Июль 2018: средняя цена проданных в Минске квартир опустилась впервые за 12 месяцев
Пятый месяц подряд в Минске уменьшается количество проданных квартир. В июле по сравнению с предыдущим месяцем зарегистрировали на 11% меньше сделок купли-продажи квартир, а если сравнивать с июлем прошлого года, то сокращение составило 13%.
Данные еще будут обновлены, но на данный момент не набралось даже 1000 сделок — последний раз такой скромный результат наблюдался 17 месяцев назад.
Предложение квартир в июле практически не изменилось, что можно связать с сезоном отпусков. Однако, по итогам первой половины августа мы видим, что конкуренция среди продавцов продолжила увеличиваться.
На конец месяца выставленных на продажу квартир было в 6,8 раза больше, чем проданных. В феврале-марте рынок был куда более «перегретым» — на 1 проданную квартиру приходилось всего 4 объявления.
В структуре июльского спроса было одно любопытное изменение по сравнению с июнем. Дело в том, что у всех типов квартир, кроме 2-комнатных, сокращение спроса за месяц составило 22-24%. И лишь «двушек» купили столько же, сколько и месяцем ранее. В результате доля последних оказалась максимальной с начала года.
Доля квартир в современных панельных домах в июле выросла с 15 до 18%. Также мы отметили довольно неожиданный всплеск сделок со сталинками — месяцем ранее на них приходилось 4% продаж, а в июле уже 7%.
На готовые новостройки (построены не более года назад) пришлось всего 10% сделок. За последние полгода это самый незначительный показатель, который отражает общую ситуацию на рынке новостроек, где сегодня преобладают проекты в начальной стадии строительства.
Средняя цена проданных квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, в июле снизилась на 0,2% и составила 1276 $/м2. Это первый случай снижения цен за 12 последних месяцев.
В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):
· 1-комнатные квартиры: 1362 $/м2 (-0,3% за месяц) – $50 000;
· 2-комнатные квартиры: 1233 $/м2 (+0,6%) – $59 900;
· 3-комнатные квартиры: 1174 $/м2 (-1,7%) – $79 250;
· 4-комнатные квартиры: 1087 $/м2 (-3,5%) – $85 000.
Цены предложения в июле изменились на те же 0,2%, но уже со знаком «+». При этом, быстрее других дорожали квартиры в современных домах.
Разрыв между средним уровнем цен предложения и реальных сделок по-прежнему невелик и составляет 1,7%.
Рост цен на квартиры в июле преобладал в центральной части города, в то время как многие «спальники» отметились снижением цен. Лидировали по темпам роста район улицы Сторожевской и Верхний город — в обоих случая цены поднялись более чем на 3%.
Среди соседних столиц наблюдался разброс в направлении и темпах изменения цен. Как обычно, на динамику ощутимо влияли курсовые колебания. В Москве долларовые цены на квартиры опустились в июле на 0,6%, в других городах был отмечен рост. В Риге и Вильнюсе темпы напоминали Минск — рост в обоих городах составил минимальные 0,1%. В Варшаве и Киеве цены поднялись более внушительно — в среднем долларовые цены в этих городах увеличились на 3%.
К середине лета столичный рынок жилья окончательно стабилизировался. На это прямо указывают едва заметные ценовые колебания, а также соотношение числа выставленных на продажу и проданных квартир. На данный момент это соотношение соответствует сбалансированному рынку, и главный вопрос сейчас — как долго этот баланс сможет продержаться?
Тревожную динамику демонстрирует спрос — начиная с мая количество сделок ежемесячно сокращается в среднем на 10%. Происходящее всё больше напоминает ту самую «яму», которая неизбежно должна была последовать за периодом высокого спроса. Мы ожидали увидеть её ещё в прошлом году, но тогда рынок поддержали стремительно дешевевшие кредиты.
Сейчас кредитный бум постепенно затихает. Небольшое улучшение для покупателей ещё может произойти, если банки уменьшат процент своей прибыли и приблизят ставки к ставке рефинансирования, но даже в таком случае эффект будет носить краткосрочный характер.
Если июльский уровень спроса станет новой нормой, то этого будет достаточно, чтобы цены оставались стабильными. В случае дальнейшего сокращения покупательской активности отрицательная ценовая динамика проявит себя раньше.
В августе рынок подвергся воздействию негативных внешних факторов — нервозность в рядах продавцов вызвал рост курса доллара. Пока она проявилась лишь в росте предложения, цены предложения по-прежнему стоят на месте — все ждут нормализации курса, как это уже не раз случалось за последние два года. Если же этого не произойдёт в ближайшие недели, индекс цен с большой долей вероятности «поползет» вниз.