Риэлтеры о законодательстве: «Лицензии убрать», «Тарифы упразднить», «Порядок получения информации изменить»

— Я коснусь только одного вопроса, которым занимаюсь уже полгода — и это порядок предоставления информации риэлтерским организациям. Сегодня, к сожалению, этот процесс крайне затруднен. Нормативная база о работе риэлтерских организаций была определена десять лет назад. Однако мир не стоит на месте, и на сегодня утвержденные методы, мягко сказать, устарели. На мой взгляд, давно пора обновить перечень информации и порядок ее предоставления риэлтерским организациям, дабы защитить права и интересы потребителей риэлтерских услуг.

В первую очередь, необходимо обязать государственные органы и иные организации предоставлять риэлтерским организациям (специалистам по риэлтерской деятельности) информацию об объектах недвижимости, о правах на них, юридических и физических лицах как сторонах сделки, в отношении которой осуществляется риэлтерская деятельность, так и участников предыдущих сделок с объектом недвижимости не на основании доверенности, а на основании договора на оказание риэлтерских услуг, заключенного с последним собственником либо с приобретателем прав на объект недвижимости. Поскольку в большинстве случаев получение доверенности не представляется возможным.

Кроме того, информация должна поступать оперативно: в течении дня либо, при наличии большой загрузки, в срок до трех рабочих дней с момента обращения.

Для того, чтобы исключить риски при проведении сделки купли-продажи недвижимости, перечень информации, предоставляемой риэлтерским организациям, следует дополнить информацией:

· о круге наследников (нотариальные конторы);

· о наличии детей, супругов, иных близких родственников (отделы ЗАГС);

· о фактах нахождения в социально опасном положении либо нуждающимися в государственной защите, закрепления жилого помещения за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей (управления (отделы) образования, здравоохранения, по труду и социальной защите);

· о начислении жилищных квот, об участниках приватизации (отделы жилищной политики);

· о границах земельных участков (землеустроительные службы);

· адреса выбытия ранее зарегистрированных лиц, о составе семьи умершего, о наличии задолженностей по уплате коммунальных и иных услуг (организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющие жилищно-коммунальные услуги);

· о наличии задолженностей по уплате соответствующих услуг (водоснабжающие, энергоснабжающие, газоснабжающие организации);

· перечень сделок с объектом недвижимости, типы и даты сделок, ФИО собственников (организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним);

· о фактах нахождения в производстве судов споров по объекту недвижимости либо фактов состоявшихся судебных решений в отношении к объекту недвижимости, а также фактов залога, арестов, запрещений, наложенных на объект недвижимости (суды).

С целью оперативной проверки информации об объектах недвижимости необходимо предоставить риэлтерским организациям электронный доступ к информации, предусмотренной Положением, с помощью Единого портала электронных услуг (Постановление Совета Министров от 10 февраля 2012 г. N 138) либо с помощью иной аналогичной информационной системы.

Анатолий Звездин, заместитель директора АН «Мольнар»:

— Указ президента № 475 серьезно ужесточил ответственность организаций за нарушение норм риэлтерской деятельности. Нормативная база дополнилась пунктом «за грубое нарушение». В этом случае агентству предписано суровое и единственное наказание — лишение лицензии. И не важно, допущена ошибка случайно или умышленно, исход всегда один. Однако причины могут быть разные, а значит, и наказание должно быть более вариативное.

Сегодня получается так: одна ошибка, и 20 лет, порой, безупречной работы «коту под хвост». В этом ключе я не понимаю: почему такой жесткий подход? Предложение — сделать альтернативное наказание за нарушения. Чтобы каждый конкретный случай разбирался индивидуально. 

Второй момент — тарифы. Сегодня они не охватывают всю проблематику, которой мы занимаемся. Хуже всего в этом вопросе обстоят дела на рынке аренды. Сегодняшние тарифы попросту не позволяют агентам оказывать услугу качественно, так как зачастую трудозатраты выше доходов, и кампания остается в убытке.

Мало того, согласно положению о предоставлении риэлтерских услуг мы не имеем права рекламировать объект без договора. Однако убедить собственника подписать документы, когда квартира сдается за час или два, практически невозможно. Предложение — нормативную базу упростить, найти удобный как для агентов, так и для потребителей подход.

