Апрель 2018: средняя цена квартир по данным реальных сделок поднялась на очередные 2%
В апреле зарегистрировали на 14% меньше сделок купли-продажи квартир, чем в марте. Представители ряда столичных агентств уже успели заявить о сокращении спроса, однако здесь следует учитывать два факта. Во-первых — данные ещё будут уточняться и итоговое число сделок вырастет. Во-вторых — в апреле у регистраторов было на три рабочих дня меньше, чем в марте, а это примерно 100-150 незарегистрированных сделок.
Апрель стал первым месяцем 2018 года, который не смог побить рекорд по количеству проданных квартир. В апреле 2016-го их было примерно на две сотни больше.
Третий месяц подряд растет число желающих продать квартиру. Причем в апреле этот процесс набрал ход — по всей видимости, продавцов напугал резкий скачок курса с 1,95 рубля за доллар до 2,03. За месяц предложение квартир на вторичном рынке увеличилось на 7,6%.
По итогам апреля число выставленных на продажу квартир в 5 раз превышало число проданных. Это соотношение по-прежнему можно назвать «рынком продавца», но ситуация уже далека от того ажиотажа, который мы наблюдали в конце прошлого года. По опыту прошлых лет стабильным рынок станет тогда, когда объём предложения в 6-7 раз будет превышать спрос за месяц.
В структуре спроса по числу комнат существенных изменений не произошло. Обращает на себя внимание лишь довольно высокая (более 5%) доля сделок с 4-комнатными квартирами, которая держится на этом уровне уже второй месяц. Последние 1,5 года ничего подобного не наблюдалось.
На готовые новостройки (дом не старше 1 года) в апреле пришлось 12,8% всех сделок. Примечательно, что более половины проданных квартир в данном сегменте — 1-комнатные, хотя обычно на вторичном рынке доля «однушек» составляет порядка 40%. Такой перекос сформировался из-за того, что многие квартиры в новостройках сегодня сдаются без внутренних стен и оформляются как 1-комнатные, хотя их фактический метраж сопоставим с «двушками» и «трешками».
Последние месяцы растёт доля сделок в современных каркасно-блочных домах. Напомним, что всплеск интереса к данному жилью уже наблюдался прошлой осенью. Обратный процесс – падает доля сделок в современных панельных домах. С 23% в декабре она сократилась до 15% в апреле. В остальных сегментах ситуация более-менее стабильная.
Сдвиг в сторону более дорогого жилья сказался на темпе роста цен. Средняя цена квартир, рассчитанная по данным зарегистрированных сделок купли-продажи, выросла в апреле на 2,2% и составила 1266 $/м2. Таким образом, за 4 последних месяца 1 квадратный метр по данным реальных сделок подорожал более чем на $100.
В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен)
· 1-комнатные квартиры: 1349 $/м2 (+2,1% за месяц) – $49 000;
· 2-комнатные квартиры: 1245 $/м2 (+2,4%) – $59 600;
· 3-комнатные квартиры: 1167 $/м2 (+1,7%) – $80 000;
· 4-комнатные квартиры: 1129 $/м2 (+5,1%) – $85 000.
Медианная цена продажи 1-комнатной квартиры весной 2016 года составляла 39 тысяч долларов. Сегодня "однушку" продают в среднем на 10 тысяч дороже.
Разрыв между ценами сделок и предложения ещё немного сократился и указывает на минимальный торг или его полное отсутствие. Индекс цен предложения в апреле поднялся на 2%, дорожали все без исключения типы квартир.
Всего пять микрорайонов Минска отметились в апреле снижением среднего уровня цен. Это Красный Бор, Верхний город, Золотая Горка, Слепянка и Новинки. Максимальные темпы роста цен на квартиры (более 3%) наблюдались в районе улицы Пулихова, Сельхозпоселке и Брилевичах.
Минск значительно оторвался от соседних столиц по темпам роста цен на квартиры с начала 2018 года. Если в белорусской столице квартиры подорожали в среднем на 7,1%, то в Вильнюсе, Риге и Варшаве на 0,9%-4,5%. В Киеве и Москве динамика и вовсе пока отрицательная.
Первая половина мая изобиловала праздниками, которые безусловно сказались на общей активности рынка. Покупателей стало меньше, в то время как ряды продавцов продолжили пополняться. В такой ситуации цены предложения стабилизировались у отметки в 1300 $/м2. Эта «остановка» — первая за 9 месяцев непрерывного роста и велика вероятность, что цены могут продержаться на данном уровне не один месяц.
У продавцов пока нет причин корректировать цены в сторону снижения. Это отчётливо видно по тем объектам, которые вышли на рынок за последние 3 месяца. Пополнили они в первую очередь средний ценовой диапазон, квартир по «бросовым» ценам не было.
О том, что для чувствительных к цене покупателей ситуация пока не стала лучше, свидетельствует следующий факт: в апреле продали минимальное за последние 2,5 года количество квартир по цене до 40 тысяч долларов. Только когда мы увидим в этом сегменте рост числа сделок, можно будет говорить о растущем торге и снижении цен.
Что касается спроса, то очередной волны ажиотажа не стоит ждать без финансового стимулирования. Стимулом может выступить очередное снижение ставки рефинансирования, которое будет обсуждаться на июньском заседании Нацбанка. Но даже если это произойдёт, вряд ли ставку опустят более чем на 0,5%, а возможно и вовсе на 0,25% — регулятор ранее заявлял, что шаг может быть уменьшен.
Учитывая то, как выросли цены за последние месяцы, СР на уровне 10-10,25% в июне вряд ли окажет на покупателей то же воздействие, как 10,5% в феврале или 11% в октябре. По всей видимости, основные рекорды по числу сделок на вторичном рынке уже «отгремели». Можно предположить, что впереди нас ждет довольно спокойное лето, не изобилующее какими-то серьёзными колебаниями основных рыночных индикаторов.