Наибольший интерес для инвесторов сейчас представляет сегмент столичных бизнес-центров, отмечает эксперт

Минск, 25 апреля. В настоящее время наибольший интерес для инвесторов представляет сегмент бизнес-центров, именно в нем начинает формироваться дефицит качественных площадей. Об этом заявил БелаПАН руководитель компании "Твоя столица — Недвижимость для бизнеса" Андрей Астрейко, комментируя тенденции столичного рынка коммерческой недвижимости.

"В текущих реалиях срок окупаемости инвестиционного проекта по строительству бизнес-центра составляет 10—15 лет. Многое зависит от продуманности проекта и его способности к возможным изменениям спроса и предложения на рынке, — отметил эксперт. — При сохранении текущей экономической ситуации в стране в ближайшие несколько лет можно ожидать начало строительства новых бизнес-центров".

При этом, заметил он, в случае их выхода на рынок примерно в одно время конкуренция на рынке современной офисной недвижимости будет усиливаться. "Чтобы хеджировать риски девелопера, каждый новый бизнес-центр должен отвечать не только актуальным, но и прогнозируемым требованиям арендаторов. Именно это будет определять его рыночную ликвидность, востребованность на рынке, а значит, и доходность для инвестора", — подчеркнул Астрейко.

По состоянию на начало апреля совокупный объем офисных площадей минских бизнес-центров составлял 920 тыс. кв. м, а крупных торговых центров — 600 тыс. кв. м. Но свободных площадей, предлагаемых в аренду, гораздо меньше: в бизнес-центрах порядка 22 тыс. кв. м, а в знаковых для Минска торговых центрах — порядка 17 тыс. кв. м. "При этом в обоих сегментах эти показатели ежегодно уменьшаются: по сравнению с аналогичным периодом 2017 года вакантных офисных площадей стало меньше на 43%, а торговых — на 11%", отметил руководитель компании.

Он обратил внимание, что в настоящее время рынок как офисной, так и торговой недвижимости переориентирован на аренду. "Это обусловлено тем, что компании и торговые операторы в условиях изменяющегося рынка и экономической ситуации в целом предпочитают оставаться мобильными и не хотят замораживать крупные суммы, приобретая офисы или торговые помещения в собственность, — пояснил эксперт. — В частности, офисным арендаторам зачастую необходимо расширять либо сужать арендуемые площади, а торговым арендаторам не всегда интересно надолго задерживаться на одном месте. Поэтому аренда в нынешних условиях выглядит предпочтительнее, отчего сделок купли-продажи существенно меньше, чем аренды. В собственность сейчас приобретаются лишь помещения небольшого формата".

"В текущей конъюнктуре рынка, выводя на рынок новый объект (будь то бизнес-центр или торговый центр), инвестору или девелоперу надо быть готовым к длинным деньгам и ориентироваться на окупаемость проекта лишь за счет сдачи в аренду. Возможную продажу в бизнес-план можно закладывать лишь с момента полного заполнения объекта арендаторами и выхода на максимальный уровень арендных ставок по заключенным договорам аренды. Именно тогда объект становится интересен другим инвесторам как самодостаточный и уже отлаженный механизм — источник рентной выручки", — отметил Астрейко.

По его словам, стабильность курсов валют и снизившийся объем ввода новых бизнес-центров (в 2017 году по сравнению с 2016-м объем ввода снизился боле чем на 70%) оказывают влияние на ставки предложения аренды, которые за первые два месяца 2018 года по классам В+ и В выросли на 3%.

Как сообщил эксперт, приемлемый для рынка уровень арендных ставок, определенный по данным совершенных сделок, следующий: класс А — 30 евро с НДС за кв. м; В+ — 17; В — 11; С — 8.