 31 марта текущего года.
По закону собственники жилых домов и дач должны были завершить строительство в течение трех лет с даты государственной регистрации права частной собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды на земельный участок. Тот, кто не успевал достроиться, мог продлить срок строительства на два года, продать «незавершенку» или законсервировать объект один раз и на три года. При несоблюдении указанных сроков местные исполкомы могли изъять земельный участок с незавершенным объектом и продать на аукционе.
Первый аукцион по продаже участков с «незавершенкой» единым лотом в Минском районе областной центр инвестиций и приватизации провел в июне. Всего в этом году было организовано и проведено 3 аукциона, на которых реализовано 12 лотов. Аукционы показали, что интерес к участкам с незавершенными строениями со стороны потенциальных покупателей был большой.
Елена Акулич говорит, что принятие решения о продаже с публичных торгов участков с «незавершенкой» еще больше всколыхнуло рынок. Продавцы обращались в агентство, консультировались, какие меры надо предпринять, для того чтобы сохранить за собой участок.
Указом №463 также закреплена норма, согласно которой владельцам разрешили пользоваться земельными участками и улучшать на них объекты недвижимого имущества до принятия решения об изъятии участка для государственных нужд и сносе. Они получили право, которого ранее не имели, возводить хозяйственные постройки и реконструировать жилые дома, устраивать мансарды, пристраивать саузлы, ванные, топочные, подключаться к инженерным сетям и т.д.
— Потенциальные покупатели стали чаще рассматривать предложения домов в Минске, находящихся в зоне реконструкции территорий. Владельцы таких капстроений годами жили в подвешенном состоянии, ждали сноса и не могли производить их улучшения. Теперь это стало возможным, и спрос на такие дома возрос, — уточняет Елена Акулич.
Наделал немало шуму и вопрос, связанный с налогообложением не завершенных строительством законсервированных строений. Некоторые такие капстроения были зарегистрированы как объекты неустановленного назначения, и налоговые инспекции стали насчитывать на них подоходный налог в размере 13%.
— Многие продавцы попали в очень неприятную ситуацию, у некоторых дело дошло до судов, — уточняет эксперт.
Попали в непростую ситуацию и собственники, в числе которых оказались и наследники ветхих и пустующих жилых домов. 4 сентября глава государства подписал указ №357, который позволил местным властям отчуждать такие дома на селе без аукциона, а в областных городах и иных населенных пунктах, определенных облисполкомами, — по результатам аукционов.
— С июля месяца к нам стали обращаться продавцы пустующих и ветхих домов, в первую очередь за консультационной помощью. Но с нашим участием было продано несколько домов. Продавцы стали беспокоиться, что могут потерять дома, — рассказывает Елена Акулич.
В этом году получили новый толчок для развития поселки коттеджного типа.
— У покупателей появляется все больше и больше возможностей купить дом за городом. Они этим пользуются и оказывают давление на продавцов снижать цены. В новых поселках предлагается хоть и однотипное жилье, но с централизованными коммуникациями и инфраструктурой. Это новая тенденция, и она получит развитие в 2019 году, — говорит эксперт.
Развенчан миф о том, что на участке, предоставленном под личное подсобное хозяйство, нельзя зарегистрировать и продать хозяйственную постройку.
— Сегодня в Ждановичах мы продаем такую хозпостройку, где можно находиться круглый год. На объект выписан техпаспорт, имеется свидетельство о государственной регистрации, — рассказывает Елена Акулич.
Чем руководствуются продавцы
Несмотря на то, что тенденция на падение цен на рынке сохраняется, многие продавцы по-прежнему выставляют дома на рынок по завышенным ценам.
