Август 2016: ажиотажный спрос на квартиры идёт на спад, цены продолжают расти

Спрос сокращается второй месяц подряд

О покупательском ажиотаже на столичном рынке жилья впервые заговорили ещё в марте, но это выражение актуально до сих пор. В зависимости от месяца 10-летняя “норма” по числу заключенных сделок была превышена на 30-80%. За весну и лето в Минске купили почти на 2000 квартир больше, чем за аналогичный период 2015 года.

Вплоть до июня изменение спроса шло по нарастающей, затем “запал” покупателей начал ослабевать. Сделок купли-продажи квартир в августе было на 10,6% меньше, чем в июле. Впервые с апреля спрос был сопоставим с уровнем лучшего месяца 2015 года.

В августе продолжило сокращаться предложение, но по сравнению с предыдущими месяцами отток объектов был невелик (-2,6%). Для сравнения: в апреле и мае база ужалась на 10-12%. Судя по первым неделям сентября, тренд сменил направление – количество квартир на рынке начинает расти. Полугодовой цикл, за который предложение сократилось на 34%, подошел к концу.

Августовский уровень предложения – минимальный за последние 30 месяцев.

Хрущёвки опять в тренде

Статистика июля была сильно искажена обилием новых квартир (построены за последние 12 месяцев), на которые тогда пришлось 26,6% всех сделок. В августе новостроек было ощутимо меньше (16,1%), но это всё равно довольно высокий показатель, второй с начала года.

2/3 сделок с квартирами в новостройках пришлись на 1-комнатные квартиры. У остальной части рынка 1-комнатные квартиры также пользовались повышенным спросом. В результате, доля “однушек” в общей структуре сделок достигла уровня в 43,5%, что стало максимальным показателем за последние 12 месяцев.  

Примечательно, что покупатели вновь повернулись лицом к хрущевкам. Лучшие предложения были выкуплены ещё в апреле-мае и с тех пор интерес к сегменту падал. Однако в августе доля хрущёвок вновь выросла и оказалась одной из самых высоких в 2016 году. Также стали чаще покупать современное панельное жильё и квартиры в кирпичных домах 1970-1990 годов постройки.

Некоторый “перекос” структуры спроса в сторону более дорогих 1-комнатных квартир, а также квартир небольшой площади, сказался на динамике средней цены реальных сделок. Тем не менее, её поведение в августе определялось в первую очередь ситуацией внутри других сегментов, в каждом из которых был отмечен рост цен.

Средняя цена, рассчитанная по данным реальных сделок-купли продажи квартир, выросла в августе на 1,8% и составила 1125 $/м². Рост цен в 2016 году был зафиксирован трижды и пока августовские темпы являются максимальными.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

· 1-комнатные квартиры: 1173 $/м2 (-0,6% за месяц) – $43 000;

· 2-комнатные квартиры: 1108 $/м2 (+1,4%) – $55 000;

· 3-комнатные квартиры: 1064 $/м2 (+4,6%) – $70 400;

· 4-комнатные квартиры: 993 $/м2 (+1,6%) – $84 300.

По сравнению с минимальным значением 2016 года средняя цена сделки уже выросла на 4,5%.

Средние цены в объявлениях о продаже квартир растут второй месяц подряд. Наиболее ощутимый рост цен наблюдался у 1- и 2-комнатных квартир. В разрезе качественных характеристик ситуация не была однородной. Выросли цены на сталинки, хрущевки и квартиры в современных панельных домах. Отрицательная динамика была зафиксирована у современных “каркасников”, а также у кирпичных домов советской эпохи. Любопытно, что в условно бюджетном сегменте наблюдается рост цен, в то время как дорогое жилье продолжает дешеветь.

К середине сентября рост ценового индекса “захлебнулся” и пока дальнейший тренд не ясен.

Наиболее значительное (+2% и более) повышение цен наблюдалось в Новинках, районе ул. Ольшевского, а также в микрорайонах Запад, Михалово и в районе Привокзальной площади. Среди тех районов, где цены в августе опустились, следует выделить Восток, Брилевичи и Лебяжий. Там средний уровень цен снизился на 3% и более.

Впервые с февраля долларовые цены на квартиры в Москве снизились, т.к. перестал укрепляться российский рубль. Впрочем, коррекция оказалась незначительной и составила 0,7%.

Схожий показатель наблюдался и в Киеве (-0,6%). Из-за того, что динамика цен у Минска и Киева была разнонаправленной, белорусская столица больше не является лидером по снижению цен на квартиры с начала года. Что касается Варшавы, Риги и Вильнюса, то с начала года долларовые цены на жильё там выросли на 4-8%.