Zara, место для H&M и новый хозяин. В Минске открывается ТЦ Green City за 100 миллионов долларов

«Мы строили не объект, мы создавали бизнес», — говорит новый собственник торгового центра Green City, благодаря которому комплекс в Каменной Горке полностью заработает уже в марте. Мы посмотрели на объект за 100 миллионов долларов и узнали, какие магазины там откроются. Зачем совладелец Технобанка выкупил Green City, что он здесь изменил и за сколько планирует окупить комплекс — в материале TUT.BY.

Торговый центр Green City на выходе из метро «Каменная Горка» начали строить еще в 2012 году. Тогда это был совместный проект россиянина Николая Ивановского и Президентского спортивного клуба. В 2015 году в эксплуатацию ввели офисное здание и гостиницу, а вот открытие торгового центра постоянно откладывалось. В итоге, из-за финансовых проблем у Ивановского стройка встала. Просматривалась перспектива банкротства застройщика и очередного крупного долгостроя в столице. Вопрос надо было как-то решать.

«Прежний инвестор обратился к нам с предложением о приобретении своей доли и познакомил с представителями из Президентского спортивного клуба», — говорит соучредитель «Технобанка» Игорь Курач, который в конце 2016 года стал новым основным (75%) собственником компании застройщика «ЕвроСтэпГруп» и торгового центра Green City. Основные решения он принимает совместно со своим братом Александром.

За это время тут открылся гипермаркет Green, торговая аллея, рестораны и прикассовая торговая зона. Ежедневно ТЦ генерирует по 20 тысяч человек, а наполняемость гостиницы при стандартной стоимости в 47 долларов за двухместный номер — около 78%.

«Мы выступаем как реаниматоры бизнеса»

Бизнесмен говорит, что согласился выкупить объект потому, что такие ситуации — профиль «Технобанка».

— Мы выступаем как реаниматоры бизнеса. Вытаскиваем глубоко убыточные проекты, за которые никто не берется. Мы работаем как предприниматели, которые вникают в суть бизнеса.

К тому же, этот объект, говорит банкир, интересен и сам по себе.

— У этого проекта большой потенциал, прежде всего обусловленный спросом. Привлекла высокая плотность населения в этом районе и удачность расположения торгового центра.

Первым делом новые хозяева изучили все ошибки предшественников, на исправление которых будет потрачено примерно 12 миллионов долларов. Во-первых, вместо изначально планировавшегося двухэтажного паркинга из сборного железобетона на 400 машиномест они начали строить монолитный пятиэтажный на тысячу машиномест. Таким образом, вместе с плоскостной стоянкой теперь возле Green City будет две тысячи мест для авто.

— Самая большая ошибка в белорусских торговых центрах — недостаток парковочных мест. Также важно понимать, что парковка — это не бизнес. Да, ты рубль заработаешь за час платной стоянки, но сколько потеряешь из-за того, что поток покупателей из-за этого станет меньше.

Вторая ошибка прежних хозяев Green City — отсутствие кинотеатра. Ее Курач планирует исправить через год, пристроив к торговому центру новое здание.

— Это будет семизальный киноцентр нового поколения, которых нет в стране. Решаем, будет там кинозал IMAX или нет.

Привлекать стороннего оператора для управления кинотеатром Курач не планирует. Благодаря такому решению они смогут установить цену на билеты ниже рыночной, чтобы за счет этого генерировать поток в весь торговый центр.

— Таким образом, от кинотеатра мы сможем иметь больший косвенный доход, нежели прямой.

Третья ошибка, которую пришлось исправлять, — отсутствие фудкорта в прежнем проекте Green City. Теперь он тут будет. Операторами выступят все представленные в Беларуси крупные сети фастфуда, включая «МакДональдс».

— Ведь в любом современном торговом центре помимо «фэшна» должен быть гипермаркет, кинотеатр, парковка, зона фудкорта, детский и фитнес центры. И если какого-то компонента не хватает, то объект заведомо проигрышный.

«Случайных арендаторов здесь нет»

Кроме того, в любом большом ТЦ должен быть атриум для проведения мероприятий, добавляет Курач. Для создания такого пространства им тоже пришлось менять проект и демонтировать мосты над вот этим пространством.

Замечаем, что в зоне атриума находятся будущие магазины группы компаний Inditex. Тут расположится Zara, Bershka, Pull&Bear и Stradivarius. Green City станет еще одним местом в Беларуси, где можно купить эту одежду.

Зато Green City будет единственным в стране комплексом, где наряду с Inditex откроются и бренды группы копаний LPP: Reserved, Cropp, House. Будут тут и другие крупные фэшн-операторы, представленные в Минске.

