Zara подождет, а Green City достроят. Что происходит на рынке коммерческой недвижимости
За последние 10 лет рынок коммерческой недвижимости вырос на 306%, а ожидаемый прирост площадей новых объектов в этом году может достигнуть 1 066,8 квадратных метров, однако высокой доходности ждать не стоит, рассказали в субботу на конференции «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог», организованной порталом «Про бизнес». Какими изменениями ознаменуется новый этап развития рынка, и почему международные бренды так неохотно приходят в Беларусь — в материале TUT.BY.
Международные операторы могут помочь коммерческой недвижимости
В январе этого года руководство торгового центра Dana Mall косвенно анонсировало открытие магазина Zara к сентябрю, но официальная информация до сих пор не была озвучена. Поэтому самым ожидаемым гостем конференции стал главный архитектор Dana Holdings Петар Петров. Интрига поддерживалась до самого конца, в презентациях других спикеров то всплывало изображение с буквой «Z», то во время рассуждений о международных операторах фигурировал некий «Зорро». Петров же выступил с речью об анализе рынка:
— При принятии решения о приглашении какого-либо международного оператора мы анализируем рынок по следующим критериям: выгодно ли это оператору, выгодно ли это нам, выгодно ли это стране или городу. Это может показаться банальным, но анализ — это очень тяжелая работа. Анализ может длиться месяц, три месяца или даже год, — рассуждал главный архитектор Dana Holdings. — Сейчас у нас есть результаты всех подробных анализов, и решение, наверное, уже тоже есть. Но я так скажу, в нашем Dana Mall есть площадь на пару тысяч квадратных метров, которая еще не арендована. И это достаточно хорошие места. Мы продолжаем анализ. И все совсем скоро станет известно.
По мнению Петрова, приход такого крупного международного оператора важен не только с точки зрения инвестиций, но и с точки зрения геополитики. Насколько стало понятно из слов спикера, серьезной проблемой аналитики считают привычку белорусов ездить за брендовой одеждой в Польшу и Литву.
Пока Dana Holdings анализирует рынок и подсчитывает выгоду со всех сторон, партнер компании Colliers International Андрей Алешкин уже нашел, чем приход на рынок международных брендов поможет коммерческой недвижимости. Алешкин поднял вопрос насчет уровня вакантности в торговых центрах. За 2016 год вакантность площадей А-класса составила 0%, В-класса — 6−7%. Средняя вакантность по рынку — 10%. Алешкин считает, что рост вакантности мог произойти из-за большого количества вновь вводимых объектов и недостаточного количества операторов:
— Все прекрасно понимают, что количество международных брендов у нас в сотни раз меньше, чем в соседних странах. Подобная ситуация сложилась либо из-за неправильной организации процесса заполнения объектов, либо из-за проблем со сроками введения этих объектов в эксплуатации. Многие арендаторы подают заявку на размещение только тогда, когда он вводится в эксплуатацию. Примеров вовремя введенных объектов у нас очень мало.
Будет ли дальше продолжаться приход на наш рынок международных операторов покажет открытие Zara и Reserved, продолжает Алешкин. Все будет зависеть от того, как они себя поведут, будут ли продажи, соответствующие уровню их ожиданий, и повлияет ли это на дальнейшее развитие fashion-рынка в Беларуси.
— Приезжают они, или не приезжают, но они все равно следят за нашими показателями ВВП, средней заработной платы. Наверное, их не очень радуют эти показатели. И особого всплеска прихода их на рынок ждать не стоит, — уверяет партнер Colliers International. — Правда, позитив есть в том, что кто-то уже зашел. Но, к сожалению, позитива мы не видим в глобально больших изменениях. Нужно думать о концепции, ее правильном построении, адаптации к рынку, гибкости и грамотному подходу к организации.
