Жилищное хозяйство: что для минчанина смерти подобно, одесситу покажется раем

Без внедрения современных технологий не обойтись

Беларусь -- единственная страна в СНГ, которая внедрила и применяет на практике новую технологию проведения капитального ремонта жилых домов по немецкому опыту. Она направлена не только на сокращение сроков производства работ, но и продление жизни зданий.

Именно по такой технологии в настоящее время проводится капремонт жилого дома в Первомайском районе г. Минска на ул. Кедышко, 8, который в рамках проведения IX Международной конференции «На пути к профессиональному управлению жильем в диалоге с органами власти и жилищными ассоциациями» посетила иностранная делегация. В доменазначен государственный внешний управляющий, на которого возложены все функции по организации и проведению капремонта.

Суть нововведений заключается в том, что при капремонте «хрущевки» полностью демонтируются балконыи на их местопристраиваются новые с помощью металлоконструкций. Ранее в ходе производства работ во избежание обрушений балконные плиты только укреплялись. Это не давало гарантии, что они будут служить долго и надежно. Примечательно и то, что такая технология финансово не затратная.

По словам Геннадия Каленова, исполнительного директора МАМН, сегодня капремонт квартиры в доме обходится белорусу в 50 долл.США/кв.м.

Собственник или наниматель жилья может рассчитывать на то, что в ходе капремонта заменят внутридомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, установят противопожарную автоматику, отремонтируют крышу, фасад и фундамент дома, восстановят отмостку и несущую способность конструктивных элементов, устроят систему молниезащиты и выполнят некоторые другие виды работ.

Менять окна, сантехнику, электропроводку, электро- и газовое оборудование, приборы учета тепло- и электроэнергии, расхода воды в квартире жильцам приходится за свой счет. Также во время капремонта не стоит рассчитывать и на оборудование детских площадок и дополнительных парковочных мест, ремонт лестничных клеток и подвальных помещений.

С 2016 года в рамках капремонта также не производится тепловая модернизация зданий. Со следующего года в финансировании этих работ будут участвовать сами жильцы. На утепление дома будет направляться 30% средств собственников и примерно 70% — средств бюджета, кредитов банков, инновационных фондов. Но суть такова, что чем больше в доме будет проводиться энергоэффективных мероприятий, тем большую нагрузку по финансированию работ будет брать на себя государство.

— Капремонт домов производится в соответствии с графиками, поэтому в стране не накапливается аварийный жилой фонд. Тем не менее, многие собственники не понимают, что дом принадлежит им, и они за него в ответе. Это большая проблема. Так долго не может и не будет продолжаться. Постепенно людей приучают быть полноправными хозяевами в своем доме, — говорит Геннадий Каленов.

Что минчанину плохо — для одессита недосягаемо

Во время экскурсии нам удалось пообщаться с одним из представителей одесской делегации Сергеем Филипповым. Он является учредителем, директором управляющей компании «Комфорт-Сервис» в Одессе, которая обслуживает порядка 35 жилых домов и работает только с товариществами собственников (кондоминиумами).

— Глядя на эту пятиэтажную «хрущевку», могу сказать, что в Одессе нет ни одного такого здания. На сегодняшний день по госпрограммам утеплен только один жилой дом. А всего в Одессе около 6 тысяч многоквартирных жилых домов, из них 70% относится к старому жилому фонду. Часть из них и вовсе находится в аварийном состоянии. При возникновении аварийных ситуаций или решении насущных вопросов устраняют, как правила, одну проблему, глобально об этом никто не думает, — рассказывает Сергей Филиппов.

По словам директора компании «Комфорт-Сервис», в городе разработана программа господдержки товариществ собственников. Однако по ней на финансирование дома приходится всего около 4 тысяч долларов. За эти деньги можно переложить только инженерные сети. Финансирование всех остальных работ ложится на плечи жильцов.

— Одесситы, как и минчане, имеют такую же психологию в отношении своего имущества. Но, к счастью, в вашей стране людей потихоньку приучают быть хозяевами своих кондоминиумов. У нас этим никто не занимается. В Одессе все в корне не так, как в Минске и Беларуси. Ваши люди уверены в завтрашнем дне, чего нет у нас. Поэтому в Одессе все занимаются только латанием дыр, никто не думает на перспективу, — дополняет Сергей.