А вот единственный двухэтажный магазин в торговом центре, похоже, оставляют специально для H&M. «Подписанных договоров нет, но в приоритете у них [в том числе] Green City», — рассказал один из участников рынка коммерческой недвижимости.

— Случайных арендаторов здесь нет. Мы смотрим за их работой в других торговых центрах и сами выходим на них. Сейчас подписано 72% договоров по площади. По обуви мы уже вынуждены отказывать — ставить в лист ожидания.

Курач рассказывает, что в Green City он хочет объединить интересы арендодателя и арендатора. Поэтому для последних устанавливается минимальная фиксированная ставка аренды (требование банков-кредиторов), а остальное — это процент от выручки.

— Благодаря проценту от выручки и я заинтересован, чтобы у арендатора было больше покупателей. Я должен сформировать ему поток, ведь все что выгодно им — выгодно нам.

При этом процент от выручки не у всех одинаковый. Во-первых, это зависит от вида деятельности в зависимости от маржинальности бизнеса. Ведь у аптеки она одна, а у салона по продаже мобильников — значительно ниже.

— Ну и конечно, есть мировые бренды группы А, которые влекут сюда посетителей (Например Inditex, МакДональдс. — Прим. TUT.BY). Они будут платить меньший процент от выручки.

«Наша задача — собрать здесь флагманы»

По словам бизнесмена, самые крупные арендаторы закончат ремонты в марте и тогда торговый центр с паркингом откроется. Позже заработает фудкорт, детский и фитнес центры, а также большой центр спортивных магазинов. Его пристроят к основному зданию комплекса со стороны паркинга.

— Наша задача — делать здесь флагманы мирового ритейла. Мы идем на очень серьезные дисконты, но при условии, что магазин должен быть как в Милане.

Еще один шаг по устранению ошибок предшественников на ближайшее будущее — замена всех вращающихся дверей на входах на раздвижные.

— Глупейшее решение делать вращающиеся двери, когда люди выходят на улицу с тележками из гипермаркета и две тележки в эти двери просто не помещаются. Это красиво выглядит, но по функционалу есть проблемы.

Сама же прикассовая зона гипермаркета Green — широкая. Новый владелец намеренно не сдавал пространство на ней для торговых островков.

— У многих владельцев торговых центров есть менталитет с каждого метра урвать, но отсутствие островков финансово выгодно. Потому что из-за них витрины основных магазинов менее заметны и они теряют до 30% выручки.

«Мы строили не объект, мы создавали бизнес»

Следующее новшество, которое хотят внедрить в торговом центре, — это гардероб, а также парковочные места для беременных и людей с детьми. Для Беларуси это новинка, но в других странах такое существует давно. Курач говорит, что, взявшись за объект, они объехали многие торговые центры на разных континентах, а также тесно общались с местными арендаторами и наблюдали за работой минских ТЦ. Никаких консультантов они не привлекали, а пробовали учиться на ошибках других.

— Мы строили не объект, мы создавали бизнес. Построить объект любой может при больших деньгах. А вот создать бизнес, который сможет окупить вложенные кредитные средства, — это более масштабная задача.

А обойдется весь комплекс в немалую сумму. Бизнесмен оценивает его в 100−115 миллионов долларов, которые окупятся минимум за 15 лет. Но искать соинвестора, чтобы облегчить кредитную нагрузку, банкир не планирует.

— Ну, на один год срок окупаемости уменьшится, но кардинально это проблему не решит. И какие бы партнеры не были, принятие решения коллегиально дается очень тяжело. Мы вдвоем с братом, но у нас каждую неделю возникают споры.

Более того, недавно Курач выкупил еще и 25% долю Президентского спортивного клуба в Green City. Неужели наличие такой структуры в составе учредителей не помогало решать вопросы?

— У всех стереотип: если у нас в учредителях есть Президентский спортивный клуб, то у нас везде зеленый свет. Но все с точностью до наоборот. Расхождений с проектом и нормами у нас — ноль. Льгот и преференций — тоже никаких.

По словам бизнесмена, никакого участия спортклуба не было и в том, чтобы государственный Беларусбанк выдал межбаноквский кредит Технобанку, который пошел на приобретение Green City.

— Кредит был получен на абсолютно обычных условиях. Технобанк заложил все свое имущество и я заложил все свое имущество: дом, квартира, машины.

Выкуп же площадей гипермаркета профинансировал Белинвестбанк. Курач отмечает четкий и профессиональный подход к сделке со стороны этого учреждения.

— И мы без просрочек платим основной долг и проценты, как часы.