Французские окна, вид на Дрозды и средняя цена по рынку, но есть нюанс. Смотрим непроданные квартиры в ЖК “Браславский”
Нюанс #1: Коридор - 28 кв.м., комната - 17 кв.м.
Наша экскурсия начинается с однокомнатной квартиры общей площадью 56 кв.м, цена -$65 240. Квартира расположена в самой высотной, центральной секции с улучшенной отделкой мест общего пользования и четырьмя импортными лифтами.
19 этаж, окна на юг (то есть во двор), санузел совмещенный. На просторной лоджии с панорамным видом от пола до потолка можно устроить фитнес-зону, летнюю столовую, а можно и то, и другое: её площадь - порядка 8 кв.м.
При этом квадратный метр в квартире стоит$1165 с возможностью беспроцентной рассрочки на год. Цена почти не отличается от среднерыночной, которая по итогам прошлой недели сложилась в минских новостройках на уровне 1144 $/м2.
Однако площадь “однушки” равна метражу хрущевской “трешки”, при этом в квартире всего два окна. Свободная планировка скрадывает тот факт, что сделать на 56 кв.м. хотя бы одну изолированную комнату можно только при условии 28-метровой прихожей. При этом сама комната, как и в хрущевке, будет равна всего 17,5 кв.м. Таким образом, при общей площади 56 кв.м. прихожая займет половину квартиры!
Надо отдать должное, на все квартиры в ЖК “Браславский” застройщик нарисовал варианты планировочных решений. Он предлагает не изолировать жилую комнату, а отгородить ее всего одной перегородкой от прихожей, а в глубине квартиры расположить кухню, куда при южном расположении окон будет проникать свет. Такой подход позволит организовать в квартире хорошо освещенную гостиную зону, столовую, и всего 5,7 метров оставить для прихожей. Однако покупателям, желающим воплотить такое планировочное решение в жизнь, придется обитать в 56-метровой “студии” без единой изолированной комнаты.
Нюанс #2: Свободная планировка
Если пересчитать метраж всех помещений на варианте планировки, который предложил застройщик, внезапно выяснится, что после возведения всего одной перегородки, отделающей спальню от кухни-гостиной, общая площадь квартиры составит 53 кв.м., а не 56, как при покупке. Все квартиры в ЖК “Браславском” сдаются со свободной планировкой, и это тоже нужно учитывать.
Необходимость возвести перегородки за свой счет - не самая большая статья расходов, связанных со свободной планировкой квартир. Дороже всего обойдутся метры, “съеденные” перегородками, но полностью оплаченные застройщику. Разрабатывая вариант планировочного решения, сам застройщик продемонстрировал, что перегородка скрадет 3 кв.м., а значит при покупке квартиры покупатель переплатит $3,5 тыс. Монтаж перегородки, конечно, обойдется дешевле.
Нюанс #3: Минимальная комплектация
Все квартиры в ЖК “Браславский” сдаются с минимальной комплектацией. Из кухонного оборудования - ничего, из сантехники - только унитаз. Разводку электричества по квартире придется делать за свой счет: застройщик решил, что раз уж новоселы все равно меняют проводку, чтобы сделать побольше розеток и подогнать их местоположение под расстановку мебели, то незачем вообще на нее тратиться. В отделку входит лишь штукатурка стен и улучшенная стяжка пола со звукоизоляцией.
- Если застройщик сделает электроразводку, это скажется на цене квадратного метра, но по факту будет совершенно бесполезно для покупателя. - объясняетСергей Смирнов, представитель компании “Тапас” - Поскольку у всех квартир свободная планировка, люди в любом случае начнут возводить стены на свой вкус и делать электрику заново.
Таким образом, заявленная цена в $64 тыс. за “однушку” - это лишь оштукатуренная коробка с двумя окнами, французской лоджией, унитазом и электрощитком. Без перегородок, электроразводки и базовой сантехники. Для того, чтобы довести квартиру до состояния “под отделку”, придется потратить не одну тысячу долларов, не считая квадратных метров, за которые вы заплатите при ее покупке, но которые “съедят” перегородки, возведенные за ваш счет. В больших квартирах расходы на свободную планировку будут еще выше.
Другие квартиры в ЖК “Браславский”
Кроме “однушек” на 56 кв.м., расположенных в центральной секции, все однокомнатные квартиры в ЖК “Браславский” уже распроданы. Из недорогих, но пока нереализованных -двухкомнатная квартира на 84 кв.м, расположенная в 6-м подъезде.
В этой секции более простой вариант отделки мест общего пользования, отечественные лифты.
Зато данная квартира может похвастаться видом на водохранилище Дрозды, слегка заслоненным ЖК “D3”. “Двушка” расположена на 10-м этаже, цена кв.м - $1225, то есть уже ощутимо выше средней по рынку. За всю квартиру придется заплатить около $103 тыс.
Вернемся в центральную, более престижную секцию и посмотрим “двушку” на 100 кв.м. Цена “квадрата” в такой квартире на 19-м этаже - $1090, даже ниже рынка. Вся квартира с беспроцентной рассрочкой на один год обойдется в $109 тыс. - немногим дороже “двушки” в менее престижной секции, да еще и меньшей по площади. Нюанс заключается в плохоосвещенной гостиной общей площадью 28 кв.м: свет от окна будет падать только на половину комнаты. Эта ситуация усугубляется тем, что единственное окно гостиной выходит на северо-запад и затенено лоджией.
Впрочем, северо-западное направление квартир в “Браславском” имеет существенный плюс: во всю ширину окон можно наблюдать водохранилище “Дрозды” и заказник Лебяжий.
В “двушке” раздельный санузел, причем ванная комната довольно велика, и есть возможность установить в ней дополнительный унитаз, сделав полноценную хозяйскую уборную.
За трехкомнатную квартиру общей площадью 111 кв.м., расположенную в центральной секции, застройщик просит уже $146 тыс, не смотря на то, что ее площадь всего на 11 кв.м. больше, чем у “двушки”. Все окна выходят на одну сторону - северо-запад, зато открывают чистый, ничем не заслоненный вид на водоем и заказник. Здесь тоже два санузла: гостевой туалет и совмещенный ванная-туалет.
Балкон - порядка 10 кв.м. с остеклением в пол и двумя выходами: со стороны комнаты и со стороны кухни. Нижняя секция балконного остекления сделана из усиленного стекла. Принцип его действия - как в лобовом стекле автомобиля: может треснуть, но не разбиться. Верхнее стекло закаленное.
***
- Сейчас в “Браславском” сданы в эксплуатацию 5 из 8 секций, - рассказывает Сергей Смирнов, представитель компании “Тапас” - Остальные планируется сдать в 2018 году, одновременно. Порядка 85% квартир по всему комплексу уже распроданы. Больше всего квартир осталось в центральной, высотной секции на этажах выше 10-го, за счет того, что метражи побольше, и цена повыше. Они раскупаются, но не так быстро. А в 1-3 секции осталось 15% непроданных квартир.
Интересно еще и то, что в подземном паркинге “Браславского” всего около 10 машино-мест. Представители “Тапас” объясняют это предыдущим застройщиком, который начинал строить жилой комплекс. В качестве компенсации “Тапас” организовал во дворе просторную наружную стоянку. Ее вместительность - порядка 300 машино-мест. Закроют ли ее на шлагбаум - будет зависеть от решения товарищества собственников.
