Какие офисы выбирают «айтишники»
Крупнейшие арендаторы — известные мировые компании
— Сегодня офисные брокеры каждый день получают большое количество заявок от IT-компаний, но не могут удовлетворить их спрос. В первую очередь потому, что все бизнес-центры (БЦ), где в качестве управляющей компании выступает один собственник, заполнены. Но именно в таких офисных зданиях нуждаются «айтишники». Речь может идти только о небольших офисах от 50 до 150 кв.м. Вариантов офисов по 500, 1000, 5000, 10 000 кв.м, которые максимально востребованы IT-компаниями, на рынке нет, — сказал на бизнес-завтраке «Где код живет: рецепты создания эффективных офисных пространств для IT-компаний» Андрей Павлышко, партнер, управляющий директор белорусского офиса Colliers International.
В Минске насчитывается порядка 30 действующих БЦ, где в числе крупнейших арендаторов выступают IT-компании. А вот БЦ, полностью занятых «айтишниками», на карте города менее 10.
Крупнейшими арендаторами офисов являются известные мировые компании: «Эпам Системс» (арендует 60 тыс. кв.м площадей), «Гейм Стрим» (40 тыс.), IBAGroup (15 тыс.), Itransition (6,1 тыс.), SamSolutions(5 тыс.), ISsoft(4,5 тыс.) и другие.
Понятно, что «айтишники» нуждаются в качественных больших офисах. Но вся проблема заключается в том, что в Минске к классу А принадлежит только одно офисное здание velcom, где основными арендаторами являются IT-компании.
В классе В1 «айтишники» арендуют 33% от общего объема офисных площадей (115 тыс. кв.м), в классе В2 — 22% (126,5 тыс. кв.м).
Брокеры БЦ констатируют, что спрос на аренду офисов со стороны IT-компаний на рынке остается неудовлетворенным примерно на 40 тыс. кв.м площадей.
Лидером по сдаче в аренду офисов для IT-компаний является группа компаний «Сигмаполюс».
Исследования ColliersInternationalв Беларуси показывают, что спрос на офисы со стороны «айтишников» из года в год будет расти. Ежегодно в IT-сферу будут приходить 2,5-2,8 тыс. человек, что к 2020 году приведет к увеличению спроса на офисные площади примерно до 80 тыс. кв.м.
— Мы можем смело говорить о том, что если кто-то из девелоперов построит качественное офисное здание, то, скорее всего, оно полностью будет занято IT-компаниями, — уточняет Андрей Павлышко.
Говоря об общей структуре сделок в Минске с IT-компаниями в сравнении с другими столицами мира, управляющий директор Colliers International в Беларуси отмечает, что в Минске на их долю приходится 40% от общего количества сделок. Это второе место после Киева, где доля сделок с «айтишниками» составляет 41%. В Нью-Йорке с IT-компаниями совершается 23% от общего количества сделок, Варшаве — 11%, Бухаресте — 19%, Берлине — 16% от общего объема сделок.
Все наиболее крупные публичные сделки, совершенные на рынке аренды офисов в Минске за последние годы, — это сделки с крупными компаниями-арендаторами из IT-сферы.
№ | Название компании | Название БЦ | Площадь (тыс. кв.м) | Сроки |
1 | Эпам Системс | Красавiк | 19,4 | Июнь 2016 |
2 | Эпам Системс | Орлан | 11,3 | Июль 2016 |
3 | Эпам Системс | Фортуна | 13,0 | Июль 2017 |
4 | Huawei Technologies | Рубин Плаза | 4,5 | 2016-2017 |
5 | Viber | ТОЦ Метрополь | 2,7 | Июль 2107 |
6 | Мостра-групп | Рубин Плаза | 1,7 | Июль 2017 |
Чтобы создать БЦ для IT-компании, девелоперу самому надо стать «айтишником»
Денис Четвериков, партнер, директор Департамента исследований и консалтинга белорусского офиса ColliersInternational, говорит о том, что «мы медленными шагами движемся к тому, что офисы у нас становятся технологичнее».
Инновационные компании арендуют офисы как с кабинетной системой, так и openspaceпримерно в равных долях. Исследования показывают, что примерно половина сотрудников офисов open space не удовлетворены условиями работы, они хотят уединения и тишины.
Чтобы БЦ был востребован, девелопер должен определиться, какого арендатора он хочет видеть в здании, и в зависимости от бизнес-процессов компании строить его.
Для IT-компаний очень важна глубина офиса — расстояние от окна до лифта или от окна до окна, а также глубина этажа. Кроме рабочей здесь выделяются зоны для отдыха и общения, рецепции, приема пищи, спортивная зона. В БЦ должно быть много помещений, игровые комнаты, кухни, детские комнаты, сады, почта, услуги доставки. Чтобы связать все эти помещения, и требуется достаточно глубокий этаж. Это идеальные здания для размещения IT-компаний.
На минском рынке представлено несколько БЦ с самыми глубокими этажами: OmegaTower— до 20 м до ядра, «Клевер Парк» — до 16 м до ядра, DanaCenter— до 16 м до ядра, Timeна ул. Толбухина — до 27 м от окна до окна.
Самые неглубокие офисы имеют кабинетную нарезку. К ним можно отнести такие БЦ, как: «Время» на ул. Могилевской — 13-15,4 м от окна до окна, StilePlaza— 16 м от окна до окна.
Этаж в БЦ для «айтишников» должен быть максимально гибким. Половину этажа должны занимать кабинеты, вторую половину — open space.
К БЦ, которые имеют open space на 250 кв.м, относятся: Rivera, RumGlobal, «Клевер Парк», «Академия», DanaCenter, GreenCity, которые сегодня массово востребованы «айтишниками».
Востребованы IT-компаниями и такие БЦ, как на ул. Тимирязева, 65-67, «Градиент», «Кирофф», «Метрополь», «Порт», «Абшерон», хотя и имеют кабинетную нарезку.
Предпочтение отдается БЦ с большими этажами, хотя их на рынке представлено не так и много. К зданиям с самыми большими этажами — более 1500 кв.м — относятся: Timeна ул. Толбухина (примерно 3000 кв.м), на пр. Дзержинского, 3 (2600 кв.м), «Абшерон», DanaCenter, «Камелот», «Клевер Парк», «Экс-Кемпински» (в будущем).
В то же время из-за неимения лучшего многими IT-компаниями востребованы БЦ и с небольшими этажами площадью 500-600 кв.м, с двумя пожарными лестницами: «Титан», Terrum, «Тивали», «Кальвария», БЦ на ул. Железнодорожной, БЦ на ул. Мележа 5/2.
С учетом размеров этажа и наличия open space актуален и вопрос по размещению в зданиях колонн и модульных сеток. Расстояние от окон до колонн должно быть не менее 4 м, по крайней мере, для 90% полезных площадей.
Однако далеко не все БЦ в Минске могут предложить хотя бы понятную сетку колонн. Часто у окна появляется перегородка, которая не позволяет оборудовать рабочее место. Исключением являются БЦ «Клевер Парк» и «Ривьера Бизнес», где правильно размещены колонны.
Большое значение имеет высота потолка. Она должна быть как минимум 2,7 м, а лучше — больше. К БЦ с такой высотой потолков относятся: Time, SmilePlaza, RubinPlaza (2 этажа), «Академия» (2 этажа), БЦ на ул. Притыцкого, 2 (2-й этаж), «Абшерон» (ул. Скорины), velcom (3 м).
Желательно наличие в БЦ фальшпола. Однако в Минске есть только одно такое здание — БЦ RumGlobal.
Для офисных зданий важен и такой параметр, как количество приборов в санузлах. Желательно, чтобы было соотношение 1/100 кв.м (наличие одного прибора на 100 кв.м офиса).
Приветствуются здания с дублирующими источниками электроэнергии. К ним относятся: RumGlobal (2 ввода), «Академия» (дизель-генератор).
В здании должно быть как минимум два провайдера, обеспечивающих работу интернета. Также необходимо наличие кухни, велопарковки, душа.
Большое значение имеет хорошая обеспеченность машиноместами. Сегодня она самая лучшая в БЦ «Клевер Парк»: 26 кв.м офиса (три сотрудника в среднем) = 1 машиноместо. Неплохая обеспеченность парковочными местами в БЦ «Башня Европы», DanaCenter, OmegaTower.
— В Минске нет ни одного здания, которое бы полностью отвечало всем этим требованиям IT-компаний. Чтобы построить такое здание, девелопер должен понимать специфику работы компании. Но для этого ему самому надо быть хотя бы чуть-чуть «айтишником», — резюмирует Денис Четвериков.
Что подтверждает опрос «айтишников»
По словам Руслана Воронецкого, консультанта Департамента офисной недвижимости ColliersInternational в Беларуси, основные требования, которые сегодня «айтишники» предъявляют к минским офисам, — это хорошая транспортная доступность (желательно, чтобы рядом было метро), большой паркинг (желательно, бесплатно), желательно центр города и развитая инфраструктура места застройки.
— К сожалению, найти БЦ по таким параметрам в Минске невозможно, и вряд ли он появится в ближайшее время. Поэтому когда мы работаем с нашими клиентами, мы советуем им рассматривать все предложения в городе и жертвовать какими-то критериями при выборе подходящего варианта, — говорит Руслан Воронецкий.
Опрос «айтишников», проведенный ColliersInternational в Беларуси, показывает, что они готовы арендовать офисы в зданиях и с кабинетами, и open space (смешанного типа). 95% респондентов ответили, что они хотели бы видеть в здании кухонную зону. Но все, в принципе, готовы пожертвовать такими критериями, как наличие тренажерного и конференц-зала.
65% респондентов ответили, что наличие душевых комнат для них не обязательно и не важно.
Для половины опрошенных так же не важно и то, сколько времени у них уходит на ожидание лифта.
В принципе, IT-компании готовы отказаться от месторасположения офиса в центре города. Для них гораздо важнее — хорошая транспортная доступность, желательно — наличие вблизи метро.
Большинство респондентов не хотят мириться в зданиях с естественной вентиляцией и естественным освещением.
— У многих компаний есть большой список требований, которым должен соответствовать современный офис. Но идеального предложения на рынке нет, если только самой компании не построить такое здание, — дополняет Руслан Воронецкий.
В этой связи консультанты ColliersInternational при выборе офиса советуют сначала собрать информацию о предложении на рынке в целом, затем осматривать варианты и, наконец, делать окончательный выбор.