Как распределены по стране деньги, которые белорусы тратят на покупку квартир - необычная карта
Считаем чужие деньги
Мы суммировали стоимость всех квартир, которые фигурировали в сделках купли-продажи в прошлом году. Отдельно был подсчитан объём рынка в Минске и областях за вычетом областных центров и самых крупных городов.
Итоговые значения были представлены в виде не совсем обычной карты Беларуси. Площадь административных единиц изменилась в соответствии с рассчитанным объёмом местного рынка продажи квартир. Местами карту сильно растянуло, а где-то, напротив, “сплющило”.
Минск и все остальные
Статус Минска, как экономического центра страны, неоспорим, и на карте наглядно видно реальное положение вещей – на столицу в 2016 году пришлось более половины всех средств, потраченных белорусами на покупку квартир.
Совокупный объём пяти областных центров оказался в 3 раза меньше, чем у столичного рынка. Другие крупные города вместе недотянули и до 1/5 минского объёма.
Всё, что осталось на малые города, посёлки и другие населённые пункты, а это 16% общего объёма, также распределено крайне неравномерно. Более половины всех “областных” денег пришлись в 2016 году на Минскую область. Здесь вновь сказывается влияние столицы, выраженное повышенной активностью покупателей и высокими ценами на квартиры в пригороде Минска.
Если смотреть на различия между областными центрами и другими крупными городами, то их можно с большего объяснить разной численностью населения, однако без аномалий не обошлось. Так, объем рынка продажи квартир в Гродно и Витебске по итогам 2016 года оказался выше, чем в Гомеле, хотя в последнем проживает на 150 тысяч человек больше. Это связано с очень слабой активностью гомельских покупателей в 2016-ом. В прошлые годы Гомель с запасом опережал другие областные центры.
Среди крупных городов Беларуси обращает на себя внимание большой объём солигорского рынка. Сказывается тот факт, что по дороговизне жилья Солигорск уступает лишь Минску.
Важные замечания
- Для анализа использовались только сделки купли-продажи квартир. Т.е. это вторичный рынок плюс готовые новостройки. К сожалению, данных о реализации новостроек до момента ввода дома в эксплуатацию нет.
- Денег, которые попали на рынок продажи жилья “из кармана покупателя”, на самом деле значительно меньше. Причина проста: на вторичном рынке много обменов с доплатой.
Рассмотрим пример: семья A покупает 1-комнатную квартиру у семьи B за 40 тысяч, семья B добавляет 20 тысяч и покупает у семьи C “двушку” за 60 тысяч. Те, в свою очередь, покупают у семьи D “трешку” за 80 тысяч, прибавив “своих” 20 тысяч. Наконец, семья D разъезжается - покупает на вырученные деньги две 1-комнатные квартиры за 40 тысяч.
Итого: мы имеем 5 сделок на 260 тысяч, но “живых” денег здесь только 40+20+20=80 тысяч или 31% от первоначальной суммы.
Реальные цифры будут отличаться от указанных на карте, но вряд ли это сильно скажется на различиях между регионами страны (в частности, на соотношении Минск – остальная Беларусь). В столице строится много дорогих (по меркам других регионов страны) коммерческих новостроек, а обмены квартир происходят повсеместно.
Влияние кризиса
В целом по стране динамика объема рынка в последние годы имела куполообразную форму: рост до 2014 года, а затем падение. Причем с наступлением кризиса объём рынка “мельчал” в столице и регионах по-разному.
В Минске он сократился за два года лишь на 16%. Цены упали гораздо сильнее, но часть “потерь” удалось компенсировать рекордным объёмом сделок в прошлом году.
В регионах сокращение было куда большим и за два года составило -38%. При этом, в 2016 году в Минске на покупку квартир потратили больше, чем в 2015-ом, а в регионах падение продолжилось.