«Няма таго, што раньш было»… Оцениваем, как изменился выбор на вторичном рынке за последний год
Ситуация с выбором усугубляется с середины прошлого года. Чувствительные к цене покупатели довольствуются квартирами более низкого качества, а те, кто претендует на определённые удобства, вынуждены с каждым месяцем доплачивать всё больше.
Чтобы понять, насколько ухудшился выбор на «вторичке», мы вернёмся на один год назад — в февраль 2017 года. Цены на квартиры в то время ещё снижались и многим казалось, что самое благоприятное время для покупки ещё впереди.
Холоднее всего — перед рассветом
Те, кто давно следит за рынком недвижимости, знают, что лучшее время для покупки квартиры наступает не в момент перелома в ценовой динамике, а за несколько месяцев до него. Цены ещё снижаются, выбор есть, а сами продавцы напуганы и охотно идут на уступки реальному покупателю.
Февраль 2017 года идеально соответствует описанному: более 7000 квартир на вторичном рынке, цены снижаются и до «разворота» ещё несколько месяцев. Прошел всего год, а привлекательность «вторички» в глазах потенциальных покупателей заметно ухудшилась: предложение сократилось на 32%, а общегородской индекс цен поднялся на 6,2%.
Эти цифры — средняя температура по больнице. Они хорошо описывают общее изменение рыночной ситуации, однако продавцам и покупателям зачастую нужны подробности. "А что произошло с интересующим меня сегментом?" — Сегодня мы постараемся ответить на этот вопрос.
Чтобы показать, как изменился выбор на «вторичке» за последний год, всё предложение было разбито на 28 групп в зависимости от числа комнат и качественных характеристик жилья.
Точка в самом центре графика — это общее изменение цен/предложения у вторичного рынка, кругами обозначены различные типы квартир. Слева направо меняется цена, сверху вниз объём предложения.
Различия между сегментами очень серьёзные. По числу комнат всё вполне очевидно — чем их меньше, тем быстрее вымывались квартиры.
Постоянные читатели наших мониторингов наверняка обратили внимание на резкое сокращение доли 1-комнатных квартир. Год назад на них приходилось 27% предложения, сегодня — немногим более 20%. В контексте данного показателя это колоссальная разница (больше об этом можно прочитать здесь).
Неудивительно, что по темпам роста цен «однушки» значительно обогнали остальной рынок. В наибольшей степени выделяются 1-комнатные квартиры в кирпичных домах, где сокращение предложения могло достигать 62%, а цены поднялись на 13-17%.
Среди «двушек» обращают на себя внимание квартиры в современных каркасно-блочных домах, которые подорожали за год на 14%. Что касается 3-комнатных квартир, то быстрее рынка дорожали панельные хрущевки, квартиры в типовых кирпичных домах 1970-1990 годов постройки и в современных панельных домах. К слову, к последним покупатели сейчас проявляют повышенный интерес и, глядя на график, легко понять почему. Квартиры в этом сегменте до сих пор вымывались не так активно — здесь есть из чего выбирать независимо от количества комнат.
В целом в структуре предложения выросла доля многокомнатных квартир и тех, которые располагаются в панельных домах. Это маскирует общий рост цен: если бы за год изменился только объём предложения, а не структура, сегодня индекс цен располагался бы ещё выше.
Не менее существенными были различия между частями города. Местами общее сокращение предложения за последний год доходило до 60%, хотя есть и такие микрорайоны (правда их немного), где выбор напротив увеличился.
Карта интерактивная — наведите курсор на интересующую часть города
Напоследок предлагаем вашему вниманию таблицу тех микрорайонов, где предложение квартир с одной, двумя и тремя комнатами сократилось за год сильнее всего. Тем, кто ищет здесь квартиры, не позавидуешь — им придётся либо значительно переплачивать, либо искать альтернативы в других частях города.
