Дорогое жилье дорожает, а дешевое — дешевеет. Эксперты о том, сколько продлится «эффект Матфея» на рынке недвижимости
В описанной тенденции нет почти ничего нового: ценовая разница между самыми дешевыми и дорогими сегментами жилья сводится к минимуму в периоды резкого роста или падения цен, когда продавцы либо покупатели стараются «запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда» и купить (2012-2013) либо продать (2016-2017) квартиру по старой цене, как следствие, пренебрегая ее качеством. В стабильные же периоды ценовое расслоение растет. Однако в III квартале 2017 года оно достигло 20%, хотя за последние 6 лет ни разу не превышало и 13%.
Мы спросили экспертов, в чем причина этого явления, будет ли оно набирать обороты и что предпочтет покупатель, имея в распоряжении $35-40 тыс.: старую квартиру неподалеку от центра города или новостройку на его окраине?
Павел Астапеня, директор агентства недвижимости «Эксперт»:
— Ценовое расслоение вызвано общеэкономическими тенденциями: постепенно усиливается расслоение в обществе. Раньше оно не было столь заметно. Мы лишаемся среднего класса, причем это не только белорусская тенденция, но и общемировая. Поэтому людей, располагающих суммой на покупку отдельной квартиры эконом-класса, становится меньше, как следствие — снижается ее цена. А среди тех, кто этой суммой располагал, растет число людей, готовых доплатить за более высокое качество.
Однако преимущество по числу сделок по-прежнему на стороне «хрущевок». В сегменте современного жилья сделок в разы, а то и в десятки раз меньше, чем среди старого жилья стандартных потребительских качеств. По-прежнему самые минимальные метражи являются самыми ликвидными. Чем меньше квартира, тем выше цена кв.м в ней и тем быстрее она продастся.
По моим ощущениям, люди, имеющие в распоряжении $35-40 тыс., выбирая между «хрущевкой» или «брежневкой» неподалеку от центра города и новостройкой на окраине, скорее предпочтут что-то ближе к центру. И в последние годы интерес к центру нисколько не снизился, несмотря на то, что повысилась доступность личных автосредств. Тут ведь дело не только в транспорте. Многих в «хрущевках» привлекает состоявшийся состав жильцов по сравнению с социальным домом в Каменной Горке. Да, в новостройках квартира по площади будет больше, но ремонт попроще (от застройщика), либо его не будет вообще. А «хрущевки» в центре часто выставляются с очень хорошим ремонтом и современной мебелью при такой же цене.
Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ViVa Invest:
— Я бы сказал, что дорожает весь рынок новостроек: и панельное, и каркасное домостроение. А старый фонд дешевеет, и это касается не только «хрущевок». С чем связана эта тенденция? Во-первых, старый фонд теряет свои главные преимущества: сформированная благоустроенная жилая среда, компактные размеры, наличие какого-то ремонта. В настоящее время новостройки предлагают все это, поэтому очевидно, что потребитель делает свой выбор в пользу новых чистых подъездов, современных детских и спортивных площадок, технологичных лифтов, продуманных планировочных решений, просторных дворовых проездов и пр.
Во-вторых, кредитная поддержка приобрела массовый характер, а кредиты стали весьма доступными, что дает потребителю возможность не экономить там, где ранее ему приходилось это делать, поэтому даже квартиры стандартных типоразмеров пользуются спросом.
В-третьих, на рынке сформировалась определенная культура и привычка жить в новостройках, если ранее термин «постоянный клиент» был характерен скорее для риэлтерских компаний, то в последние два года постоянные клиенты стали частыми посетителями офисов застройщиков.
Игорь Рассохов, аттестованный риэлтер агенства недвижимоси «Час Пик»:
— С точки зрения доходов и потребительской корзины люди в кризис начинают жить хуже. Но благодаря падению цен на дорогие товары (автомобили и недвижимость) они получают возможность приобрести что-то, что еще недавно им было не по карману. В этот кризис никто не сменил старую иномарку на еще более старые жигули, но многие купили автомобиль поновее. Молодеет парк автомобилей — молодеет категория востребованного жилья. Многие люди имели сбережения, которых до кризиса не хватало на улучшение жилищных условий, переезд в более новое или более статусное жилье. А по мере приближения к ценовому дну — стало хватать.
Кроме того, большинство людей, которые раньше приобретали квартиры в новостройках, при необходимости разъезда или расширения вновь хотят переехать в дом поновее. Они не готовы отказаться от тех преимуществ, которые дают новостройки: хорошие планировки, новые коммуникации, высокий социальный статус соседей и прочее.
Имея в распоряжении $35-40 тыс., люди предпочитают разное жилье: и новостройки, и старый жилой фонд, а вот с увеличением суммы их предпочтения смещаются в сторону более современных квартир. На ул. Кульман есть знаменитый дом «Доллар». Когда-то он был очень престижным местом для жизни, а теперь, под давлением большого количества современных предложений-конкурентов, его уникальность практически сошла на нет, и разница в цене между этим некогда престижным домом и обычным типовым жильем тех же лет постройки тоже существенно снизилась.
Не думаю, что ценовое расслоение будет носить глобальный характер. Оно будет продолжаться, но очень медленно и неощутимо, ведь по мере снижения цен на «хрущевки» и удорожания «каркасников» покупатели начнут «перетекать» туда, где дешевле.