Как купить участок под Минском и не пожалеть об этом? Мнение простого айтишника
По весне ажиотаж на аукционах по продаже земельных участков достигает своего пика. Порой, под воздействием азарта участки приобретаются по принципу «сначала купил – потом подумал». Читатель Realt.by Максим Елисеев, который недавно высказывался о рынке столичной недвижимости, поделился своим опытом выбора участков в пригороде Минска для постоянного проживания, дабы рассказать о насущных проблемах с точки зрения рядового покупателя.
– Аукционами по продаже участков я интересуюсь около 5-6 лет. Не из-за необходимости, а для мониторинга – вдруг, где-то выплывет какой-нибудь «эксклюзивный» вариант. С завидной регулярностью читаю в СМИ «крики души» неудавшихся новосёлов, которые вложили немалые деньги, а полноценно жить не могут. Каждый раз удивляюсь: «Ребята, вы это как купили вообще?!». Некоторые варианты я не рискнул бы взять бесплатно! После прочтения очередной такой статьи я задумался – можем ли мы сформировать некую «методичку», следуя которой можно купить годный участок, не потратив на поиски полжизни? В результате получились некоторые рекомендации, которые я выставил в порядке приоритета. Надеюсь, это руководство поможет сделать правильный выбор.
1. Направление. Не учитывать направление могут себе позволить разве что одинокие приезжие люди, не имеющие другого жилья, постоянной работы, родственников и любых других точек притяжения. Всем остальным я бы не советовал иметь квартиру в условной Малиновке, работу – в Шабанах, а участок – под Смолевичами. Замучаетесь ездить. Жертвуйте какими-то другими факторами, или будьте гибкими – квартиру можно поменять на другую, а работу в определенных районах не рассматривать. Всегда стремитесь к тому, чтобы основные места, в которых вам приходится регулярно бывать, находились более-менее в одном направлении. Построились в Каменной Горке? Раковское направление – ваш вариант, Пуховичи как-нибудь обойдутся без вас.
2. Общественный транспорт. Звучит глупо при нынешнем уровне автомобилизации? Давайте разберемся, не всё так очевидно. У меня есть отличный пример – знакомый строился в Дроздово. Пока заселились – дети пошли в 5-7 класс (т.е. в школу могли ездить сами), а автобусы и маршрутки туда тогда еще не запустили. В итоге, утром детей завозили в школу, а после уроков они до вечера шатались по городу: пешком от Экспобела идти боялись, а у бабушки сидеть не хотели. Так и ездили с родителями после окончания их рабочего дня. В итоге хозяин стал подумывать о том, что дом мечты придется выставлять на продажу и уходить в «минус». Сейчас, насколько я знаю, ситуация с транспортом там стала получше, дом ребята не продали, но те пару лет вспоминают как страшный сон. Вывод: если у вас есть дети, но они не смогут решать свои транспортные вопросы самостоятельно – ищите другой вариант.
3. Природа и лес. Где-то читал, что современные жители пригорода проходят в день меньше шагов, чем горожане. Долго не мог понять, как такое может быть, пока не побывал на стыке Сеницы и Юбилейного. Пара километров от Минска, но вокруг нет вообще ничего – только поле, трасса и какая-то промзона. Что там вообще люди делают кроме ночевки? Такое же впечатление осталось от посещения Дубовлян/Большевика, а затем и периодически пользующейся популярностью на аукционах Дегтяревки. Лучше ли это «панельного гетто»? Не факт, в городе есть хотя бы какая-то инфраструктура. В общем, хотите полноценной загородной жизни, единения с природой, хорошего настроения и крепкого здоровья – выбирайте вариант не далее 10 минут пешком до леса (ближе – лучше). Знаю по себе – после переезда загород почти ежедневно прохожу по несколько километров по лесу и благодаря этому очень ценю такой формат жилья. Ну а для молодых семей с мамами в декрете варианты «в чистом поле» даже не обсуждаются – съедет крыша от такого «затворничества». У знакомых есть реальные примеры, когда «жена запилила» – настояла на переезде в съемную квартиру, не захотев воспитывать ребенка в доме, в который муж вложил все средства, силы и душу, но вокруг которого ничего нет. Вам оно надо?
