Рынок офисов: ставки стабилизировались на дне рынка, что ставит работу девелоперов под удар
Рынок вырос, но качественные площади по-прежнему в остром дефиците
В 2016 году рынок офисов Минска пополнился 11 новыми объектами и очередями в проектах, состоящих из нескольких зданий или корпусов. Также вводились объекты, не являющиеся бизнес-центрами в чистом виде, но имеющие в своем составе офисную функцию («Гранд Фэшн Молл», KF Sky), рассказывает Сергей Сенкевич, старший аналитик Департамента консалтинга и аналитики Colliers International в Беларуси.
Из полноценных офисных объектов аналитик выделяет Dana Center, «Красавiк», «IBA ИТ парк», Riviera Plaza (2-я очередь), БЦ по ул. Купревича, 14, «Премьер», «Парк» (2-я очередь), «Магистр», БЦ по пер. Кольцова, 51, «Портал», очередной корпус БЦ по ул. Платонова 20.
Суммарная площадь (GLA) новостроек составила 91,2 тыс. кв.м. В итоге за прошлый год суммарный прирост офисных площадей составил 10,6% к базе, имевшейся на начало года.
— Это хороший показатель для отечественного рынка офисов, особенно если учесть, в каких сложных экономических условиях он развивался в 2015 и 2016 годах, — уточняет Сенкевич. — Среди введенных в прошлом году в эксплуатацию объектов лишь 5 относятся к объектам класса В1. Так что можно говорить только о приемлемом качественном предложении для арендаторов.
Константин Каряпин, заместитель директора Департамента брокериджа Colliers International в Беларуси, дополняет коллегу и говорит о том, что качество объектов находится на достаточно низком уровне по сравнению с ожиданиями арендаторов. Как и ранее, большая часть спроса формируется компаниями IT сектора, а они достаточно требовательны в поисках новых возможностей для размещения офисов своих компаний.
Так, за последнее время в Colliers International поступал ряд запросов на помещения от 2000 до 5000 тыс. кв.м, и ни один из них не был удовлетворен. Компании предпочли остаться в своих прежних офисах.
— Если отечественные компании еще худо-бедно адаптируются к реалиям нашего рынка, то с иностранными работать гораздо сложнее. Порой становится даже неудобно перед арендаторами за то, что им нечего предложить. У них сложилось свое понимание о том, каким должен быть качественный офис, — дополняет Каряпин.
Об основных предпочтениях арендаторов
Сергей Сенкевич отмечает, что арендаторы проявляют наибольший интерес к офисам класса В1. Он полагает, что, возможно, это связано с тем, что они стали более доступны по цене. Ставки на объекты класса В1 стали сопоставимыми с уровнем ставок зданий класса В2, которые были 1,5-2 года назад.
Самое большое количество заявок поступает на небольшие офисы площадью 100 кв.м и 100-250 кв.м. Но при этом международные консультанты отмечают, что в последнее время увеличился спрос на большие офисы от 1 тыс. кв.м.
Более того, в 2016 году с разницей в несколько месяцев было арендовано 2 объекта полностью одним арендатором, суммарная GLA которых составила чуть менее 25 тыс. кв.м. На еще один перспективный бизнес-центр заключен предварительный договор.
Аналитик констатирует, что до настоящего времени за всю историю белорусского рынка спекулятивной офисной недвижимости был только один случай, когда бизнес-центр целиком арендовал один арендатор.
Также у всех арендаторов растут требования к наличию парковок.
— Еще 7 и даже 5 лет назад девелоперы в проектах не уделяли такого большого внимания обеспеченности объектов машиноместами. Сейчас при разработке проектов бизнес-центров мы не советовали бы следовать этому примеру, поскольку наличие парковки играет важную роль при выборе помещений, — уточняет Сенкевич.
Руслан Воронецкий, консультант Департамента брокериджа Colliers International в Беларуси, дополняет коллегу. Он говорит о том, что хорошее месторасположение объекта вблизи станций метро и основных улиц города по-прежнему является одним из ключевых критериев выбора нового офисного помещения.
— Требования арендаторов растут вместе с развитием рынка. Одной эксплуатирующей организацией уже никого не удивишь, поэтому арендодатели стали уделять больше внимания работе со своими арендаторами. Они предлагают им помещения для проведения конференций, кафе с системой скидок, подарки и т.д., — уточняет Воронецкий.
