Откровенный разговор с Юрием Жарковым: «Если прислушиваться к мнениям диванных комментаторов на форумах, вообще никогда не купишь квартиру»
Последние 2-3 года были непростыми для минского рынка новостроек. Снижение покупательской способности привело к падению спроса на новостройки. Многие застройщики оказались в плачевной ситуации, а кому-то и вовсе пришлось уйти с рынка.
Как живет рынок сегодня, какие новые тенденции появились на нем? Истинное положение дел мы обсудили с Юрием Жарковым, управляющим партнером группы компаний ViVa Invest.
— Юрий, поменялись ли предпочтения покупателей или они по-прежнему чаще всего покупают самое дешевое жилье эконом-класса?
— Спрос на жилье эконом-класса в Минске был всегда, сохраняется он и сегодня. Доступное жилье привлекает внимание самой многочисленной аудитории покупателей, которая постоянно пополняется, в том числе и за счет внутренней миграции.
Сегодня в этом сегменте сложились достаточно привлекательные цены, которые даже с учетом стоимости внутренних отделочных работ стали сопоставимы с ценами на вторичном рынке. Поэтому если перед покупателями стоит выбор покупать квартиру в старом жилом фонде или новостройку, они все чаще отдают предпочтение новостройке.
За годы существования рынка новостроек в столице сложилась определенная система ценностей качества жилой среды, культура жизни, в узком смысле этого слова. Она значительно выше по сравнению с культурой жизни в старом фонде. Новые подъезды, более комфортные лифты, облагороженные места общего пользования, ухоженные дворовые территории, современные детские и спортивные площадки и люди, заплатившие за квартиры деньги… Плюсов можно перечислять еще очень и очень много. Все это склоняет покупателей к приобретению новостройки, даже несмотря на то, что далеко не все проектные решения доведены до идеала в каждом конкретном случае.
— На какую цену сегодня надо ориентироваться покупателям жилья эконом-класса?
— Сегодня купить новую квартиру в Минске в сегменте «эконом» можно в среднем за $800/кв.м. Можно найти новостройки и по более «сладким» ценам. Но в этих случаях надо очень внимательно изучать каждое конкретное предложение. Например, некоторые застройщики доступный метр обременяют паркингом — обязательным к приобретению вместе с квартирой, другие — отдаленными сроками ввода объектов в эксплуатацию, например, через 2-2,5 года. Однако самый распространенный случай, казалось бы, доступного метра — это случай, когда самих метров в предлагаемой квартире неоправданно много.
— Есть ли спрос на жилье других, более дорогих классов?
— Не слышал, чтобы застройщики готового жилья комфорт-класса жаловались, что квартиры у них не продаются. Как раз, наоборот, неплохо идут продажи квартир в домах в микрорайонах Сухарево, Новая Грушевка, на проспекте Дзержинского по ценам $930-1050/кв.м. Но это цены жилья эконом-класса.
Например, в микрорайоне Сухарево можно найти дома, где квартиры без отделки в сегменте «эконом» реализуются по $930-950/кв.м. Рядом будет стоять каркасно-блочный дом, в котором жилые помещения комфорт-класса предлагаются не дороже, чем на $150-200/кв.м, как это было до 2014 года, а всего на $30-50/кв.м.
То есть сегодня разница между ценами на жилье эконом- и комфорт-класса минимальная. Одного того, что дом построен не из панели, а из газосиликата или кирпича со свободными планировками, уже недостаточно для того, чтобы относить его к комфорт-классу. Это большая беда для любого застройщика, который был вынужден строить каркасно-блочный дом в жилой среде среди панелек.
Продавать квартиры в каркасно-блочных домах стало гораздо тяжелее еще и потому, что застройщику надо много времени уделять выбору и контролю деятельности подрядчиков. Это ведет к дополнительным затратам и росту коммерческих рисков. А времени на создание востребованного предложения, организацию комфортной жилой среды с каждым новым витком кризисных последствий остается все меньше.
За последние годы качественные характеристики панельных домов у отдельных застройщиков, наоборот, усовершенствовались и стали оптимальным предложением для современного спроса. Например, в жилом комплексе эконом-класса на ул. Карвата в Степянке мы предлагаем квартиры в доме усовершенствованной серии М 111-90. Благодаря авторской доработке мы внесли ряд технологических изменений в типовой проект, в том числе отказались от строительства машинного отделения на крыше дома. Застройщику удалось на этом сэкономить и предложить будущим новоселам не могилевский лифт, а более современный фирмы OTIS.
Достигла совершенства в панельном домостроении и компания «А-100 Девелопмент», приблизив проект «Новая Боровая» к жилой среде комфорт-класса. Кстати, именно в данном сегменте жилой среды проект номинирован в премии Realt Golden Key 2017. Очевидно, что покупатель готов доплачивать за технологичный лифт, оригинальную входную группу, авторские малые архитектурные формы, Wi-Fi на территории и другие новшества организации жилого пространства.
Не столь очевидна ситуация с реализацией жилья премиум- и бизнес-класса. Не так много бизнесменов сегодня рискнут покупать квартиру в Минске за четверть миллиона долларов и выше, а ведь именно такие бюджеты предлагают освоить данные сегменты квартирного рынка столицы.
