Эксперт о минской «вторичке»: «К лету цена может вернуться к своей психологической отметке $1050 за «квадрат»
Мнения специалистов о ценах на вторичное жильё сейчас, к сожалению, не сходятся. Кто-то говорит, что ситуация совсем не изменится, а кто-то уверен в скором снижении цен до уровня психологической границы в тысячу долларов за «квадрат». Ясно пока только одно — рынок чего-то ждёт. Все возможные сценарии развития нам рассказали эксперты.
Светлана Куделко, заместитель директора ООО «Твоя столица. Агентство недвижимости»:
— Индикатором рынка недвижимости во многом является индекс покупательской активности. Если рынок жилья активен, и сделок совершается много, то индекс приближается к 1.
В ноябре прошлого и январе текущего года индекс покупательской активности был практически равен 1, и мы наблюдали рост цен. Он в основном был обусловлен расцветом доступного кредитования. Сработал и отложенный спрос.
После января индекс стал падать — это значит, что снизилась покупательская активность. Но это никак не сказалось на средневзвешенной цене квадратного метра квартир стандартных потребительских качеств, которая продолжала расти. Так, если в конце прошлого года она составляла $1050, то по итогам первого квартала этого года — $1150. Cредневзвешенная цена квадратного метра продолжала расти и в апреле.
В марте было продано рекордное количество двухкомнатных квартир, которые оказали большое влияние на формирование средневзвешенной цены (они дешевле «однушек»).
В апреле практически в два раза больше продавалось однокомнатных квартир, которые заведомо дороже «двушек». Поэтому средневзвешенная цена квадратного метра квартир стандартных потребительских качеств в марте составила $1155, а в апреле уже увеличилась до $1188.
Средневзвешенная цена квадратного метра квартир стандартных потребительских качеств по сделкам АН «Твоя столица»
Тип | Март ($) | Апрель ($) |
однокомнатные | 1263 | 1280 |
двухкомнатные | 1161 | 1133 |
трёхкомнатные | 1042 | 1052 |
четырёхкомнатные | 1028 | 925 |
средневзвешенная | 1155 | 1188 |
Но если рассматривать среднюю цену квадратного метра квартир стандартных потребительских качеств, то в марте она составила $1123, в апреле — $1097, то есть снизилась. Основной причиной этому послужило снижение спроса, который сместился в сторону более дешёвого жилья. Пока средняя цена квадратного метра сохраняется за счёт продажи большого количества самых дорогих однокомнатных квартир.
В конце марта – начале апреля минимальная цена на однокомнатные квартиры составляла $40 тыс. и более. Сегодня уже появились квартиры и за $37-39 тыс. Но это будут «хрущёвки» на крайних этажах в центре города и ближе к спальным районам, а также в девятиэтажках в Заводском районе. Причиной этому послужило то, что некоторые продавцы были вынуждены снизить цены на свои квартиры, которые долгое время не могли найти своих покупателей.
В последнее время на рынке увеличилось количество предлагаемых на продажу квартир. Это также повлияло на снижение цен. В конце прошлого года квартир, наоборот, катастрофически не хватало.
Сегодня наибольшим спросом пользуются квартиры стандартных потребительских качеств в панельных домах 70-90 годов постройки. В среднем купить квартиру можно за $44 000, или $1158/кв.м.
Находятся свои покупатели и на дорогие «однушки». Чаще всего это квартиры-студии более 50 кв.м, которые стоят $70-90 тыс.
В апреле было продано достаточно много квартир с ремонтом. Средняя цена на «однушки» составила $1422, на «двушки» — $1393.
Как и прежде, к покупке квартир достаточно активно привлекаются кредиты. Но создаётся впечатление, что с каждым днём сокращается количество людей, имеющих возможность его получить. В марте доля покупателей с кредитами составила 35% от общего количества сделок в агентстве.
На рынок возвращаются покупатели из регионов. Вапреле их доля достигла 19% по сравнению с зимними месяцами, когда региональные покупатели составляли 7-10% от общего количества.
Сейчас рынок достаточно стабильный. Но никто не хочет покупать дорого. Все считают деньги и понимают, какая реальная картина складывается в экономике.
Доступное кредитование немного всколыхнуло рынок. Продавцы воспользовались ситуацией и продали своё жильё дороже. Сейчас всё возвращается на круги своя.
Думаю, что летом цены могут вернуться на свой прежний уровень и будут балансировать на уровне психологической отметки +(-) $1050. Это реальная цена для рынка.
Павел Астапеня, директор АН «Эксперт»:
— Пока на рынке сохраняется тенденция плавного роста цен. Сегодня уже есть дефицит квартир за $40 тыс. Понятно, что о ценах сделок в $35 тыс. мы уже не говорим. Здесь всё логично, ведь за 8-9 месяцев цены на квартиры выросли на 10%.
Количество покупателей из регионов остаётся на прежнем уровне, потому что получить хорошую работу в столице им становится всё сложнее и сложнее. Минск не резиновый.
Вместе с тем, все внимательно наблюдают за ситуацией в банковской сфере. Сегодня у многих людей есть мнение, и я его разделяю, что дальнейшая ситуация на рынке будет зависеть от доступности кредитов на жилищные цели.
Нацбанк анонсировал, что с 1 мая вводятся изменения по кредитованию жилья. Они ужесточают условия получения кредита. Растёт долговая нагрузка. Вместе с ней идёт необоснованный рост цен, который не основан на росте реальных доходов населения. Поэтому какую-то новую тенденцию, если она начнётся, мы сможем наблюдать на рынке в мае или начале июня.
Анатолий Звездин, директор АН «Мольнар»:
— Осенне-зимний всплеск покупательской активности в Минске был вызван двумя причинами. Во-первых, осенью цены достигли своей нижней психологической отметки. Покупатели решили, что это уже дно рынка, и стали активно покупать квартиры. Во-вторых, к этому времени стали более доступными кредиты, которые стали массово привлекаться на покупку жилья. Всё это поддержало и увеличило спрос, который привёл к росту цен.
Рынок недвижимости развивается циклично. Как правило, цены на квартиры падают медленно, а растут быстро. Как только начинается их рост, люди по сарафанному радио об этом быстро узнают. Один за другим они дружно выходят на рынок решать свои жилищные вопросы.
Таков менталитет людей, начинается цепная реакция. Потенциальные покупатели рассуждают примерно так: вчера сосед купил квартиру за $40 тыс., надо и мне не упустить время и покупать сейчас, а то вдруг завтра станет ещё дороже. Так создается ажиотаж, который ведёт к росту цен.
Надо понимать, что недвижимость — это не инвестиционный инструмент, это место для проживания людей. Зарабатывать на недвижимости могут лишь единицы, которые следят за рынком, анализируют цены, сопоставляют и т.д.
Сложно говорить о том, как поведут себя цены дальше. Ясно одно, что с 1 мая банки меняют условия выдачи кредитов на жильё. Кроме того, идут разговоры о том, что ставки будут расти — значит, кредиты станут не такими доступными, как раньше.
Скачки курса доллара тоже влияют на психологию людей, которые хранят деньги на валютных депозитах. В ситуации нестабильности валютного рынка они будут долго оставаться сторонними наблюдателями, а не потребителями. Белорусская экономика тесно связана с российской, а в России, как известно, тоже нет стабильности на валютном рынке.
Если предложение квартир на рынке новостроек будет сокращаться и дальше, то цены на «вторичке» быстро падать не будут. Предпосылок для дальнейшего роста цен не видно.