«В Германии застройщики соцжилья не думают о прибыли». Почему в Беларуси забуксовала система арендных домов

О немецком опыте работы на примере берлинской жилищно-строительной компании «Штадт унд ланд» рассказал на семинаре «Устойчивое развитие региональных жилищных ассоциаций в РБ» эксперт, основатель и управляющий партнёр консалтинговой компании в Берлине FiveCs Юрген Матар.

Семинар прошёл в Минске и собрал представителей белорусских жилищных ассоциаций из 7 городов, ГП ЖКХ всех районов г. Минска, Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства и строительных компаний.

Германия задыхается от нехватки социального жилья

Юрген Матар проинформировал, что в Гepмaнии нaблюдaeтcя нехватка примерно одного миллиона квартир. По сведениям ассоциации жилищного строительства Германии, чтобы покрыть растущую потребность в жилье, ежегодно в стране должно строиться около 400 тыс. новых квартир.

При этом в 2017 году было построено чуть менее 300 тыс. жилых помещений. Причиной этому стало сокращение количества выданных разрешений на строительство. Германии пришлось даже вводить новую должность государственного секретаря пo строительной политике, на которого возложено решение данных вопросов.

Ocoбeннo ocтpo cтoит вoпpoc с coциaльным жильём (арендные дома с понижающим коэффициентом ставки арендной платы). Эксперты жилищных ассоциаций Германии считают, что необходимо ускорить процедуру получения разрешений на строительство. Они также хотят дoбитьcя тoгo, чтoбы утвepждённый типовой проект здaния мoжнo былo иcпoльзoвaть повторно.

Подходы к строительству и управлению жильём разнятся

По словам исполнительного директора Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадия Каленова, философия немецких жилищно-строительных компаний (ЖСК) отличается от философии белорусских девелоперов.

Немецкие жилищно-строительные компании участвуют во всём цикле «жизни» дома. Они строят для себя и заинтересованы не в получении дохода от продажи квартир, а в высоком качестве дома и его потребительских характеристиках. Свой доход они получают от аренды квартир и нежилых помещений. Кроме того, при проектировании зданий немецкие ЖСК учитывают все проблемы, которые могут возникнуть при эксплуатации домов, и минимизируют эти риски.

Заказчиками строительства многоквартирных жилых домов у жилищно-строительных компаний часто выступают муниципалитеты. В этом случае ЖСК получают преференции при выделении земли, налоговые льготы, но всё равно остаются собственниками многоквартирных жилых домов. Муниципалитет, в свою очередь, арендует у ЖСК весь жилой дом по коммерческим ставкам аренды, а затем оформляет отдельные квартиры в субаренду социально незащищённым гражданам. В этом случае понижающий коэффициент ставки аренды вычисляется с учётом доходов субарендатора и может доходить до нуля.

Немецкие ЖСК несут социальную ответственность

Жилищно-строительные компании несут большую социальную ответственность. Все решения, ежедневная работа и обращение с муниципальным бюджетом требуют строгого соблюдения законов, директив и чётких правил. Для построения стратегии развития и отчёта перед инвесторами и клиентами многие муниципальные ЖСК используют «Специфическое дополнение для отрасли жилищного хозяйства к Немецкому Кодексу Устойчивости». Фактически это ежегодный публичный отчёт компании, содержащий более 100 страниц и доступный для всех желающих. Главные составляющие отчёта — экономика, экология и социальные аспекты.

Так, например, в управлении крупнейшей берлинской жилищно-строительной компании «Штадт унд ланд» находится около 44 тысяч квартир, которые она строит, сдаёт в аренду и управляет ими.

В своём портфолио компания имеет ряд строительных реализованных проектов.

Действуя как городская жилищная компания, «Штадт унд ланд» планирует и дальше наращивать объёмы своего жилищного фонда до 55.500 квартир, следить за учётом выбросов СО2, производить энергоэффективную модернизацию и санацию зданий.

Компания гарантирует, что более половины квартир будет по-прежнему сдавать в аренду по обычной для конкретной местности ставке арендной платы.

Ряд жилищно-строительных компаний в Германии в процессе своего развития структурировались и образовывали дочерние компании для специализации, то есть совершенствовали различные направления деятельности.

Так, например, жилищно-строительная компания «ПроПотсдам» с оборотом более 1 млрд евро владеет несколькими дочерними компаниями, среди которых жилищная управляющая компания, инвестиционная, санирующая, маркетинговая, сервисная, административно-управляющая, компания по развитию и другие. Часть этих компаний — акционерные общества, часть — общества с ограниченной ответственностью. Вместе они образуют группу компаний, служащих уставным целям жилищно-строительной муниципальной компании «ПроПотсдам».

Группа компаний имеет много целей, но, пожалуй, главная из них заключается в обеспечении квартирами жителей Потсдама. 

Например, в управлении самой крупной дочерней жилищной управляющей компании GEWOBA в Потсдаме находится около 17 тысяч квартир, которые она не только сдаёт в аренду, но и управляет доходами от найма, рассчитывает коммунальные платежи, взыскивает задолженности по ним, руководит текущим ремонтом и т.д.

Средняя арендная плата в месяц без учёта коммунальных платежей в домах разных годов постройки составляет от €5,5 до €9/кв.м. Самая низкая она в домах массовой застройки (1958-1991 годы), и самая высокая в новых домах, построенных с 1991 года.

До 2021 года компания планирует построить ещё 1500 квартир.

В 2012 году её силами был реализован пилотный проект по строительству кирпичного пассивного дома в Борнштедтер Фельд (Bornstedter Feld - Bornstedt). Четырёхэтажный дом рассчитан на 16 квартир, из них 6 двухкомнатных общей площадью от 62 до 63 кв.м и 10 трёхкомнатных общей площадью от 79,6 до 84 кв.м. Месячная арендная плата в доме составила чуть более €11/кв.м. В проект инвестировано более €3 млн  (брутто).

Годовая потребность в первичной энергии в доме оказалась на 62% меньше, чем предусмотрено законодательством, а теплопотери — на 55% ниже. Теплопотребление дома составляет 15 кВт/час на кв.м жилой площади в год.

В октябре 2013 года в Борнштедтер Фельд реализован ещё один жилой проект Конвои (Konvoi). Четырёхэтажный дом рассчитан на 24 квартиры.  Арендная плата составила €9/кв.м. Проект оценивается в €3,9 млн  (брутто).

Вот такие дома управляющая жилищная компания построила для беженцев.

GEWOBA уделяет большое внимание энергетической санации зданий. Вот, к примеру, как дома выглядели до тепловой модернизации, и какими стали после произведения работ.