Имеет ли право на жизнь жилищная облигация? Круглый стол застройщиков и Минфина

3 сентября текущего года вступило в силу постановление Министерства финансов РБ от 7 мая 2018 года № 33 «О внесении изменений и дополнений в постановление Министерства финансов Республики Беларусь от 30 июня 2016 г. № 54».

В чем суть новшеств, готовы ли застройщики работать в новых условиях, на что теперь могут рассчитывать владельцы жилищных облигаций, эти и другие вопросы обсудили застройщики на заседании «круглого стола» в зале Evente. Со стороны государственных органов в мероприятии принял участие Алексей Красинский, директор Департамента по ценным бумагам Министерства финансов РБ.

Но «Тамбаз» — не единственная компания, которая попала в сложное положение и не смогла выполнить взятые на себя обязательства. В число таких застройщиков, которые реализовывали квартиры путем выпуска и продажи жилищных облигаций, вошла и такая компания, как «Волынь».   

Права дольщиков и владельцев облигаций разграничили

Одним из нововведений постановления № 33 является то, что в нем дается новая формулировка жилищной облигации, которая соответствует определению облигации, содержащемуся в законодательных актах. Алексей Красинский поясняет, что, решая принять участие в «долевке», гражданин передает застройщику деньги на строительство квартиры и одновременно с этим у него возникают права на строящийся объект. При покупке жилищных облигаций между владельцем ценных бумаг и эмитентом возникают правоотношения займа. Физическое лицо передает в долг денежные средства застройщику, за счет которых ведется строительство.

Директор Департамента по ценным бумагам также акцентирует внимание на том, что в настоящее время во взаимоотношениях между владельцами жилищных облигаций и эмитентами есть еще одна проблема, требующая урегулирования.  

Сегодня застройщик за счет привлеченных путем продажи жилищных облигаций средств строит дом, вводит его в эксплуатацию как общий объект строительства и передает жилые помещения владельцам ценных бумаг на основании актов приемки-передачи. При этом он не оформляет права собственности на квартиры на свое имя. В связи с этим возникает вопрос, на каком основании владельцу облигаций передается незарегистрированный объект недвижимого имущества?

— Я думаю, что этот вопрос будет урегулирован в ближайшее время. Каждый застройщик сначала будет регистрировать право собственности на жилое помещение на себя, а потом по акту приемки-передачи передавать его владельцу жилищных облигаций, — уточняет Алексей Красинский.

Начальник управления инвестиционной деятельности группы компаний «Тапас» Сергей Уминский считает, что такой подход ничего не изменит в правоотношениях между сторонами, а только приведет к дополнительным расходам застройщика на государственную регистрацию нескольких сотен квартир.

— Это будут десятки тысяч долларов, выброшенные застройщиком на ветер,  — уточняет Сергей Уминский. — Кроме того, мы откроем лазейку для недобросовестных застройщиков. Получив в собственность квартиру, они могут распоряжаться ей по своему усмотрению.

Со своей стороны председатель Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства Наталья Гаркуша говорит о том, что одни эмитенты заключают с гражданами два договора: один — на приобретение жилищных облигаций, второй — на строительство квартиры. Другие эмитенты ограничиваются одним договором. Но, в любом случае, в одном и в двух документах четко прописано, какой объект эмитент передает владельцу ценных бумаг.

Начальник отдела правовой и кадровой работы OOO «ЮНИВЕСТ-М» Лилия Лободина рассказывает, что в проспектах эмиссии (выпуск в обращение) жилищных облигаций четко прописывается, на строительство какого объекта привлекаются денежные средства граждан, поступившие от приобретения жилищных облигаций. Это отражается и в соглашении об организации строительства жилого помещения, и в договоре размещения (покупки) жилищных облигаций, а также в акте приема-передачи кандидату в правообладатели соответствующей части жилого дома после государственной регистрации его создания (изолированного помещения  с указанием его номера и площади).

