Эти 3 графика покажут, как продавцы квартир меняют своё отношение к скидкам

Как правило, собственники впервые решаются на скидку после 2-3 месяцев тщетных попыток продать квартиру. Но это лишь обобщение. Некоторые “созревают” полгода и больше, другим достаточно одной-двух недель на понимание того, что с ценой что-то не так. 

Каждая пятая квартира, которая сегодня выставлена на продажу, “висит” с декабря. При этом, у 40% из них цена за это время вообще ни разу не менялась.

В 2016 году то, как часто менялись цены в объявлениях, определяли сезонность и общая ситуация на рынке. Представленный ниже график можно назвать, своего рода, индексом деловой активности у продавцов квартир.

Низкий показатель в январе объясняется обилием праздничных дней. К весне активность продавцов всегда возрастает. В марте в условиях высочайшей конкуренции индекс цен на квартиры в Минске за месяц опускался на 3%. В свою очередь летнее «затишье» обусловлено дачным и отпускным сезонами, а также изменением рыночной ситуации. Из-за повышенного спроса далеко не все продавцы спешат корректировать цены, даже если их объект находится в базе долгие месяцы.

Если учесть изменение объёма предложения квартир, то в марте-апреле цена была откорректирована у троекратно большего числа объектов, чем в июле и августе.  

Как менялась величина скидки?

Мы разделили скидки, которые делали продавцы квартир, на три диапазона: до $2000, от $2000 до $5000 и свыше $5000. В начале года у каждой группы была примерно равная доля, но затем ситуация стала меняться.

Пик максимальных скидок (от 5 тысяч и больше) пришелся на март, когда на рынке одновременно находилось без малого 10 000 квартир, а цены снижались на 1% в неделю. В это же время максимальной была и доля скидок от 2 до 5 тысяч. Самые незначительные скидки – до 2 тысяч, тогда составляли лишь 27%. Многие понимали, что при такой конкуренции привлечь внимание покупателей можно только решительными действиями.

Перелом наступил в мае, когда доля «маленьких» скидок (до $2000) стала расти, а «больших» (свыше $5000) падать. К концу лета скидки до $2000 встречались в 2,5 раза чаще, чем скидки, превышающие $5000.

Ищем реальный рост цен

Начиная с июля, в каждом еженедельном мониторинге идёт речь о росте среднего уровня цен на квартиры в Минске. Мы уже отмечали, что пока этот рост, скорее, математический. Бюджетные объекты раскупают, средняя цена у непроданных (более дорогих) квартир оказывается выше, что и ведёт к росту индекса.

Новые объекты, которые только появляются на рынке, являются ещё одним источником для роста цен. Дело в том, что они в среднем на 2-3% дороже тех, которые убыли (были проданы либо их сняли с продажи). Вплоть до июля ситуация была обратной - именно цены «свежих» предложений толкали городской индекс цен вниз.

О том, что с наступлением лета цены в объявлениях перестали часто корректировать, было сказано выше. А что на счет реального роста, когда собственники повышали цены в объявлениях?

В первые 4 месяца 2016 года тех, кто повысил цены, можно было пересчитать по пальцам. Доля объявлений с увеличенной ценой не превышала 4% от общего объёма изменивших цену. Учитывая рыночную ситуацию в то время, подобному «оригинальному» поведению продавцов сложно найти логическое объяснение. Возможно, кто-то просто допустил ошибку, либо повысил цены ради шутки.

Начиная с мая доля повысивших цену перестала напоминать статистическую погрешность и начала увеличиваться от месяца к месяцу. В августе уже 15% всех изменений цены в объявлениях были связаны с её повышением.