Май 2018: цены реальных сделок показали минимальный рост с начала года

Судя по предварительным данным, количество зарегистрированных сделок купли-продажи в мае сократилось на 14%. После обновления информации эта цифра немного уменьшится, но уже очевидна тенденция — два месяца подряд покупательская активность на столичном рынке жилья идёт на спад. 

Если первый квартал 2018 года был самым результативным за всю историю наблюдений, то во II квартале достичь показателей прошлых двух лет будет сложно.

В стане продавцов наблюдается обратная тенденция — четвёртый месяц подряд растёт предложение квартир. То, что в начале выглядело, как обычный сезонный рост, сейчас напоминает новый тренд. Более того, рост предложения в апреле-мае только набрал ход. Оба месяца прошли под знаком внушительного притока новых объектов, что привело к росту предложения на 7,6%. 

9 месяцев мы наблюдали типичный «рынок продавца», но в конце весны ситуация стала более благосклонной для покупателей. 

Снижение активности покупателей было характерно для всех типов квартир. На общем фоне значительно выделяются лишь 4-комнатные квартиры, сделок с которыми зарегистрировали на 37% меньше, чем месяцем ранее. 

Совокупная доля трёх самых «дорогих» районов — Центрального, Советского и Первомайского сократилась в мае на 4 процентных пункта, что довольно ощутимо в контексте данного показателя. Спрос концентрировался в районах с более бюджетным жильем, особенно ощутимо выросла доля Фрунзенского района. 

Количество сделок с готовыми новостройками (дому не более 1 года) составило 11%. Любопытно, что 2/3 из них были проведены с 1-комнатными квартирами. Но их лишь формально можно считать «однушками». Фактически это квартиры со свободной планировкой, площадь которых могла быть довольно большой. Примечательно, что средняя цена проданных квартир в готовых новостройках в мае была значительно выше, чем у «вторички», что сказалось на общей динамике цен. 

Средняя цена квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, выросла в мае на 0,4% и составила 1271 $/м². На фоне предыдущих месяцев 2018 года, когда цены поднимались на 2-3%, это повышение выглядит очень скромным. Фактически именно 1-комнатные квартиры «вытянули» общий рост цен, в остальных сегментах динамика уже сменила «плюс» на «минус».   

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен)  

· 1-комнатные квартиры: 1365 $/м² (+1,3% за месяц) – $48 000;     

· 2-комнатные квартиры: 1235 $/м² (-0,6%) – $60 000;     

· 3-комнатные квартиры: 1160 $/м² (-0,7%) – $77 000;     

· 4-комнатные квартиры: 1087 $/м² (-4,1%) – $83 500.

Ещё в декабре разрыв между средним уровнем цен предложения и реальных сделок составлял более 5%, сейчас он едва превышает 2%. Учитывая наметившийся перелом в ценовой динамике и медленный переход в сторону «рынка покупателя», в ближайшее время дальнейшее сближение двух кривых маловероятно. Растущая конкуренция среди продавцов вынудит часть из них активнее идти на уступки. 

Если средняя цена реальных сделок в мае ещё поднималась, то индекс цен предложения стабилизировался. Непреодолимым барьером для него стала отметка в 1300 $/м², выше которой индекс сумел продержаться лишь 2 недели.  Причем, в некоторых сегментах в мае уже прослеживалась отрицательная динамика. В частности, на 0,6% подешевели 1-комнатные квартиры. 

Город на этот раз был разделён на 2 примерно равные части в зависимости от того, дешевели или дорожали там квартиры. Максимальный рост (свыше 3%) был отмечен в районе улицы Макаёнка, в Шабанах и участке улиц Ульяновская-Красноармейская. Аналогичное изменение, но уже со знаком «минус», зафиксировано в районе Ботанического сада, на улицах Уманской и Клары Цеткин. 

Курсовые колебания в минувшем месяце сказались на динамике долларовых цен. В Вильнюсе, Риге и Варшаве было отмечено ощутимое снижение цен (на 3-7%), аналогичная ситуация наблюдалась и в Москве, где цены опустились на 4,5%. В Киеве, как и в белорусской столице, цены выросли на едва заметные 0,1%.