Сегодня этот документ принимается агентствами по государственной регистрации и земельному кадастру и является основанием для государственной регистрации прав владельцев жилищных облигаций на квартиры.

—  Готовящееся нововведение приведет только к дополнительным необоснованным затратам застройщиков. Надо понимать, что есть небольшие дома по 100 квартир, но есть и большие по 500 квартир. Мы должны погасить облигации на все эти 500 квартир и еще единовременно потратить крупную сумму денег на госрегистрацию квартир на свое имя, — дополняет заместитель главного бухгалтера СООО «Дана Астра» Илона Кравченко. — Не надо забывать и о коммунальных платежах за жилые помещения, которые тоже лягут на плечи застройщика.

Илона Кравченко - слева, Ольга Волотович - справа (компания "Дана Астра"

Вырос «номинал» облигации, а вместе с ним и обеспечение выпуска

Постановлением № 33 также предусмотрено, что номинальная стоимость жилищной облигации не может быть ниже максимально допустимой цены размещения ценной бумаги более чем на 30 процентов. Кроме того, теперь в проспекте эмиссии эмитент должен указывать сведения о максимально допустимой цене размещения жилищной облигации.

Данное нововведение привело к тому, что у застройщиков возникли проблемы по обеспечению выпуска проспектов эмиссии облигаций.

— Конечно, проблемы возникли, потому что надо существенно повышать стоимость залогового имущества. В нашем случае это может быть несколько легче за счет того, что компания имеет много разных объектов недвижимости, в том числе коммерческих, которые по-прежнему можно использовать в качестве залога, — говорит заместитель директора по юридическим вопросам группы компаний «А-100 Девелопмент» Наталия Лежнева.

В то же время она акцентирует внимание на том, что у компании очень много различных предложений квартир по разной стоимости. Поэтому сейчас, с учетом повышения номинальной стоимости жилищных облигаций, придется выпускать гораздо больше проспектов эмиссии, что автоматически увеличивает затраты застройщика на оценку залогового имущества, уплату госпошлины, услуг профучастников на выпуск ценных бумаг и т.д.

В качестве залога можно использовать чистые активы компании. Но на практике это проблематично из-за некоторых аспектов ведения бухучета.

Заместитель начальника службы заказчика ООО «Трайпл» Михаил Карпович говорит о том, что пока их компания не планирует полностью отказываться от жилищных облигаций. В настоящее время один из выпусков по новой высокой номинальной цене находится на регистрации. Но, по словам представителя застройщика, обеспечивать выпуск облигаций становится все сложнее и сложнее.

— Понятно, что государство защищает потребителя. Но почему застройщики вынуждены нести нагрузку и огромные затраты, выполняя непонятные требования властей к строительству объектов? — задает вопрос Михаил Карпович.

Речь идет об обязательном строительстве паркингов, встроенных помещениях на первых этажах жилых домов, которые продаются крайне сложно и годами после сдачи объектов в эксплуатацию находятся на балансе застройщиков.

— Пусть тогда государство, как заказчик, выкупает эти объекты у застройщика, или освобождает его от уплаты налога на недвижимость, когда он еще не продан, или дает потребителю льготный кредит на приобретение того же машиноместа в паркинге, — дополняет заместитель начальника службы заказчика компании.

Коллегу по бизнесу поддерживает и председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР-Инвест» Василий Устинчик.

— Городские власти требуют, чтобы мы строили паркинги. Но они ничего не делают для того, чтобы люди их покупали. У нас в доме 2010 года постройки остается непроданной половина машиномест в подземном паркинге. Два года не продаются места в паркинге и в жилом комплексе на проспекте Дзержинского. Пусть город берет эти объекты на баланс. Я с удовольствием продал бы их по себестоимости, — говорит Василий Устинчик.

