Когда торговые центры перестанут выглядеть как братья-близнецы и превратятся ли они в склады?

Текущий год был довольно насыщенным в белорусском ритейле. Розничные сети консолидировались, на рынке появлялись новые игроки, международные компании объявили о желании прийти в Беларусь. Свершившиеся сделки и будущее белорусской торговли мы обсудили с представителями международной консалтинговой компании на рынке коммерческой недвижимости Colliers International Денисом Четвериковым (управляющий директор белорусского офиса) и Сергеем Сенкевичем (старший аналитик).

— На рынке продуктового ритейла состоялись две крупные сделки: владельцы «Гиппо» выкупили «Белмаркет», группа «Санта» — «Рублевские». Есть у этих сделок общие черты? Какие выводы делают профильные эксперты на основании этих сделок?

— Безусловно, общие черты есть, поскольку что «Белмаркет», что «Рублевский» — это по сути инвестиционные проекты, созданные с целью организации и последующей продажи действующего розничного бизнеса. Инициатор проекта «Белмаркет» — инвестиционная группа «А1» изначально заявила, с какой целью создается проект и о возможной продаже заявляла еще в 2012 году.

Для инициатора проекта «Рублевский», группы RTL Holding, розничный бизнес более близкий, но все же профильный бизнес — это дистрибуция и логистика. И после того, как в проекте началось партнерство с Международной финансовой корпорацией (IFC), стало понятно, что в определенный момент возможна продажа этого бизнеса.

Новые собственники данных сетей более заинтересованы в развитии розничного бизнеса, как профильного. Хотя понятно, что и у «БелВиллесдена», и у «Санта Бремора» есть другие бизнесы, и в определенный момент они тоже могут совершит инвестиционную продажу уже укрупненных сетей. Тем более, что у компании «БелВиллесден» практический опыт есть: в свое время она избавилась от магазинов небольших форматов. Но теперь вот решила вернуться к ним и в других масштабах.

Главный вывод тут лежит на поверхности: рынок продуктового ритейла в Беларуси, в отличие от, например, fashion ритейла, обладает выраженным потенциалом, достаточным для крупных по меркам Беларуси инвестиционных сделок и динамичного развития достаточно крупных сетей.

— Стоит ли ожидать в дальнейшем консолидации крупной розницы? Реально ли, что в ближайшей перспективе на рынке останутся 4−5 крупных игроков?

— Все к этому идет. Впрочем, процесс консолидации и концентрации розничной торговли — это естественный процесс развития современной розницы. Это уже давно произошло на Западе и активно происходит на соседних рынках, где частный ритейл начал развиваться немногим раньше, чем у нас. Индивидуальным магазинам становится сложно тягаться с любыми сетями; мелким сетям сложно тягаться с крупными, слабым с сильными…

Мы с этим немножко опоздали, но при этом вполне могли бы очень оперативно наверстать упущенное, вплоть до того, что осталось бы не 4−5, но вообще 2−3 игрока. Да МАРТ сдерживает. Во всяком случае, крупнейший из крупных частных игроков очень настаивал на отмене 20-процентного антимонопольного барьера. Недавно фактически провел целую пиар-компанию, где по всем белорусским СМИ в качестве примеров приводил рынки ряда развитых стран, где до 90% всего рынка розницы поделено между 2−3 участниками. Это показывает, что игроки готовы реализовать такой сценарий и в Беларуси.

С точки зрения рынка сегодня у нас есть крупнейшая сеть, принадлежащая ООО «Евроторг», которая по крайней мере по сумме площадей в разы превосходит все остальные сети, в этом смысле есть один лидер. Сократится ли рынок до 4−5 крупнейших сетей? И сегодня уже можно выделить 4−5 крупнейших сетей, если не брать «Евроторг» — разрыв между ними и другими сетями не такой ощутимый. Дальнейшие изменения на рынке, безусловно, возможны, в том числе такие, которые повлекут изменения в соотношении сил на рынке. Мелкие сети могут быть поглощены более крупными, сети могут менять свой формат (например, продавая гипермаркеты и сосредотачиваясь на других форматах) и в итоге отрыв от лидеров рейтинга может стать более ощутимым, чем сегодня. В то же время, некоторые сети могут существовать за счет различий в формате объектов (по размеру, ценовой политике, ассортименту, регионам и проч.), так что существенного сокращения количества представленных сетей пока не ожидается, но передел рынка по позициям, следующим за «Евроторгом» очень даже возможен.