Следующее. 27 марта 2006 года Министерством юстиции было принято постановление № 406 о порядке предоставления информации риэлтерским организациям. Идея прекрасная, закон — хороший. Правда, на деле все не так безоблачно. Когда начинаешь анализировать постановление, оказывается, что свою функцию оно выполняет не до конца. В связи с чем я предлагаю расширить перечень и изменить порядок предоставления информации риэлтерским организациям для проверки чистоты сделки.

Еще одна проблема: Минюст предлагает запретить агентствам оказывать услуги по одной сделке и продавцу, и покупателю. Отсюда вопрос: кому из них мы должны отказать в услуге? Как будут застрахованы потребители, если сделки не будут оформлены посредством договора? Почти десять лет никаких претензий по этому поводу не было ни у Минюста, ни у проверяющих органов, непонятно, почему они возникли сейчас. Ответов на эти вопросы нет….

Василий Романенко, специалист по операциям с недвижимостью АН «Этажи»:

— В ответ на существующую ныне критику риэлтерского бизнеса необходимо не оправдываться или огрызаться, а вникнуть в суть претензий. 

На мой взгляд, основных проблем три: аренда жилья, отношения риэлтеров с покупателями и непрофессионализм некоторых специалистов сферы недвижимости. Пройдемся по каждой проблеме подробно.

В первую очередь именно инциденты с агентствами, предоставляющими услуги по аренде с предоплатой, и породили тот массовый негатив, выливающийся сейчас на риэлтеров.

Потребители, заплатив деньги за пачки адресов, оказавшихся попросту бесполезными, не стесняются в выражениях. Тень ложится на всю профессию. А ведь, если вдуматься, эта услуга и вовсе ничего общего с риэлтерством не имеет. Это банальная информационная услуга, и она не должна предоставляться в агентствах. Давно ведутся разговоры о её запрете, но воз и ныне там.

Следующий камень преткновения — это оплата риэлтерских услуг покупателями недвижимости. На основании постановлений Совета Министров о тарифах (ставках) на риэлтерские услуги при сопровождении сделок купли-продажи недвижимости большинство агентств заключают договор как с продавцом, начиная работу с объектом, так и с покупателем уже на этапе продажи объекта. Люди выступают против.

Требовать оплату услуг от покупателя — это больше похоже на вымогательство, а должно быть всё в виде предложения о взаимовыгодном сотрудничестве в рамках оказания риэлтерских услуг.

Поймите, рынок недвижимости — живая сфера. Здесь никто никому ничего не должен, многое решается по договоренности. И это правильно. Однако существующие нормы позволяют риэлтерским организациям трактовать закон так, как это удобно. Отсюда и всплывает то, что «агентства обязаны брать деньги с покупателей».

Решение проблемы простейшее: абсолютно любое намерение должно являться результатом договоренностей. Чтобы подтолкнуть участников рынка к такому характеру взаимоотношений, нужно изменить систему ценообразования на риэлтерские услуги. Агентства получат возможность сразу договариваться на устраивающих все стороны условиях, не ограничивая себя ставками.

Например, продавая бабушке дачу за Br10 тыс., никто из уважающих себя риэлтеров не хочет работать за 3% от этой суммы, одних расходов по сделке может накопиться размером с гонорар, поэтому риэлтеры и норовят взять деньги и с покупателя. Однако на законном уровне, имея возможность договориться с бабушкой на круглую сумму в Br2 тыс., всё будет проще: бабушка довольна избавлением от непосильной ноши, агенты гонораром, а покупатели приобретением без каких-либо поборов.

В том случае, если у специалиста хватит искусства и дара убеждения заключить договор и с покупателем, то сделано это будет только с удовольствием для всех сторон. С противоположной стороны, когда стоимость объекта большая, например, эквивалентная $100 тыс., риэлтеры не должны быть обязанными брать полную процентную ставку, предписываемую постановлениями. Нынче принято делать скидки, всем тяжелее жить, чем пять лет назад. И многие риэлтеры будут довольны поработать с продавцом такого объекта за те же бабушкины Br2 тыс. Почему им это запрещать? Зачем обязывать брать больше, если стороны согласны на меньшее?