«10 УНР-Инвест» — одна из первых компаний на рынке, которая стала реализовывать жилье путем выпуска и продажи жилищных облигаций. Теперь застройщику придется забыть об этом финансовом инструменте. 28 августа вышла проектная декларация по дому на проспекте Дзержинского, к строительству которого будут привлекаться средства дольщиков. 

Будет пытаться находить обеспечение под новые выпуски жилищных облигаций и компания «Тапас».  

— Но по тем объектам, которые уже запущены, приходится пересматривать планы. Со всем можно согласиться. Рынок со временем адаптируется к нововведениям, и, наверное, получится хороший продукт, защищающий интересы всех сторон, — дополняет коллег Сергей Уминский. — Не совсем   понятно, почему нормы нового постановления распространяются на продажу жилищных облигаций, зарегистрированных в Государственном  реестре ценных бумаг до вступления постановления в силу. Я считаю, что в последующем это может привести к негативному результату на рынке  недвижимости, в том числе затягиванию сроков строительства, так как у  застройщиков могут возникнуть объекты, необеспеченные запланированным ранее финансированием.

Илона Кравченко рассказывает, что пока компания «Дана Астра» не готовит выпуски облигаций по новой номинальной цене.

— Думаю, что обеспечения даже у такой крупной компании, как «Дана Астра» под запланированные объемы строительства будет недостаточно. Поэтому, скорее всего, мы будем переходить на долевое строительство, — уточняет заместитель главного бухгалтера компании.

— С такой политикой государства мы придем к тому, что на рынке останутся работать несколько крупных застройщиков, которые будут строить и долевым способом, и с помощью облигаций. Новые застройщики будут практически лишены возможности выходить на рынок, — высказывает свою точку зрения Андрей Батенин, юрисконсульт ООО «Жилстройкомплект».

Еще одно из нововведений заключается в том, что эмиссия облигаций возможна только после осуществления отселения и сноса.

Кроме того, погашение жилищных облигаций денежными средствами, в том числе досрочное, возможно только при подаче эмитенту физлицом заявления. Это значит, что застройщик по своей инициативе не может объявить о досрочном погашении облигаций и передать их гражданам по номинальной стоимости. Алексей Красинский считает, что это будет мотивировать застройщика искать дополнительные финансы для завершения строительства дома.

Поможет ли корпоративная облигация?

Алексей Красинский обращает внимание участников «круглого стола» на то, что застройщики могут привлекать денежные средства на финансирование объектов путем выпуска корпоративных облигаций и размещения их на открытом рынке, в том числе через фондовую биржу.

— В данном случае гражданин будет более осознанно подходить к вопросу финансирования объекта, отдавать деньги под выпуск и размещение облигаций и получать от этого определенный доход. У застройщика появится возможность финансировать стройку дешевле, нежели привлекая банковский кредит, — уточняет директор Департамента.

Он дополняет, что корпоративные облигации, размещаемые на открытом рынке, пользуются достаточно устойчивым спросом среди инвесторов. Этот инструмент может быть достаточно интересным для граждан ввиду того, что ставки по банковским депозитам снижаются.

Сергей Уминский считает, что гражданин находится не в вакууме и не на монополистическом рынке. Он имеет сотни предложений строящегося и готового жилья и вправе сам выбирать, к какому застройщику обращаться. Если у эмитента ценных бумаг наступает дефолт, то он не сможет компенсировать человеку деньги за облигации ни по низкой, ни по высокой номинальной стоимости.

Наталья Гаркуша полагает, что при покупке квартиры надо выбирать не финансовый инструмент, а надежного застройщика.

Такого мнения придерживается и управляющий партнер группы компаний ViVa Invest Юрий Жарков. Он считает, что для гражданина нет большой разницы в том, какой инструмент выбирать. Если застройщик надежный, он может строить и долевым способом, и путем продажи жилищных облигаций. Если же застройщик не надежный, то и облигация, как более надежный по сравнению с «долевкой» инструмент, полностью не защитит человека.