Помимо привлечения международных операторов, белорусский рынок не способен пока вытянуть ряд таких крупных проектов, как Green City, Hyatt и экс-Кемпински, напомнил Алешкин. Среди основных причин долгостроя спикер назвал лавинообразный вход на рынок крупных многофункциональных комплексов и попросту неготовность рынка к таким проектам по причине недостатка крупных инвесторов, слабой инфраструктуры и плохой организации взаимодействия с государственными органами. Правда, эксперт заверил, что Green City скорее всего будет завершен в этом году.
«Такой доходности, как в 90-ые уже не будет»
Несмотря на снижение экономического роста и потребительской активности, количество объектов коммерческой недвижимости продолжает расти. По информации, предоставленной Colliers International, введенные площади новых объектов недвижимости составляют 886 тыс. кв. м., ожидаемый прирост в этом году может достигнуть 1 060,8 тыс. кв. м. А в общем за последние 10 лет рынок увеличился на 306%.
— Сегодня мы приближаемся к европейским показателям, конкретно, к прибалтийским. Рынок прошел этап начального формирования, он наполнился. Сейчас нужны качественные объекты. Но такой доходности, как в 90-ые уже не будет, — объяснил другой партнер Colliers International Денис Четвериков. — Новый этап развития рынка будет ознаменован более низкой доходностью, строительством крупных объектов, привлечением международных операторов и акцент будет сделан на качественных параметрах.
В 2016-ом году доходность девелопера в среднем составила 9−14%, также наметилась стабилизация ставок и снижение ставок продовольственных якорей до 6−12 евро. Но остались сложности в заполняемости объектов в регионах по причине падение доходов населения. И за этим последовало снижение привлекательности сегмента, сокращение новых проектов, дефицит площадей и рост ставок и доходности.
— В конечном счете все упирается в такие вопросы, как ВВП, зарплаты, цены на газ, цены на нефть. Мы не хотим быть политизированы, но ясно видно, что макроэкономика все же влияет на выручку объектов, влияет на интерес к объектам и в общем на рынок недвижимости, в первую очередь, в регионах, — рассказывает Четвериков. — И когда у нас экономика неустойчива, то все, никакого рынка недвижимости нет. Если у нас ВВП в прошлом году чуть-чуть упало, а в этом — нет ни газа, ни нефти, то, что мы можем сказать девелоперам? Но после переговоров нашего президента третьего апреля оптимизма стало больше.
Также участники конференции обсудили вопросы взаимодействия государства и бизнеса на рынке недвижимости. Со стороны государства выступал только заместитель начальника управления по распоряжению имуществом республиканской собственности Госкомимущества Дмитрий Ядрищенский. И на вопрос, каковы условия государства при предоставлении старых неиспользуемых зданий бизнесу, Ядрищенский заверил: «Условие только одно, чтобы эти объекты работали. Мы можем отдать их бесплатно, только бы они создавали рабочие места и экономический оборот».
А учредитель ЗАО «Белтяжмаш» и один из акционеров компании ООО «Белреконструкция», известной в последнее время по противостоянию в Куропатах Игорь Онищенко еще раз прояснил ситуацию по поводу скандальной стройки:
— На самом деле, на этом участке не было никаких захоронений, и не было ничего, относящегося к мемориалу «Куропаты». В горисполкоме и Северинцу, и Дашкевичу показали протоколы и документы 2000-х годов, когда строили кольцевую дорогу, что проводились раскопки, и там действительно нет никаких захоронений. Но при ситуации, когда люди протестуют, сносят забор и привязывают себя к автомобилям, невозможно продолжать какие-либо работы. Нам не нужно это отторжение, которое присутствует в обществе. Поэтому нами было принято решение остановить работы. Сейчас мы уже закрыли этот проект, — рассказал Онищенко.
По словам бизнесмена, белорусское общество наэлектризовано, и оно настроено на борьбу.
— Мы живем в постоянной борьбе, и это наше постоянное состояние. Мы все время думаем, что сейчас нас обманут. Мы привыкли к этому состоянию. Пока мы не станем друг другу доверять, эта атмосфера будет притягивать к нам подобные события, — резюмировал спикер.