Еще один шаг к частной собственности: бизнес поддерживает изменения в Кодекс о земле от депутата
Законопроект об изменениях и дополнениях в Кодекс о земле ранее презентовали на форуме, в котором участвовали политики, юристы, экономисты и общественные активисты. Их горячую поддержку вызвали планируемые реформы, при помощи которых в Беларуси снова может появиться частная собственность.
Законопроект разработала команда экспертов, в которую вошли юрист Ольга Белевцова и её коллеги. Возглавила команду депутат Палаты представителей Национального собрания от Объединённой гражданской партии (ОГП) Анна Канопацкая. Она уже направляла законопроект в различные государственные органы и ведомства и получила от них спорные ответы. Ряд инициатив депутата Канопацкой поддержал председатель Совета по предпринимательству Александр Турчин.
Напомним основные положения законопроекта:
– сократить основания для изъятия земельных участков для государственных нужд;
– проводить принудительное изъятие земельных участков исключительно в судебном порядке;
– снять запреты на совершение сделок с земельными участками;
– снять ограничения на изменение целевого назначения земельных участков, а также их слияние и раздел;
– отменить ограничения по ипотеке земельных участков и залогу права аренды;
– исключить плату за заключение договора аренды и возможность для государства в одностороннем порядке изменять размер арендной платы;
– установить чёткое целевое назначение платежей за землю: развитие соответствующих территорий.
«Государство должно быть на равных, так как у него нет своих денег и земли»
Основная цель законопроекта — превратить государство и бизнес в равноправных партнёров, подчеркнула Анна Канопацкая. Государству пора прекратить исполнять надзорные функции и ограничиться регулированием рынка, убеждена депутат парламента.
Анна Канопацкая активно ратует за оставление лишь 2 вещных прав: собственности и аренды. Также депутат неоднократно призвала участников форума поддержать инициативу об отмене платы за право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности.
По мнению Анны Канопацкой, плата за аренду — один из случаев злоупотребления государством своего права как субъекта земельных отношений и как их регулятора. Взимая плату за аренду, государство понуждает арендодателя приобрести земельный участок в рассрочку, полагает депутат. Она обратила внимание слушателей: очень часто плата за аренду приравнивается к обязательным неналоговым платежам и создаёт дополнительную нагрузку на предприятия. Также, отметила Анна Канопацкая, по оценкам Международного валютного фонда и Всемирного банка плата за аренду препятствует развитию бизнеса.
Анна Канопацкая считает важным сохранить величину арендной платы неизменной на протяжении всего срока действия договора аренды земельного участка. На случай если государство в одностороннем порядке изменит арендную плату, депутат предлагает создать правовой механизм, который позволит арендатору защищать условия договора аренды в суде.
— Государство должно быть на равных! Именно потому, что у него нет своей земли — земля принадлежит гражданам Беларуси. Потому что у государства нет своих денег — деньги ему в виде налогов выплачивают опять же граждане. Я считаю, что так должно быть, так правильно! И только тогда мы будем жить хорошо, когда каждый из нас это поймёт.
«Высокая аренда вредит малому и среднему бизнесу»
Заместитель председателя Белорусской научно-промышленной ассоциации Сергей Варивода описал неравенство субъектов хозяйствования в части платежей за пользование земельными участками. Также Сергей Варивода изучил влияние этого неравенства на инвестиции предприятий.
— Платежи за землю не только обременяют малый и средний бизнес, но также искажают условия конкуренции в одной отрасли на одних товарных рынках. В соответствии с законодательством пользование земельными участками в Беларуси является платным. Пользователи или редкие собственники земли платят земельный налог, арендаторы выплачивают арендную плату. К сожалению, часть арендаторов — ещё и плательщики платы за право аренды.
При равной кадастровой стоимости участка земельный налог и арендная плата одинаковы, сообщил Сергей Варивода. Часть арендаторов, которые вносят плату за заключение договора аренды, выплачивают сумму, сопоставимую с арендной платой.
— Когда мы в рамках корректировки Налогового кодекса, опираясь на статью 2, на принцип всеобщности и равенства плательщиков, говорим о необходимости снизить повышающие коэффициенты к ставке земельного налога, устанавливаемые местными советами. мы забываем об арендаторах, у которых плата за право аренды равна арендной плате.