4. Срок заселения. Не перестаю удивляться тем, кто собирается праздновать новоселье через три отведенных законом года на постройку, но при этом берет участок с пометкой «без коммуникаций». Про такие «грабли» в СМИ выходит по несколько статей в каждый сезон, но разочарованных мечтателей о собственном доме с газом, асфальтом и черт знает, чем меньше не становится. Нужно быстрое и комфортное заселение? Торгуйтесь за участок только в сложившейся застройке, или идите на вторичку. А если приглянулся участок мечты, но без дороги и коммуникаций – рассматривайте такую покупку исключительно как инвестицию в будущее. Покупаем сейчас – заселяемся потом. В уже упоминаемом Дроздово дороги или газ тоже не сразу появились – но «в первой волне» участки стоили в разы дешевле, чем продаются сейчас, да и выбор был куда больше. Кто покупал «тогда», а заселяются «сейчас» – остались в выигрыше по всем фронтам.
5. Инфраструктура. Для каждого «набор выживания» будет строго индивидуален, но для меня самое важное – возможность купить батон не первой свежести, молоко и пачку пельменей в пределах 15-ти минут пешком. По крайней мере это не даст умереть от голода, если забыл по дороге с работы заехать в ближайший гипермаркет. Еще из полезного – нахождение в зоне доставки продуктов питания и какого-нибудь из крупных магазинов бытовой техники. В качестве приятного бонуса – возможность вызова такси и доставка пиццы. Всё остальное (школа, садик, поликлиника, гипермаркет) – смотри пункт 2 – должно быть доступно в пределах маршрута общественного транспорта без пересадки.
6. Соседи. В данном случае имеется ввиду не темперамент отдельно взятого соседа, а иная острая проблема, особенно актуальная для самого ближайшего пригорода (Тарасово, Ждановичи, Цнянка и др.) – переделка коттеджей под офисы и производства. Если сами по себе офисы редко можно назвать шумными, то обилие транспорта (часто – грузового) вызывает определенные неудобства. Я, например, сталкивался с вариантом, где в соседнем доме сделали пекарню. И не «маленькую-домашнюю-ручной-работы», а почти настоящий цех-хлебозавод. Постоянный запах выпечки просто сводит с ума. Разбавляют его регулярно въезжающие бусы и грузовички, развозящие выпечку по магазинам города. В общем, мрак. Еще видел, как у одного знакомого сосед завёз на участок с десяток морских контейнеров и устроил в них склад металлочерепицы и профлиста. Теперь скрежет и стук металла снится знакомому даже по ночам в полной тишине. Еще один момент – крупные промзоны неподалеку. Колядичи, Мачулищи и Гатово – навсегда в моём «чёрном списке». Никакие плюсы не стоят того, чтобы целенаправленно переезжать туда из города. Подведем итоги: если видите хоть какой-то намёк на любое нежилое использование по соседству – бегите оттуда. А если хотите перестраховаться – покупайте участок в садовом товариществе. Помимо невозможности «прописаться» у товариществ осталось не так много недостатков. Но офисов и производств там точно не будет.
На данной позитивной ноте самое время завершить набор критериев – иначе, подобрать идеальный вариант будет уже нелегко, и мы рискуем превратиться в мечтателей. Но в качестве послесловия – еще пара советов «от бывалого»:
1. Не бойтесь вторички и домов под снос. Не бойтесь покупки участка в старых кварталах (особенно, если покупаете на будущее). Наличие асфальта, газа, света, водопровода и заброшенная хибара по соседству – это лучше, чем «престижные» недостроенные коробки из газосиликата в непролазном болоте вместо дороги. Если видите, что район со временем трансформируется, и старые дома регулярно чередуются с новыми – значит и остальные со временем «подтянутся» и обновятся.
2. Если хотите сэкономить – не бойтесь неликвида. Просто внимательно рассмотрите каждый минус и подумайте, не может ли он конкретно вам пойти на пользу. Из реальных примеров – я как-то купил участок в 8 соток в «15-соточном» квартале в Минске. Участок был в 2 раза меньше остальных, но стоил в 3 раза дешевле (в случае с Минском такая разница может быть шестизначной). Но мне как раз нужен небольшой дом и парковка всего на 2-3 машины, а не на 10. За счёт такого дисбаланса площадь газона у меня будет даже больше, чем у соседей, но при этом я не буду убивать всё свободное время на его покос. Еще хороший пример – перепад высот, горки, овраги и любые другие особенности рельефа, существенно снижающие стоимость земли. Не так страшен черт, как его малюют, зато есть большой задел для реализации различных архитектурных фантазий.
3. Но самое главное – всегда помните о принципе «лучше простой дом в хорошем месте, чем хороший дом в простом месте». Не бойтесь вкладываться в землю, не экономьте на этапе покупки участка. Если дом всегда можно улучшить, расширить, переделать, то с землёй без «начала с чистого листа» такие финты не пройдут.
Что ж, напоследок хочу пожелать всем удачи с выбором и покупкой места для дома мечты в новом сезоне! Будьте рациональными, и пусть азарт не возьмет над вами верх на аукционах :)