— Можно ли ожидать прихода в Беларусь крупных международных ритейлеров? Что их настораживает? Есть ли в Беларуси в принципе еще свободное место для них? Или они вынуждены будут заходить в Беларусь через поглощение локальных игроков?

— Если говорить о фудритейле, то на ближайшем горизонте пока не видно желающих выйти на наш рынок. Еще на заре «гипермаркетизации», когда свои сети были не так развиты, и мало кто верил, что появятся вполне конкурентоспособные национальные ритейлеры, власти были заинтересованы в приходе международных ритейлеров, в частности, сети Metro Cash & Carry, велись переговоры, но «не срослось». Также в своей время приезжали представители крупного французского ритейлера Auchan — их приезд связывался со строящимся тогда торговым центром «Дана Молл», но этот крупный игрок так и не вышел на белорусский рынок. Иностранные представители все же пробовали себя в белорусском ритейле, например, выходцы из литовской Maxima активно развивали в свое время сеть MartInn.

Также белорусам знаком бренд Spar, InterSpar. Тут ситуация несколько иная — это франчайзинговая сделка одной из белорусских сетей («Алми». — Прим.TUT.BY). Придется ли она по вкусу белорусам — время покажет.

А вот вопрос входа на наш рынок через покупку местного игрока вполне осуществим. Такой шаг малоперспективен, если покупать мелкого игрока, но когда кто-то из местных в процессе консолидации достигнет больших размеров и веса на рынке, то вполне может предложить себя на продажу. Кстати, мы совсем не исключаем, что те компании, которые теперь поглощают другие розничные сети, со временем начнут искать покупателя.

Но опять же, встанет вопрос, на сколько совпадут форматы. Далеко не всех заинтересует торговая недвижимость формата «у дома», базирующаяся, например, на 1-ых этажах панельных «хрущевок». Да и новая торговая недвижимость не всегда может устроить. Например, у нас к гипермаркету относится объект с торговым залом 4,5 тыс. кв. м, а средний размер торгового зала минского гипермаркета около 6 тыс. кв. м. А крупные ритейлеры, работающие в форматах гипермаркетов, даже и не посмотрят в сторону таких объектов, для них это настолько мелкие, что и изучать их не будут.

— Увеличит ли интерес иностранных игроков возможное IPO «Евроторга»? Или эта история в большей степени не про развитие, а про рефинансирование долгов?

— Скорее, и то, и другое. Сеть, принадлежащая компании, развивается, и компания не намерена останавливаться на достигнутом. С другой стороны, и развитие сети, и пополнение «оборотки», и дорогостоящие маркетинговые программы сети — все это привело, вероятно, к образованию задолженностей, которые необходимо гасить. И компания в принципе не скрывает, что снижение долговой нагрузки одна из основных целей IPO. Но тут понятно, что спускать таким путем заработанные деньги только на рефинансирование образовавшейся задолженности нелогично.

Положительный эффект для рынка и для страны от IPO тоже можно ожидать. И для компании тоже. Ведь понятное дело, что вслепую покупать акции непонятной компании из непонятной страны никто не будет. Так что потенциальные покупатели как минимум наведут справки о стране и рынке и вполне можно допустить, что этот интерес продолжится на другие инициативы, а невысокая узнаваемость Беларуси, по мнению ряда западных фондов и аналитиков — один из факторов не дающий импульса для развития иностранного бизнеса в стране.

— Еще несколько вопросов про non-food. Недавно «Евроторг» представил рынку сеть бытовой химии и косметики «Магия». Зачем? Увидели свободную и растущую нишу, которую заняли «Мила» и «Остров Чистоты», и стали бояться потерять покупателей? В еврооптовских гипермаркетах тоже большие секции бытовой химии и косметики…

— Эти сети относятся к формату «дрогери». Очень много аналитических материалов, исследований и заключений, где говорится, что рынок дрогери — второй по выручке сегмент розницы после фудритейла, опережающий даже те же магазины бытовой техники и электроники, одежды и др. Так почему бы не занять свою долю рынка и в этом сегменте?

А с другой стороны, поскольку сеть «Евроопт» росла стремительно, в компании очень много людей занято в дистрибуции и логистике товаров, которые заняты в обслуживании секций бытовой химии. И с ростом сети рос штат сотрудников направления. Вполне логично, что со временем это вычленилось в отдельное направление или в отдельный департамент, логичным завершением которого и стало создание отдельной сети и отдельного брэнда.

Вполне вероятно, что история с «Магией» — это история про дальнейшее развитие и экспансию сети «Евроторга». Но что за этим стоит на самом деле — сможет сказать только лицо, принявшее решение о развитии этого бизнеса.

