Май 2017: цены проданных в Минске квартир перестали снижаться на фоне роста спроса
Спрос на квартиры в Минске минувшей весной оказался довольно высоким. Обновить рекорд прошлого года по числу сделок рынок не сумел, однако за последнее десятилетие эта весна оказалась второй по результативности.
В мае вновь была преодолена отметка в 1200 проданных квартир. По сравнению с апрелем квартир купили на 9% больше, по сравнению с маем прошлого года – на 11% меньше.
Количество выставленных на продажу квартир сокращается второй месяц подряд, однако пока этот процесс протекает медленно. Скорость вымывания объектов из базы предложения не идёт ни в какое сравнение с тем, что происходило в прошлом году, когда за месяц рынок мог недосчитаться нескольких сотен объектов.
Примечательно, что рост спроса был достигнут за счёт сделок с многокомнатными квартирами. Если 1- и 2-комнатных квартир по сравнению с апрелем купили на 1-4% больше, то сделок с 3-комнатными зарегистрировали на 37% больше, а с 4-комнатными – на 10%. Косвенно это может указывать на то, что обменов в мае было больше, чем обычно.
На готовые новостройки (сданы в эксплуатацию не более года назад) пришлось 14% всех проданных в мае квартир. На 14% больше, чем в апреле, было заключено сделок с квартирами в домах, построенных после 2000 года. Спрос на жилье в домах 1970-2000 годов постройки увеличился на 11%, а желающих купить квартиру в хрущевке оказалось на 8% меньше, чем в прошлом месяце
Цены проданных квартир остались стабильными. Средняя цена квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, в мае не изменилась и составляет 1113 $/м2. За последние 12 месяцев рост данного показателя составил 2,2%.
В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):
· 1-комнатные квартиры: 1167 $/м2 (-0,3% за месяц) – $41 000;
· 2-комнатные квартиры: 1081 $/м2 (-0,5%) – $53 400;
· 3-комнатные квартиры: 1050 $/м2 (+0,7%) – $68 100;
· 4-комнатные квартиры: 1053 $/м2 (+5,1%) – $79 100.
Сближение двух кривых, отражающих цены предложения и реальных сделок, в мае достигло своего апогея. На данный момент разница между двумя индикаторами самая низкая за 4,5 года и составляет лишь 2,7%. Можно сделать вывод, что размер торга на данный момент минимален, и исчисляется скорее сотнями, нежели тысячами долларов.
Индекс цен, рассчитанный на основе предложения квартир, в мае опустился на 0,5%. Максимальные темпы снижения среди всех типов квартир были отмечены у сталинок (-1,6%). Рост цен зафиксирован у кирпичных хрущевок и брежневок.
Изменения цен за последний год варьируются от -9% у сталинок до 0% у панельных хрущевок и современных панельных домов.
В большинстве столичных микрорайонов преобладала негативная динамика цен на квартиры. На 2,5-3% опустился средний уровень цен в начале проспекта Победителей, в микрорайоне Восток и вблизи улицы Волгоградской. Рост был отмечен в каждом четвёртом микрорайоне, максимальные темпы наблюдались в Брилевичах и Михалово (+2-3%).
Среди столиц соседних государств цены на квартиры также снизились в Киеве (-1,4%) и Москве (-0,2%). Что касается Варшавы, Риги и Вильнюса, то там номинированные в евро и злотых цены в долларовом эквиваленте прибавили за месяц внушительные 3,6-4,4%. Во многом из-за ослабления американской валюты квартиры в этих городах с начала года подорожали на 8-15%.
Активность совершения сделок купли-продажи остаётся высокой. На стабильном рынке всегда “расцветают” обменные сделки, а улучшение ситуации с финансированием покупки жилья стимулирует выход на рынок покупателей с небольшими накоплениями.
Несмотря на это, некоторый избыток предложения на рынке всё ещё сохраняется, закономерным следствием которого является медленное снижение цен с начала года.
Если исходить только из спроса на квартиры, то предложение этой весной сокращается слишком медленно. Весной 2016 года купили лишь на 300 квартир больше, чем сейчас. А предложение за 3 весенних месяца сократилось тогда на 2300 квартир против практически нулевой динамики на данный момент. Очевидно, что дело здесь не только в активности покупателей.
Что влияет на общую динамику предложения? В краткосрочной перспективе это три фактора:
- насколько активно квартиры покупают;
- насколько активно на рынок выходят новые продавцы;
- насколько активно люди снимают объявления, не продав квартиру.
Если с первым пунктом всё понятно, то с двумя другими за год произошли кардинальные изменения. Весной 2016-го паника на рынке сменилась смятением, когда в апреле средняя цена сделки начала расти. Поскольку на рынке и так было максимальное число продавцов за всю историю, новым покупателям взяться было неоткуда, а “старые” начали массово снимать объявления, ожидая прояснения ситуации. Итог – предложение к августу сократилось почти на треть.
В этом году у продавцов пока не было стимула, чтобы откладывать продажу. На место купленных квартир тут же приходили новые и предложение оставалось стабильно высоким. В такой ситуации любая остановка в снижении цен, а тем более маленький “плюс” по итогам нескольких недель, будет для продавцов важным сигналом. Если часть из них решит отложить продажу на некоторое время, шансы на повторение прошлогодней ситуации резко возрастут.