Рынок загородной недвижимости: за год-другой несговорчивые продавцы вынуждены делить первоначальную цену на два
Тенденции рынка минской загородной недвижимости мы обсудили с Владимиром Чернушевичем, директором АН «Загородный дом и квартирный центр».
В прошлом году, для того чтобы продать объект, продавцам пришлось снижать цену на 20-30%, а в отдельных случаях — и на 50%. Сегодня цены находятся уже практически на самом низком своем уровне, по которым можно продавать недвижимость. Однако покупатели все равно торгуются и норовят сбить цену. Наступило «время покупателей».
Данная тенденция продолжается и сейчас. В декабре прошлого года и январе 2017 покупатели приценивались к объектам и продолжали по максимуму торговаться. Агентам приходится выезжать на местность и показывать один и тот же объект по 5-6 раз. Многие продавцы выходят в минус и не могут вернуть даже те деньги, которые они вложили в свое время в строительство объектов.
Тем не менее, на рынке есть немало сделок — так называемых встречных покупок, когда люди продают квартиру в городе и взамен покупают загородный дом недалеко от Минска.
Во время кризиса у людей появляется повышенный интерес к земле. В январе было еще достаточно сложно выехать на места. В отдельных населенных пунктах прошли обильные снегопады, что мешало активно просматривать участки и дома. Но с каждым днем все ближе и ближе весна, чаще выглядывает солнышко, и люди активизируются, в феврале «пошли сделки», говорит Чернушевич.
Опыт работы риэлтерской организации на рынке показывает, что до мая месяца, как правило, распродаются более дешевые объекты, а с мая до июля — более дорогие. По статистике компании, пик продаж земельных участков приходится на июль. Кмаю месяцу продавцы снижают цену до реальной и торгуются, покупатели к этому времени знают реальную цену и покупают. Поэтому в июне больше всего заключается предварительных договоров, и даются задатки, а в июле оформляются сделки.
Спрос сфокусирован на дешевых объектах
В настоящее время самым большим спросом на рынке пользуются дачи и дома до $10 тыс. Это самый ходовой товар, своеобразный барометр экономической ситуации. Сегодня людям не так важна удаленность участка от Минска. Главное, чтобы было 5-6 соток земли и невысокая цена.
Говорить о какой-то средней цене на объекты весьма сложно. Все они очень разные, находятся в разных местах и имеют разную степень готовности.
Оценить объект бывает архисложно. И в этом вопросе приходят на помощь агенты, специализирующиеся на загородной недвижимости. Они имеют большой опыт по оценке и продаже подобных объектов. Зачастую продавцы не ориентируются в рыночной ситуации и пытаются продать дачу или дом по цене 2010-2013-х годов. Объекты надолго «зависают» и в итоге теряют в цене. Через год-второй несговорчивые продавцы вынуждены делить первоначальную цену на два.
Если говорить о домах для постоянного проживания в престижных поселках вблизи Минска, то спрос на них сохранятся, но небольшой. В таких местах застройки появились новые стабильные собственники и сформировался контингент людей, которых все устраивает: и дом, и место проживания, и соседи, поэтому редко какие объекты выставляются на продажу. Если что-то и появляется, то продается долго с поэтапной корректировкой цены. Недавно в агентстве продали дом в Дроздово, но срок реализации объекта затянулся на 2 года. Массовых продаж домов в престижных поселках сейчас нет, как это было в 90-х годах.
Практически отсутствует спрос и на дома в живописных местах. Сегодня берега рек и озер не ценятся. За $150 тыс. можно купить готовый к проживанию дом, заселиться и жить.
Хиты продаж — домики в садовых товариществах
В последнее время одним из самых востребованных и популярных стало пуховичское направление. Исторически сложилось так, что земли здесь выделялись предприятиям и организациям. Создано много дачных кооперативов, названия которых говорят сами за себя: «Медик», «Кардиолог», «Электотехник», «Связист», «Инструментальщик», «Лесное», «Ландыш», «Заря-81», «Шарик», «Малинники» и др.
Дома в этих садовых товариществах расположены на обжитых разработанных участках, существующих на протяжении многих лет (есть кусты, деревья, огород и т.п.), имеют удобные подъездные пути. В садовом товариществе «Малинники» на въезде — охрана. Доехать до кооперативов можно на электричке. Дачи расположены между станциями «Седча», «Рыбцы» и «Равнополье», куда подходит маршрутка и развозит дачников по адресам. Можно ехать по трассе Руденск – Узляны или по слуцкой трассе через Мачулищи и Дудутки.
Сегодня дачи в этом направлении одни из самых дешевых. Купить строение на 5-6 сотках земли можно до $10 тыс. Это будет либо домик из силикатных блоков, либо из деревянного сруба, обложенного кирпичом или обшитого вагонкой.
В садовых товариществах разрешена только временная регистрация. Но для пенсионеров, которые по полгода в сезон живут на дачах, это тоже большое подспорье. Можно сэкономить на оплате жилищно-коммунальных услуг.
Ранее престижные садовые товарищества в Зеленом и Крыжовке сегодня стали уже не таким популярным. Произошла смена поколений. Ценовой диапазон на дома и участки здесь повыше. Те, кто хотел продать строение, уже сделали это, а новых желающих отчуждать недвижимость нет. Объекты выставляются на рынок редко и продаются достаточно дорого — за $20-30 тыс.
В большинстве случаев по-прежнему интересуются домами в деревне, расположенными в близлежащем направлении от местожительства в Минске. К примеру, если семья проживает в Уручье, то ее в первую очередь будет интересовать Московское направление, если на Юго-Западе — то Брестское, а если в районе улицы Ангарской, станции метро «Могилевская», то чаще всего спрашивать будут дома в Могилевском, Пуховичском направлении.
Будет загородная недвижимость дешеветь и дальше, или кризис закончится, и цены станут расти? Однозначно ответить на эти вопросы сегодня не может никто. Как и нельзя спрогнозировать, будет ли расти покупательская платежеспособность? Но если доходы белорусов будут расти, то начнется и рост цен на недвижимость.
Интерес к загородной недвижимости у людей сохраняется, хотя сегодня она и не имеет такой большой инвестиционной привлекательности, как в предыдущие годы. Люди в основном покупают объекты по необходимости и для жизни.
Но есть ряд покупателей, которые устали волноваться за свои сбережения, хранящиеся в разных видах валюты. Вложив деньги в недвижимость, они избавляются от лишней нервотрепки.
У каждого человека складывается своя жизненная ситуация, и он решает ее по-своему. Продавать или ждать лучших времен — выбирать каждому индивидуально. Мы еще окончательно не осознали и не понимаем, когда наступит дно рынка. Кто-то склоняется к тому, что рынок нащупает дно уже летом текущего года. Но более очевидно то, что есть общемировые процессы, которые мы наблюдаем сегодня и которые сказываются на экономике Беларуси в целом и на рынке недвижимости, в частности.