Назад, в 2012-й. Застройщик: “Каждый пятый покупатель приобретает квартиру в кредит”. Станет ли жилье менее доступным?
Как показывают данные аналитического центра Realt.by, спрос на квартиры по итогам августа оказался самым высоким с начала года. По сравнению с июлем в Минске зарегистрировали на 16% больше сделок купли-продажи квартир.
В аналогичный период 2016 года спрос на квартиры тоже был высок, но если тогда покупатели рассчитывали в первую очередь на собственные сбережения, то летом 2017 года спрос поддерживали кредиты на недвижимость. В сентябре они в очередной раз стали доступнее (ставка рефинансирования опустилась ещё на полпроцента), так что по оценкам аналитического центра Realt.by, велика вероятность того, что рост цен на рынке недвижимости продлится до конца года.
Тем не менее, на протяжение всего года реальные доходы населения неизменно падали, а в прошлом показали самое сильное падение за последние 10 лет. Спрос на жилье, простимулированный кредитными ресурсами, неизбежно приводит к росту цен на жилье, однако не отражает реального благосостояния покупателей. Как и в 2012 году, на волне дешевых кредитов разрыв между стоимостью квартир и доходом населения будет расти, а квартиры становиться все менее и менее доступными.
По данным Realt.by, быстрее остальных сегментов жилья в августе дорожало современное непанельное жильё. Если средняя цена сделок и предложений выросла на 0,6%, то по монолитно-каркасным новостройкам - на 1,1%.
Как раз такое жилье возводит один из крупнейших застройщиков Беларуси - группа компаний “Тапас”. На ее счету масса успешно реализованных проектов в столице: от эконом-класса (ЖК “Мегаполис” возле ст. метро “Малиновка”) до класса “Премиум” (ЖК “Аквамарин”, Коттеджный поселок на Жасминовой, ЖК “Парк-Сити”, “Жасминовая-1”). Сейчас застройщик продает квартиры сразу в нескольких жилых комплексах: “Мегаполис” и “Браславский”, где реализуется в том числе готовое жилье, а также “Олимпик парк”, где жилье премиум-класса продается на стадии строительства.
- Начиная с лета этого года около 20% сделок у нас совершается с привлечением кредитов на жилье, а это каждый пятый покупатель, - рассказывает Сергей Смирнов, представитель компании “Тапас”. - При этом в месяц заключается около 10 сделок по квартирам в одном лишь “Браславском”. Активизация продаж произошла летом, когда вместе со ставкой рефинансирования снизились ставки по кредитам на жилье. Тогда же мы создали партнерскую программу с БПС-Сбербанком. Поэтому летом продажи очень активно выросли. Хотя и до этого 5-10% покупателей привлекали кредиты.
Специальный кредит, который застройщик разработал совместно с БПС-Сбербанком, выдается в белорусских рублях сроком до 20 лет. В 1-й год процентная ставка составляет 9,5%, в последующие - ставка рефинансирования + 2% (на текущий момент это 13,5% годовых). Санкции за досрочное погашение не предусмотрены.
- Надо отдать должное, покупатели, которые привлекают кредит, вполне объективно оценивают свои возможности. Стараются максимально вложиться своими ресурсами, а кредит привлекают на сумму от $5 до 25 тыс, в зависимости от площади квартиры. В общем, около 65 - 70% суммы сделки при покупке квартиры в кредит у людей обычно составляют собственные средства.
- Если говорить о системе Trade-in (когда покупатель передает застройщику старую квартиру в зачет стоимости новой), то ее задействуют не более 5% покупателей. Большинство все-таки надеется продать свое жилье более выгодно, чем застройщик предлагает купить в зачет. Но попытка продать “вторичку” выше рыночной стоимости часто заканчивается тем, что покупатель возвращается в офис застройщика и соглашается на Trade-in, просто потеряв время.
- Конечно, мы минимизируем риски и не берем квартиры по завышенной цене. Но по нижней рыночной или даже средней рыночной мы их засчитываем. И клиенту это выгодно: человек избавляется от хлопот, не проводит сделок с какими-то неизвестными для себя людьми, а напрямую продает квартиру застройщику. Но пока что большинству наших покупателей психологически комфортней продавать свои квартиры самостоятельно.
- За последние 2-3 месяца у нас было порядка 3-4 сделок с участием лизинга. Для нового инструмента на рынке недвижимости - довольно неплохой результат. На западе это очень распространенный механизм, но в Беларуси его ввели около 1,5 лет назад, и люди относятся к нему с опаской. Их пугает, что до полной выплаты долга квартира будет принадлежать даже не застройщику, а третьему лицу - лизингодателю.
Лизингодателем выступает третья сторона, которая покупает у застройщика квартиру с целью дальнейшей реализации своему клиенту на определенных условиях. По словам Сергея Смирнова, наличие 3-й стороны - это и есть психологический барьер, который отпугивает покупателей, ведь до тех пор, пока человек полностью не рассчитается по лизингу, квартира будет принадлежать даже не застройщику, а третьему лицу, и в случае неплатежеспособности покупателя лизингодателю даже не придется запускать процедуру изъятия: квартира и так будет находиться у него в собственности. Лизингодателем на недвижимость по всей Беларуси сегодня выступает компания “АСБ-лизинг” - дочерняя структура Беларусбанка.
- На самом деле, с банковскими кредитами процедура изъятия тоже не очень сложная, но тут работает психологический момент: квартира все-таки принадлежит человеку. Особых рисков не несет ни кредитор, ни лизингодатель, но процентные ставки по лизингу ниже, чем по кредитам. Первый год - от 6,4% годовых, на втором году ставка вырастает до ставки рефинансирования +2%. Это 13,5% на текущий момент. Поэтому лизинг берут те покупатели, которые собираются рассчитаться за него в течение одного-двух лет. В этом случае механизм лизинга оказывается значительно выгоднее кредита.