Для того чтобы решиться на такую дорогостоящую покупку, потребитель должен быть уверен в своем деле и в целом в завтрашнем дне, а также в том, что спустя 2-3 года, даже если он заплатил все налоги, у него не спросят об источниках дохода. Бизнес живет сегодняшним днем — спокойно, комфортно в «сталинках» и в новостройках спальных микрорайонов. Ведь качественные характеристики жилой среды с квартирным фондом по $1300/кв.м в настоящее время предоставляют достаточный уровень комфорта для жизни бизнес-сообщества.
— Пользуются ли спросом квартиры в башнях-высотках?
— Сегодня это жилье, как и раньше, пользуется спросом. Как говорится, есть люди, которые тянутся к земле, а есть те, кто тянется к небу. Последние с удовольствием покупают квартиры на верхних этажах, и я, кстати, один из них.
Квартиры на верхних этажах покупают в основном из-за видовых характеристик, что создает человеку дополнительное чувство свободы и легкости. По сути, это единственный эстетический «козырь» высотного дома.
С экономической точки зрения покупать квартиру в высотке на низком этаже нерационально. Покупателю приходится доплачивать за все дополнительные затраты застройщика, связанные с высотным строительством, и ничего не получать взамен.
— Каков портрет сегодняшнего покупателя?
— По статистике наших банков-партнеров, 70% кредитополучателей, привлекающих заемные средства для покупки квартиры, приходится на работников IT-сферы. Как правило, специалисты этой области покупают двухкомнатную квартиру эконом- или компакт-класса в удобных местах города. Но выбор такого жилья ограничен.
— Можно ли в этом или следующем году ожидать изменений в динамике цен?
— Сейчас рынок живет своей нормальной жизнью. Сам факт того, что цена на жилье не растет пропорционально снижению ставки рефинансирования и ставок по кредитам, говорит о том, что на рынке в целом еще нет острого дефицита, который предсказывается из года в год.
Но есть факт замедления темпов падения цен. Мы это видим даже по своим проектам. Буквально на днях компания откорректировала цену по управляемым проектам в сторону увеличения на $30-50/кв.м. Несущественное повышение, но все же рост.
— Вы клоните к тому, что покупать квартиру надо уже сегодня, потому что завтра она может стоить дороже?
— Нет, не клоню. Сегодня реалии таковы, что если у человека есть часть собственных накоплений на первоначальный взнос, его доход позволяет получить в банке кредит по привлекательным ставкам, а от застройщика есть хорошее предложение по цене, то откладывать покупку если и стоит, то нужно понимать, ради чего. Возможно, завтра столь идеальных условий для покупки жилья уже не будет. Но это если квартира нужна покупателю для жизни. Если же она приобретается в инвестиционных целях, то делать расчеты, оценивать риски и принимать решение ему придется с участием группы аналитиков, лидеров мнения и по итогам изучения тысяч страниц профессиональных форумов — таков среднестатистический путь посткризисного инвестора квартирного рынка.
— Ну а если к концу текущего или в 2018 году процентные ставки по кредитам станут еще привлекательнее, а цены на квартиры упадут?
— В экономике все взаимосвязано, и один показатель на пустом месте не прибавляет в росте без того, чтобы какой-то другой не сбавил обороты. Если банк сегодня предлагает ставку 14-18%, а средняя зарплата составляет в эквиваленте $415, то квартира стоит $800/кв.м. Если предположить, что в следующем году ставка по кредиту будет 8% — значит, пропорционально ей будет снижена и зарплата, и цена квадратного метра.
Безусловно, озвученная формула не есть закон, но в условиях невысокой производительности труда и конкурентоспособности экономики едва ли стоит ожидать иного результата. Поэтому, чтобы при принятии решения отложить покупку на тот момент, когда она возможна и доступна, надо понимать комплексность происходящих в экономике процессов.
— Но на форумах пишут и советуют не торопиться с покупками...
— Если прислушиваться к мнениям диванных комментаторов на форумах, вообще никогда не купишь квартиру. Время будет идти, а человек будет продолжать все чего-то ждать.
Сегодня банки лояльны к кредитополучателям. В свою очередь рынок жилья не может существовать без кредитования. Квартира — это товар длительного пользования. Ни в одной стране мира покупатель не приобретает жилье полностью за свои деньги. Как правило, он привлекает 70% средств стоимости квартиры, а не 30%, как это сегодня происходит у нас. Тем не менее, мы уже идем по правильному пути развития экономики в сегменте строительства.
Думаю, что к концу 2017 года отрицательная динамика цен поменяется на положительную. Это произойдет хотя бы потому, что на рынке все больше и больше будет предлагаться более дорогого, исходя из цены квадратного метра, жилья компакт-класса, что повлечет за собой увеличение средней цены предложения. Появится больше квартир с отделкой по цене $1100-1300/ кв.м в жилой среде эконом-касса. Это также положительно скажется на динамике цен.
С точки зрения реального состояния дел рынок чувствует себя неплохо уже сегодня. Безусловно, психологически после трехлетнего падения цен покупателю будет сложно перестроиться и принять новый тренд на рост цен. Однако фаза оздоровления вскоре завершится, и нам всем придется принять новую реальность.
— Если банки и дальше будут активно развивать свои программы кредитования, можно ли ожидать расцвета на рынке новостроек?
— Я не пророчил бы рынку скорый расцвет. Расцвет — это когда на рынке наиболее востребовано предложение квартир комфорт-класса, которые хочет и может себе позволить купить хотя бы половина экономически активного населения страны. Вот это процветание. Думаю, пока до этого далеко.