— Ежегодно в нашем агентстве мы продаем примерно по 100 объектов. Некоторые продавцы расторгают эксклюзивные договоры, понимая, что по предложенным ими ценам продать объекты нереально. При оценке домов мы отталкиваемся от многих факторов — месторасположения, типа, индивидуальных характеристик, аналитики и других. Продавцы же выставляют цену, которую они видят в рекламных предложениях, полагая, что их дом ничуть не хуже, а, может быть, даже лучше. Поэтому мы не работаем с продавцами, которые завышают реальные цены. Сейчас продать эти объекты по заявленной стоимости не предоставляется возможным, — рассказывает Елена Акулич.
Многие продавцы надеются на чудо, ждут своего покупателя и не спешат реализовывать свои объекты.
— Если человек надеется на чудо, он имеет на это право. Но за мою 10-летнюю практику в агентстве было всего два таких случая,— уточняет эксперт.
Есть продавцы, которые хотят продать дом и взамен на вырученные деньги купить две квартиры.
— Сейчас это невозможно. По цене дома можно купить две квартиры в пригороде или одну квартиру в Минске с доплатой, — дополняет начальник отдела. — Диапазон средних цен на штучный товар снизился, а к дорогим домам предъявляются очень высокие требования.
Тенденция падения цен сохранится
В этом году окончательно развенчаны мифы относительно эксклюзивности мест. Эксперт рассказывает, что те места, которые ценились еще в прошлом году, и покупатели были готовы за них доплачивать, например, Валерьяново, Тарасово и другие, сейчас сдали свои позиции. Уникальность этих мест утрачена.
Сегодня, для того чтобы продать дорого, дом должен находиться либо в Дроздах, либо на улицах Никитина и Парниковой, либо в переулке Веснинка в Минске.
Цены на дома зависят от года постройки, типа, оснастки, отделочных материалов и т.д., поэтому говорить об их средней цене очень сложно. Тем не менее, за 2018 год падение цен составило в среднем 20%.
Елена Акулич рассказывает, что если раньше хорошая дача в Зеленом или Крыжовке стоила 10-23 тысячи долларов, то сейчас цена снизились до 7-13 тысяч.
Трехуровневую дачу с цокольным этажом и гаражом в Ратомке в СТ «Ромашка» теперь можно купить за 11 тысяч долларов, в прошлом году она стоила 15 тысяч.
«Незавершенка» в Ждановичах раньше продавалась за 150 тысяч долларов, а коробка со штукатурными работами и минимальными разводками — за 200 тысяч. Сейчас реальная цена на такое строение — от 90 до 130 тысяч долларов.
Коттедж 90-х годов постройки общей площадью 300 квадратных метров стоил 180-250 тысяч долларов, сейчас за него дают не более 140-160 тысяч.
— Объекты стареют точно так же, как и люди. Пластическая операция может улучшить только внешний их вид, но не внутренний. Инфаркты, ишемические болезни, холестерин на стенках сосудов — все признаки этих болезней видны в доме. Покупатель с хорошими деньгами оценивает строение со всех сторон и четко знает свои возможности. Никто не готов переплачивать, — рассказывает Елена Акулич.
Поменялись предпочтения покупателей и к самим домам. Монументальность, возвышенность ушли в прошлое.
— Стремительная жизнь диктует свое отношение и к объектам недвижимости. Сейчас дома не строят и не покупают на века, — дополняет начальник отдела. — Раньше хотели только кирпичный дом, а сейчас никто не спрашивает, из какого материала он построен. Главное, чтобы дом был теплый, имел коммуникации. Покупая недорогой дом, его легко можно поменять на другой.
Эксперт говорит о том, что тенденция снижения цен сохранится и в 2019 году. Основная причина этому — переизбыток предложения объектов при сохраняющемся количестве покупателей.
— Рынок изменится только тогда, когда либо наступит резкий дефицит объектов, либо увеличится приток покупателей. Но пока ждать их неоткуда, — заключает эксперт.
Фото предоставлены ООО «Твоя столица».
Также читайте у нас:
Что продается за 3,5 тыс. рублей? Обзор участков, выставленных на аукцион 18 января
Застройщикам предложили новый участок для строительства дома на Жукова. Цена вопроса — $355 тысяч