Ставки нащупали дно
Сенкевич говорит о том, что 2016 год можно назвать годом стабилизации арендных ставок. Они однозначно рухнули в 2015 году и по инерции продолжали снижаться первые 2-3 месяца 2016 года. Затем началась их стабилизация.
— Соглашусь, что ставки установились на непривычно низком уровне. Но главное заключается в том, что процесс падения остановился. Это дает возможность девелоперам хоть как-то просчитывать и прогнозировать свой бизнес, — дополняет аналитик.
Со своей стороны Константин Каряпин говорит о том, что раньше арендодатели пытались сдать офисы в аренду по ставкам с последующим торгом. Сейчас предлагаемые ставки и ставки, по которым фактически заключаются договоры аренды, практически сравнялись.
— Мы считаем, что ставки приблизились к своему нижнему уровню, который позволяет арендодателю обслуживать заемные средства на пределе своих минимальных доходов от девелоперского бизнеса. Многие бизнесмены способны только обслуживать кредит. Для этих девелоперов весь их бизнес превращается в опыт, чаще — не самый удачный, — резюмирует Каряпин.
Сергей Сенкевич говорит о том, что вместе со снижением ставок перестала расти вакантность помещений. Например, в объектах класса А она приблизилась к нулевой отметке.
Хуже обстоит ситуация с объектами класса В2, поскольку это самый многочисленный класс. Но самое главное, что все эти здания строились долевым способом, имеют по несколько собственников, что очень усложняет управление ими.
Аналитик приводит пример бизнес-центра, в котором вакантно, например, 3000 кв.м площадей. Допустим, одному арендатору надо снять в аренду офис площадью 1800 кв.м. Однако управляющая компания не может удовлетворить спрос, поскольку свободные площади находятся на разных этажах. Арендатору приходится соглашаться на эти условия.
Но это еще не все. Необходимые 1800 «квадратов» находятся в собственности 8 арендодателей. Один из них соглашается заключить договор только на 3 года, а второй — не менее чем на 5 лет. Кто-то сделал отделку и не хочет ее менять, ну а кто-то сдает офис с черновой отделкой с условием, что арендатор выполнит ее сам. Таких нюансов может быть множество.
— Поэтому на рынке у нас часто складывается парадоксальная ситуация: вроде бы и вакантность помещений в целом по рынку не маленькая, а арендаторов реально размещать некуда, — уточняет Сенкевич.
Каким может быть для рынка 2017 год?
Аналитик предполагает, что в текущем году ставки прекратят свое снижение, а в отдельных наиболее качественных объектах даже вырастут.
— На рынке есть объекты с достаточно высокой ставкой аренды, которые выигрывают сегодня в силу отсутствия достойной альтернативы. Предложение новых площадей будет умеренным, особенно качественных, а спрос сохранится на уровне 2016 года. Это позволит существенно снизить вакантность во многих офисных зданиях, — резюмирует Сенкевич.
Что касается ввода новых объектов, то вряд ли их в 2017 году появится больше, чем в прошлом. Есть ряд зданий, сроки ввода которых не раз переносились. Они находятся в высокой стадии строительной готовности, но не факт, что будут введены в эксплуатацию и в текущем году.
По словам Сенкевича, на рынке ощущается дефицит офисов класса А. Есть риск, что в ближайшее время часть площадей будет выведена из спекулятивного сегмента в сегмент built-to-suit, что только усугубит ситуацию.
На рынке может возникнуть дефицит предложения объектов и класса В1, поскольку из-за отсутствия офисов класса А на них будет сфокусирован основной спрос.
Региональные рынки наступают на пятки столице
Сенкевич говорит о том, что в настоящее время самым развитым по качеству предложения в регионах является рынок офисов Бреста, где появились объекты класса В1. По объему площадей выделяется рынок Гродно, но там более низкое качество реализованных проектов — преимущественно класса В2.
В последнее время активно развивается рынок офисов Могилева. Буквально в январе текущего года введен в эксплуатацию бизнес-центр в МФК AGSA. В ближайшие месяцы ожидается ввод в эксплуатацию бизнес-центра Arena. Примерно через год планируется открытие офисного центра в составе МФК на месте бывшего городского дома быта в центре Могилева. Все объекты по качеству соответствуют классу В1.
Правда, спрос на офисы в регионах по сравнению с Минском не такой активный и устойчивый. Он в основном формируется за счет компаний-резидентов ПВТ, которые открыли в областных городах свои филиалы, и коммерческих банков. Но они предпочитают арендовать большие и качественные офисы.