— Самая свежая новость — на месте магазинов «Корона техно» будет «5 элемент». Эта история о чем? В сегменте бытовой техники и электроники большее давление оказывают «серый» импорт, интернет-магазины? А покупательная способность населения не позволяет приобретать дорогие бренды?

— Покупательский спрос ведет себя волнообразно. В период кризиса, который у нас бывает довольно часто и последний окончился не так давно, спрос на технику падает. Но затем также стремительно растет. Вот недавно был бум потребительского кредитования, что Нацбанк даже вынужден был ввести определенные ограничительные меры. Потребительские кредиты как правило и направлялись на дорогие покупки, такие как мебель и бытовая техника и электроника.

А в данном конкретном случае мы видим ситуацию следующим образом. «Корона» все-таки больше представлена как продовольственная сеть. У «Корона-Техно» не те масштабы, как у специализированных сетей и, что тоже, наверное, имеет место быть, — не тот опыт в управлении, как у специализированных компаний. А параллельно они все вместе отмечают влияние на себя интернет-торговли. И, как отмечают, с прошлого-текущего года давление интернет-магазинов стало очень конкурентным. Вполне возможно, «Корона» решила сосредоточиться на более маржинальных и профильных для нее направлениях. Но, в любом случае, ситуация в ритейле в целом меняется, интернет-торговля становится серьезным конкурентом офлайновых магазинов, особенно это стало заметно на примере бытовой техники. Так что будущее офлайновых сетей бытовой техники сегодня видится непростым.

— Есть ли будущее в этом сегменте у традиционной розницы? Кто-то прогнозирует, что в скором времени магазины станут складами, а покупки будут идти исключительно через интернет? Это фантазии?

— Как и в случае с торговлей бытовой техникой и электроникой, роль интернет-торговли будет возрастать и по остальным сегментам. Многие приводят тут пример США, где стремительное развитие интернет-торговли с каждым годом приводит к появлению все большего числа пустующих моллов, ежегодно ощутимо сокращается количество рабочих мест, занятых в ритейле. Однако для Беларуси тревогу традиционному ритейлу бить пока преждевременно. Наш ритейл в принципе отстает по ряду параметров от столиц других стран СНГ, не говоря уже о рынке США, интернет-торговля развивается, но пока не достигла уровня развитых рынков. Со временем, вероятно, тренды на уход покупок в онлайн будут все более ощутимы, особенно в отдельных сегментах. Ну тут уже есть обозримые тренды и кейсы развитых рынков, когда торговые центры становятся средством получения эмоций и личностного развития, на первый план выходят развлекательные площади, общепит, досуг и обучение. Конечно, роль пространства в будущем будет меняться, и чтобы объекты в центре города не превратились в пустующие темные залы (что уже наблюдается в ряде устаревающих ТЦ Минска), девелоперам уже сегодня нужно думать о том, какие функции будут выполнять их объекты через 5−7 лет, создавать гибкие площади, назначение которых может быть не только и не столько торговым.

— В белорусском non-food ритейле больше возможностей для иностранных операторов? JYSK вот к нам пришел, даже заявляет о расширении сети. Российский «Детский мир» объявил о приходе в Беларусь в 2019 году. Французский DIY оператор Leroy Merlin в собрался построить гипермаркет в Ждановичах.

— Международные ритейлеры хоть и проявляют некоторую активность, особенно в последние пару лет, но сильного устойчивого интереса также особо не видно. Помимо названных примеров стоит напомнить, что более 10 лет оценок и анализа вышли на белорусский рынок после бренды группы Inditex, H&M ведет кулуарные переговоры, ожидается открытие магазинов New Yorker и еще ряда более мелких fashion-брендов. За последние несколько лет открылись множество fast-food операторов. Однако, несмотря на увеличившуюся активность некоторых международных операторов в Беларуси, их активность большую часть периода развития рынка недвижимости Беларуси была низкой. И причины различны, основные: высокая оценка рисков, включающих страновые риски, локальный рынок и прочее, при относительно невысокой потенциальной доходности, обусловленной, по мнению международных операторов, сравнительно невысокой платежеспособностью населения. А до недавнего прошлого ситуация усугублялась еще и отсутствием подходящих современных торговых центров для размещения качественных магазинов fashion операторов.

Однако и здесь надо проявлять сдержанный оптимизм. Если оценить рынок с точки зрения потребителя, а также собственников торговых объектов, заинтересованных в наличии популярных и уникальных арендаторов, то выбор пока очень ограничен. Отсюда и все наши новые торговые центры выглядят, в основном, как близнецы-братья по наполнению.