Самое печальное для директора компании — это то, что в Украине, в отличие от Беларуси, не создана нормативно-правовая база по управлению жильем, нет защиты собственников со стороны правоохранительных органов.

— Если у нас попадается нечестный на руку председатель кондоминиума, на него нельзя пожаловаться в правоохранительные органы. Там никто не будет заниматься решением проблемы. Люди получат ответ: это ваше товарищество, и разбирайтесь со своими проблемами сами, — уточняет учредитель сервисной компании.

Сергей Филиппов также рассказывает, что в Одессе есть много проблем не только со старым жилым фондом, но и с новостройками.

— К сожалению, все новое строительство у нас ведется без соблюдения правил и норм. Застройщики получают прибыль в размере 300%, поэтому экономят на всем, вплоть до цемента. Не так давно я стал председателем товарищества в своем доме. Дому 4 года, но по одной стене уже пошла трещина, со стен выпадают кирпичи, — рассказывает Сергей. — Понятно, что при такой прибыли в строительстве совершается ряд махинаций. Никто не думает и о развитии социальной инфраструктуры. Не строятся детсады, школы, велодорожки, не расширяются дороги. Инфраструктура для людей с ограниченными возможностями практически отсутствует.

Сегодня в Одессе много долгостроев, сроки сдачи в эксплуатацию которых затянуты на 4-10 лет. Квартира в панельном доме обходится одесситу в родном городе примерно во столько же, как и горожанину в Минске. Но в Одессе и сейчас много квартир покупается в целях инвестиций.

— Людям некуда вкладывать деньги. Они скупают недвижимость, которая потом годами пустует, а затем на взлете цен перепродается в разы дороже, — уточняет Сергей Филиппов.

«Квартал Зеленый Бор» — образец товарищества собственников

Показали гостям и самое крупное в Беларуси товарищество собственников «Квартал Зеленый бор» в поселке Лесном, председателем которого является Александр Гопша. По итогам республиканского конкурса, организованного МАМН и Министерством жилищно-коммунального хозяйства, оно было признано лучшим совместным домовладением 2015 года.

К слову, портал Realt.byуже писал о передовом опыте этого товарищества. Но каждый раз, приезжая сюда, не перестаешь любоваться ухоженной территорией товарищества, организацией дворового пространства и чистотой в подъездах.

Товарищество организовано в 2007 году на этапе строительства жилого квартала. Сегодня оно самостоятельно обслуживает 15 жилых домов на 3450  квартир (64 десятиэтажных подъезда), где проживает более 12 тыс. человек, и коммерческие объекты (магазины, офисы и др.).

Территория квартала огорожена, с компьютеров председателя товарищества и диспетчерской ведется видеонаблюдение за дворовой территорией, калитками, въездами и выездами из квартала, велопарковками и жилыми домами.  

Уборка подъездов, придомовой территории оплачивается отдельными строчками в лицевых счетах. Сумма зависит от фактических затрат на квадратный метр жилого помещения. Что касается технического обслуживания, капремонта, то плата начисляется по тарифам.

Во дворах оборудовано 6 детских площадок.

На территории товарищества находится детский сад, шефство над которым взяло на себя ТС.

В прошлом году по решению общего собрания за счет разовых вступительных взносов на территории товарищества построена футбольная площадка. Товариществу она обошлась в 50 тысяч долларов.

Комментарии в тему:

Башорат Джумаева, директор Ассоциации организации профессиональных управляющих, обслуживающих жилищный фонд, г. Ташкент:

— «Квартал Зеленый Бор» произвел на меня самые лучшие впечатления. Чисто, просторно, все сделано с умом, по-хозяйски. Вообще, Минск отличается тем, что он очень чистый и ухоженный.

В Ташкенте, в отличие от Минска, существуют три формы обслуживания населения — товарищество, управляющая компания и самообслуживание. Кроме того, в городе очень старый жилой фонд. Однако дома, как и у вас, проходят энергетическую санацию. Реализуются госпрограммы «Доступное жилье», по оснащению домов лифтами, капремонту. Например, по программе «Доступное жилье» гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляются ипотечные кредиты на 10 лет под нулевую ставку.

Дмитрий Романов, директор НП «Региональный центр общественного контроля в сфере ЖКХ», г. Казань: