Догнать и перегнать. Почему цены на новостройки сравнялись со вторичкой?
Если проследить, как менялся ценовой разрыв между двумя рынками, то можно увидеть ряд любопытных особенностей. Последнее максимальное сближение цен на новостройки и «вторичку» датировано серединой 2012 года — моментом, когда цены на квартиры начали расти. Осенью 2013 года, когда цены находись на пике, разрыв оказался максимальным как в абсолютном, так и в процентом выражении. Затем начался длительный период сокращения ценового разрыва, который продолжается по сей день. С $256 за квадратный метр в пользу «вторички» разрыв сменился на $4, но уже в пользу новостроек.
Данные по реальным сделкам подтверждают зарождение новой тенденции. Долгое время цены продажи готовых новостроек (дому не более года) были ниже, чем у квартир на вторичном рынке. В конце 2015-го показатели подравнялись и оставались примерно одинаковыми до середины текущего года. Но минувшим летом ситуация изменилась: выше были уже цены на квартиры в готовых новостройка. Более того, осенью разрыв начал расти.
Почему так происходит?
Велика вероятность, что ввод жилья в Минске в 2017 году окажется минимальным за последние 14 лет. И здесь важно понимать, из чего состоит этот показатель. Первая его часть — это строительство жилья на общих основаниях, т.е. коммерческий сегмент. Вторая — строительство жилья с господдержкой. И если результаты работы коммерческого сегмента за 2017 год в общем соответствуют показателям прошлых лет (за исключением 2014-го), то со строительством жилья с господдержкой всё очень плохо: с 2012 года объёмы ввода упали более чем в 10 раз.
Можно сказать, что строительство жилья в столице сейчас практически полностью сконцентрировано в коммерческом сегменте. Многие «очередники» понимают бесперспективность дальнейшего ожидания особых условий и всё чаще рассматривают предложения коммерческих застройщиков.
Учитывая, что всё это происходит на фоне значительного снижения ставок по кредитам, неудивительно, что мы наблюдаем такой высокий спрос, которому текущий ввод жилья уже не соответствует.
В 2017 году в коммерческом сегменте введут на четверть меньше жилья, чем в 2014-ом. Однако следует понимать, что в статистике ввода фигурируют с большего распроданные дома, где осталось реализовать в лучшем случае 10-20% квартир. Если посмотреть, что происходит с количеством активных проектов на рынке новостроек, где идёт продажа квартир, то картина куда более показательная. Шесть десятков проектов на данный момент — это в два раза меньше, чем в 2014 году.
Рекордный ввод жилья в 2014 году — это гребень огромной волны, которая начала образовываться ещё в конце 2012-го и обрушилась на рынок в 2015-2016 гг. Привлечённые благоприятной экономической ситуацией и растущими ценами, застройщики выводили на рынок один проект за другим. В 2013 году доля «котлованов» среди новостроек была максимальной, отсюда и огромный разрыв в ценах со «вторичкой».
Если возводимые объёмы прошлых лет рынок благополучно «переваривал», то в 2014 году «подавился», когда проектов стало слишком много. Начавшийся экономический кризис только усугубил эту проблему. Какими были последствия для рынка новостроек?
- растянулся срок реализации проектов;
- начала расти доля уже завершённых проектов, где ещё оставалось много непроданных квартир;
- новые проекты в Минске стали появляться реже.
Несмотря на то, что прошло уже 3 года с момента пикового ввода жилья в столице, последствия строительного бума до сих сказываются на рынке новостроек. Избыток предложения был почти полностью раскуплен ещё в прошлом году, однако структура до сих пор демонстрирует отголоски старой проблемы. И без того малочисленный рынок новостроек сегодня можно разделить на 2 сектора. В первом продают остатки того, что строилось в прошлые годы. Это в большинстве своём или неликвид, или довольно дорогие квартиры — самые привлекательные объекты давно проданы.
Во втором секторе расположились оставшиеся несколько десятков проектов, где есть возможность выбирать — так называемый «живой рынок», куда направлены взоры основной массы покупателей. В этом сегменте, подогреваемом кредитами, средний уровень цен с начала года уже вырос на $50-100 за квадратный метр.
Следует сделать важную оговорку, что хотя число проектов в области «живого рынка» сегодня небольшое (по меркам прошлых лет), они в среднем стали крупнее, чем 3-5 лет назад — т.е. состоят из большего числа домов или секций. Также стоит отметить, что сложности с приобретением участков в черте города вынудили часть компаний уйти в пригород — в последние годы объёмы ввода коммерческого жилья там растут. Те же, кто остался работать в столице, предпочитают возводить более дорогие каркасно-блочные дома, чтобы иметь возможность покрыть издержки, связанные со сносом и обременениями.
Закономерным итогом перечисленных выше процессов стало постепенное сближение среднего уровня цен на первичном и вторичном рынках.
Будут ли новостройки дорожать относительно вторичного рынка?
Если ввод жилья в Минске останется на текущем уровне (по заявлениям властей это так) или снизится, цены на новостройки вполне могут оторваться от «вторички». Способствовать этому будет не только ограниченный выбор, но и высокая популярность современных каркасно-блочных домов у покупателей.
Подробнее на эту тему: Бросились в крайности. На рынке продажи квартир растёт ценовое расслоение
Вариант с постепенным наращиванием ввода коммерческого жилья в Минске также возможен, если будет упрощен процесс приобретения участков. Плюс, растущие цены сами по себе стимулируют выход на рынок новых игроков и наращивание объёмов ввода «старыми». В таком случае увеличение количества «котлованов» может вновь опустить среднюю цену новостроек ниже уровня «вторички».