— К этой проблеме можно привязать и часто звучащие фразы: «они слишком много требуют и хотят», «услуги очень дорогие». При свободном ценообразовании претензии сведутся к минимуму. 

Я считаю, что вознаграждение риэлтеров должно регулироваться только лишь договоренностью между потребителем и специалистом. Это заставит людей больше думать и анализировать.

Зная, что везде разные цены и везде можно договориться, клиент получит возможность выбрать именно ту компанию, которая устроит его больше остальных. Не нужны здесь никакие преграды, меры и тарифы.

Плавно перетекаем к проблеме качества оказываемых услуг. Рынок наш достаточно молодой, опытных посредников гораздо меньше, чем людей, недавно пожелавших попробовать себя в этом деле.

Имеющиеся на сегодня системы лицензирования, тарификации, аттестации тормозят развитие рынка.

Но выход есть. Первый шаг — упрощение либо отмена лицензирования. Лицензирование, с одной стороны, позволило контролирующему органу жестко вмешиваться в рынок, грозя лишением, приостановлением допуска к деятельности, а с другой стороны — лишило потребителя широкого выбора посредников и цен на их услуги.

В итоге создается ощущение, что агентства работают с большой оглядкой на Минюст в ущерб взаимоотношениям с клиентами.

Все забыли, для кого же риэлтерская услуга предназначена. Потребитель обделен качеством, вниманием, выбором.

И никакая лицензия не заставит оказывать услугу качественно так, как свобода выбора и договоренностей. Нет лицензий, нет тарифов — больше возможностей у клиентов.

Второй шаг по выходу из этой проблемы: отмена тарификации. Услуги станут гораздо качественнее, когда риэлтер сможет их оказывать за договорную, а не ограниченную стоимость. 

Третий шаг: тотальная аттестация всех специалистов, работающих в сфере, и упрощение допуска к аттестации.

На сегодня мы чуть ли не единственная страна в мире, где есть разница между «риэлтером» и «агентом по операциям с недвижимостью». Нужно упразднить второе и сделать всех аттестованными.

Действительно, человек, добросовестно прошедший экзамен на знание базового законодательства в риэлтерской сфере, будет более грамотным специалистом. Суть работы риэлтера — отношения с людьми, умение общаться, модерировать ситуации, вести переговоры, приводить мнения и желания к общему знаменателю.

Следует расширить круг допускаемых соискателей риэлтерского аттестата с сегодняшних юристов, экономистов и архитекторов до всех людей, получивших высшее образование. Практика показывает, что медики, преподаватели и гуманитарии являются более востребованными у потребителей услуги, нежели технари. Так зачем ограждать людей от их призвания — от работы с людьми?

Отдельно хочется акцентировать внимание на страховании. Ведь некоторые риэлтеры аргументируют плату покупателей именно страховкой, которую те получат, заключив договор с риэлтерской компанией. На самом же деле страхуется не сделка и не квартира, а риэлтерская ответственность. Т.е. страховые выплаты происходят в случае признания риэлтерским агентством вины за оформление сделки, признанной впоследствии недействительной. Либо по решению суда.

Для всех было бы удобно, если бы в Беларуси появилось титульное страхование недвижимости. Когда человек, покупая квартиру, оплачивает страховой полис и имеет гарантии, что в случае признания сделки недействительной он вернет все потраченные деньги.

Учитывая, что подобные судебные разбирательства на сегодня редкость, а сделки проводятся каждый день, страховщики также будут в плюсе. А когда такой страховой полис будет привязан к договору с риэлтерским агентством, тогда у покупателя будет очевидный стимул заключать таковой.

Резюмирую: так или иначе нам нужно вносить правки в законодательство. С тех пор, как был принят Указ о риэлтерской деятельности, прошло 10 лет. Стоит ли говорить, что за это время все очень поменялось? Неизменными остались лишь нормы. Надо встречаться, обсуждать, работать сообща и делать профессию риэлтера престижной, привлекательной и востребованной.