Повышающий коэффициент может составлять от 2,5 до 5 к ставке земельного налога, рассказал Сергей Варивода. В соответствии со статьёй 31.1 Кодекса о земле государственные организации не платят за право аренды (исключение — земельные участки, предоставленные под строительство АЗС), частные — платят. Среди частных организаций есть те, которые платят за право аренды, и есть те, которые не платят. Зачастую эти предприятия конкурируют в одной отрасли и работают на одних товарных рынках.
— Много это или мало? Если бы ваша частная организация решила получить через аукцион земельный участок на территории комплекса «Виктория» площадью 1 гектар. Сейчас этим объектом владеет коммунальное унитарное предприятие — в отличие от него, вам пришлось бы платить за право аренды. Если бы вы вносили ту плату авансом ежегодными платежами, она составила бы чуть больше $100 000 в год. Это только плата за право аренды, которую не стоит путать с арендной платой.
Коллеги из Государственного комитета по имуществу утверждают: можно дешевле. Действительно, если вы готовы авансом оплатить весь допустимый срок аренды (до 99 лет), не получив ещё дохода от своей деятельности — в этом случае плата за право аренды составит половину кадастровой стоимости: примерно $1,6 миллиона. Если же вы вносите ежегодный платёж, за те же 99 лет вы заплатите за право аренды 1 гектара примерно $10 миллионов.
При этом если бы государство продало вам земельный участок, вы бы выкупили его в 3,5 раза дешевле: за $3,2 миллиона. Напоминаю, КУП не платит ничего. Государственные органы уверяют: плата за право аренды даёт арендатору права, определённые в Кодексе о земле. На деле эти права надуманные, на практике не востребованные. Любимый тезис определённой группы наших чиновников: право аренды — почти право собственности. Но что выбрали бы вы при таком соотношении платежей: право собственности или почти право собственности?
Высокая плата за право аренды привела к тому, что в Беларуси практически иссяк инвестиционный потенциал малого и среднего бизнеса, посетовал Сергей Варивода. Именно на малый и средний бизнес Сергей Варивода и его коллеги хотят сделать ставку как на драйвер развития экономики.
— На сайте Минского облисполкома говорится: среди 206 аукционов на право заключения договора аренды земельных участков не состоялись 200. Причина — крайне высокие платежи за землю: арендная плата и плата за право аренды.
Коллеги из госорганов говорят о проблеме наполняемости местных бюджетов. Обратите внимание: плата за право аренды взимается не однократно. Первый раз вы её выплачиваете на аукционе: как правило, земельный участок предлагается на период проектирования и строительства. После сдачи объекта в эксплуатацию до регистрации документов на объект вам придётся повторно внести плату за право аренды. Это может быть единовременный платёж либо ежемесячный, ежегодный.
Белорусская научно-промышленная ассоциация выдвинула несколько предложений:
1) Исключить повторное (по сути — многократное) взимание платы за право аренды.
Плата за право аренды может иметь место на аукционе как плата среди конкурирующих субъектов за конкретный земельный участок: кто больше даст, объяснил Сергей Варивода.
— Плату за право аренды должны взимать однократно при проведении аукциона. Если местные бюджеты хотят повышения платы за право аренды, им придётся увеличивать сроки пользования земельным участком: с 5 лет до нормативного срока службы здания, земельный участок под которым предлагают на аукционе. Это может быть и 50, и 99 лет.
Чтобы люди не боялись аукционов, Сергей Варивода предложил в статье 31.1 Кодекса о земле записать: плата за право аренды не уплачивается субъектами хозяйствования после однократной выплаты на аукционе.
— Чтобы плата за право аренды не отпугивала своими размерами, нужно внести изменения в постановление правительства № 462 (приложение 1). Там указаны повышающие коэффициенты, определяющие размер стартовой платы за право аренды на аукционе.
О необходимости повторного внесения платы за право аренды после сдачи объекта в эксплуатацию и о последующих ежегодных платежах невозможно нигде прочитать, пожаловался Сергей Варивода.
2) Снизить в 10 раз коэффициенты, определяющие размер платы за право аренды.
