Рынок элитного жилья жив, но платить за квартиру сотни тысяч долларов стали редко
В последние месяцы в СМИ много говорилось о “бедственном” положении рынка элитной недвижимости Минска. В одной из статей говорилось о том, что несмотря на существенное снижение цен, найти покупателя для элитных новостроек становится всё сложнее. Такое положение дел можно объяснить кризисной ситуацией в экономике, но ведь в продаже от застройщиков элитных объектов остались самые неликвидные квартиры. Их в принципе сложно реализовать без очень серьёзной скидки.
В другом материале прозвучало заявление, что “дорогие квартиры в Минске практически перестали покупать”. Действительно, время серьёзных сделок, когда за квартиры платили от 500 тысяч до миллиона долларов, ушло и вряд ли скоро вернётся. Однако однозначно утверждать, что рынок элитной недвижимости встал, нельзя. Просто под “дорогим” теперь понимается несколько иной диапазон цен. Сделки с элитной недвижимостью как проводились, так и проводятся.
У продавца должны быть веские аргументы, если он хочет получить за квартиру более 100 тысяч
Снижение среднего уровня цен на квартиры в Минске более чем на 30% за последние 2 года очень сильно изменило структур сделок. В 2014 году каждая пятая квартира продавалась по цене свыше 100 тысяч долларов. Это неудивительно, ведь тогда под это описание подпадали почти все 3-комнактные квартиры, проданные в Каменной Горке. Сегодня такие суммы в сделках встречаются гораздо реже. Только каждая двадцатая квартира в 2016 году была продана за 100 тысяч и более. Безусловно, качественный состав присутствующих в этом списке объектов совершенно иной. Из Каменной Горки там теперь только один “представитель”, и тот лишь за счёт очень большой площади.
Существенные метаморфозы произошли с ценовой нишей “до 50 тысяч”. В 2013-2014 гг. она включала в себя только самые захудалые предложения из Заводского района либо малосемейки. В 2015 году здесь была сосредоточена уже четверть всех сделок, а в 2016-м эта ценовая ниша стала основной. Сделок до 50 тысяч в этом году провели столько же, сколько и в диапазоне 50-100 тысяч.
Рекорды мельчают
435 тысяч, которые заплатили в этом году за 6-комнатную квартиру по улице Пионерской, не идут ни в какое сравнение с 1,45 млн. долларов, которые 2 года назад были выплачены за 4-комнатную квартиру на улице Петра Румянцева.
Свыше 300 тысяч долларов в этом году заплатили только за 5 квартир. И в 2013, и в 2014 годах таких сделок было около 70.
Определить динамику цен на дорогую недвижимость довольно сложно, ввиду изобилия индивидуальных параметров каждой конкретной квартиры. Можно пойти другим путем, который наглядно покажет реальное положение дел.
100 самых дорогих квартир сегодня и два года назад
Совокупная цена 100 самых дорогих квартир, которые сегодня выставлены на продажу, составляет порядка 34 миллионов долларов. Год назад такая “золотая сотня” оценивалась продавцами в 43 миллиона долларов, а два года назад – в 52 миллиона.
Сопутствуют рекордным суммам и рекордные скидки. У 13 выставленных на продажу квартир скидка с начала года уже превысила $100 000. Собственники ещё 39 объектов сбросили с начальной цены от 50 до 100 тысяч.
Впрочем, далеко не все спешат выставлять рыночную цену, что порождает диковинные диспропорции. По цене свыше 2000 $/м2 этим летом было продано только 16 квартир. При этом, в продаже постоянно находится более 300 объектов с такой ценой. Если продаваться они будут такими же темпами, то на реализацию всего списка уйдёт 4,5 года!
Если анализировать не цены, а адреса, то положение дел уже не будет выглядеть таким плачевным
Если отказаться от ценовых ориентиров и рассматривать отдельные типы квартир в определённых локациях города, картина будет иной. 90% квартир верхнего ценового диапазона - это сталинки в центре и вдоль проспекта Независимости, а также современные непанельные дома повышенной комфортности, построенные после 2000-го года преимущественно в центральной части Минска или вдоль осевых проспектов столицы. В эту же группу следует отнести небезызвестные Дрозды и район улиц Жасминовой и Ваньковича.
Как известно, общий рост спроса на квартиры в Минске в этом году по сравнению с предыдущим составляет 28%. Если посмотреть на современную “элитку”, то здесь активность покупателей осталась на уровне прошлого года и никаких рекордов замечено не было. Более того, спрос в 2012 году в этом сегменте был выше, чем сейчас.
Если посмотреть на сталинки в центре города и недалеко от проспекта Независимости, то здесь ситуация несколько иная. Количество сделок за 8 месяцев 2016 года превышает прошлогодний уровень на внушительные 41%. На первый взгляд, ажиотаж здесь присутствует. Но если взять для сравнения другой период, станет очевидным, что спрос в 2016 году не является выдающимся. В 2012-2014 годах активность покупателей была выше, чем сейчас.
В целом рынок элитного жилья в 2016 году нельзя назвать депрессивным. При наличии адекватно выставленной цены квартиры находят новых владельцев. В условиях экономического кризиса желающих платить сотни тысяч долларов за квартиры больше не становится и спрос, по всей видимости, будет и дальше снижаться. С другой стороны, знаковые элитные новостройки практически распроданы, а новых проектов не появляется. Концентрация оставшихся покупателей исключительно на вторичном рынке станет фактором, сглаживающим негатив.