По словам Сергея Вариводы, это позволит уменьшить стартовую плату, с которой начинаются торги на любом аукционе.
— Не важна стартовая арендная плата — важно, сколько в итоге конкуренты готовы заплатить за земельный участок.
3) Ввести в практику предоставление земельных участков в аренду с аукциона на длительные сроки.
При этом Сергей Варивода нашёл необходимым сразу выделять целевое назначение земельных участков не только для проектирования и строительства, но и эксплуатации построенного объекта недвижимости.
4) Предоставить арендаторам земельных участков, выплачивающих плату за право аренды, безусловное право на выкуп земельных участков в собственность по заявительному принципу, если в течение 5 и более лет арендаторы владели этим земельным участком и не получали нареканий.
Нынешние плательщики платы за право аренды в последующем смогут при выкупе земель в собственность зачесть эту плату — это предусмотрено действующим земельным законодательством, пояснил Сергей Варивода.
— Однако на сегодняшний день если плата за право аренды превысит кадастровую стоимость, по которой вы выкупаете землю в собственность, то сдачу вам никто не вернёт.
«Правила игры должны быть постоянными»
Ассоциированный партнёр, руководитель практики строительства и недвижимости компании REVERAДенис Богданов постарался спрогнозировать, насколько критичными для бизнеса окажутся дополнительные основания внесения платы за право заключения договора аренды земли.
— Плата за заключение договора аренды — рыночный механизм, отменить его — не совсем правильно. Если даже представить ситуацию, при которой государство хочет предоставить кому-нибудь землю в аренду, сразу появляется несколько субъектов. Между ними нужно разрешить спор при помощи 2 рыночных механизмов — аукциона и платы за право аренды. Кто больше заплатит, получит участок в аренду.
Плата за право аренды должна быть однократной, полагает Денис Богданов. По его мнению, в дальнейшем она из рыночного механизма превращается в дополнительное налоговое бремя. Денис Богданов отметил: отмена платы за право аренды создаст дополнительные проблемы, которые потом нужно будет решать.
— В пункте 12.2 указа № 667 указано, кто должен вносить плату за право аренды. Освобождением от внесения платы является такое основание, как предоставление земельного участка для эксплуатации построенного здания товариществом собственников или совместным землевладением.
Застройщик построил здание, по долевым договорам передал части здания собственникам, после этого должно произойти переоформление земли. Собственники либо создают товарищество, которое обращается за землёй, либо они обращаются вместе (до 5 человек), и им предоставляют землю в долевую аренду. С этого момента землю предоставляли без взимания платы: после переоформления товарищество или сами собственники продолжали вносить арендную плату.
С этого года льготу устраняют, теперь товарищество собственников должно помимо арендной платы вносить плату за право аренды, рассказал Денис Богданов. Критичность в том, считает эксперт, что это было незапланированное решение.
— Строительство — процесс долгий, стройки начались давно. Дольщики вступили в процесс несколько лет назад. Когда они заключали договор по цене $1000 за квадрат, они не понимали, что придётся ещё заплатить за право аренды ещё по $150 с «квадрата». Рентабельность бизнеса при этом уже совершенно другая.
Денис Богданов видит проблему в отсутствии предсказуемости, определённых правил игры.
— Если я вступаю в бизнес-отношения, я должен чётко представлять, что меня ждёт на исходе отношений. Вводить плату за право аренды нужно только на те участки, которые выделяют сейчас. Для бизнес-сообщества не должно быть неожиданностей.
При заключении инвестиционных договоров предоставляется льгота в виде освобождения от платы за право аренды. По исполнении договора объект продают или распродают по частям, при этом суть льготы теряется.
— Хорошо, если новый собственник проконсультируется об этом у юристов. Но, скорее всего, собственник купит объект и встанет перед необходимостью внесения платы за заключение договора аренды, размер которой может достигать нескольких миллионов долларов.
На аукционах продают право аренды на период строительства объекта. Застройщик купил право аренды, построил объект, раздал его дольщикам. Он внёс небольшую плату, а дольщикам теперь нужно платить дальше — они об этом не знают. Застройщик, может, и знает, но промолчит.
Самое неприятное связано с собственниками существующих объектов. При продлении аренды нужно будет внести плату за заключение договора аренды — уже на новых условиях. Нужно создавать прогнозируемые и предсказуемые правила игры.
«Нужна полная инвентаризация всей Беларуси!»
Вице-председатель Минского столичного союза предпринимателей и работодателей Андрей Карпунин посвятил своё выступление практике применения повышающих коэффициентов при уплате земельного налога субъектами хозяйствования.
— Земля — невосполняемый ресурс со своей стоимостью. Здания и сооружения имеют ограниченный срок службы. Я отвечаю сейчас за промышленность и за мелкий бизнес. Под объектами недвижимости с точки зрения налоговой и Госкомимущества мы должны воспринимать всё, что каким-нибудь образом прикручено к земле: стул, флагшток, велопарковку.
Идею государства объединять земельный участок и сооружение на нём в единый объект Андрей Карпунин считает абсурдом.
— У меня есть пример, когда я право аренды земли под производственными цехами закладывал в банке в аренду — это прекрасно работало. Если у человека ничего нет, кроме права аренды, на месте банка я бы не дал этому человеку ни копейки. У него должно быть хоть что-нибудь: автомобиль, зарплата жены, её согласие, пенсия. С точки зрения оценки банковских рисков такой человек несостоятелен. Здесь речь не должна идти о банковском кредитовании, речь должна идти о безвозмездной помощи или о венчурных проектах.
При увеличении повышающих коэффициентов на землю промышленность умрёт, убеждён Андрей Карпунин. Он напомнил про отсутствие единообразия в законодательстве: для каждого вида недвижимости предусмотрен свой повышающий коэффициент на землю.
Из-за проблем последних 2 лет цена объектов недвижимости стала неадекватной, полагает эксперт.
— Назвать её рыночной невозможно. Переход на единый подход уплаты налога на недвижимость с рыночной стоимости — соблюдение равенства всех субъектов хозяйствования. Но это невозможно, так как страдает госсектор. Скажем, не начисляли амортизацию последние 2 года — значит, искажена остаточная стоимость, рыночная стоимость.
Государство не готово осовременивать свой подход, сожалеет Андрей Карпунин. Тем не менее, власти подготовили 2 пилотных проекта: Советский район Минска и Речица.
— Там провели полную инвентаризацию — оказалось, в кадастре была зарегистрирована лишь пятая часть всех объектов. А ведь в рамках кадастра мы должны понимать и забор, и мусорку.
Андрей Карпунин предложил поскорее запустить инвентаризацию по всей Беларуси. Тогда мы увеличим количество объектов и сможем убрать повышающие коэффициенты, вернувшись к одному проценту, уверен эксперт.
— В разных регионах разное отношение к кадастру. К примеру, пылесос на заправке: маленькая цементная тумбочка под ним в регионах считается объектом недвижимости.
Андрей Карпунин выразил готовность вместе с коллегами избавить систему от подобных дубляжей. К сожалению, власти опасаются не справиться, сокрушается эксперт.
— Однако у кадастрового агентства есть инструкция, один из пунктов которой гласит: если мы, как плательщики, не согласны со стоимостью, которую нам предъявляет кадастровое агентство, мы имеем право оспорить её.
Механизм такой: мы нанимаем независимого оценщика, который получает аттестаты в Госкомимуществе и выступит против оценки Госкомимущества. Допустим, пару таких оценщиков мы всё же найдём. Для Минска независимая оценка должна расходиться с официальной версией на более чем 10% — только тогда мы сможем обратиться в Госкомимущество, и они, возможно, примут это расхождение. Для регионов расхождение в оценках должно составить 20%.
Организовал форум журнал «Директор». Анна Канопацкая пообещала учесть замечания и предложения экспертов и внести законопроект на рассмотрение в Палату представителей Национального собрания.
Фото: Павел Садовский
Читайте также:
– В Беларуси снова появится частная собственность? Кодекс о земле хотят изменить
– «А что если я против?» 5 важных вопросов юристу про снос и реконструкцию частного дома
– Где не стоит покупать жильё? Полная карта сносов и уплотнений в Минске
– Кто должен платить за аренду земли? Что изменил новый указ для застройщиков и владельцев зданий
– Подписан указ №357: купить пустующий дом на селе можно без аукциона