Март 2016: укрепление рубля на фоне снижения цен на квартиры приободрило покупателей
С началом весны покупать квартиры в Минске стали чаще. В марте было проведено более 1000 сделок, их количество по сравнению с февралем увеличилось на 22%. Если сравнивать текущие результаты с мартом прошлого года, то рост выглядит ещё более внушительным (+43%).
В целом, спрос на квартиры в первом квартале оказался довольно высокими. В прошлом году за тот же период в Минске было зарегистрировано на 400 сделок меньше. За последние 10 лет начало года было более продуктивным лишь в 2013-м и 2011-м годах.
На фоне активизации спроса стало сокращаться число продаваемых квартир. За месяц общее предложение квартир уменьшилось на 4,1%, но оно по-прежнему огромно. В середине 2013 года, во время бурного роста цен, на вторичном рынке было в 2,5 раза меньше выставленных на продажу квартир.
В феврале спрос неожиданно сместился в сторону 2-комнатных квартир. Это явление оказалось непродолжительным - структура проданных в марте квартир вернулась в привычное русло с преобладанием объектов с одной жилой комнатой. Доля «однушек» составила 41,6% от общего числа сделок.
В марте настоящим «хитом продаж» стали квартиры в панельных домах, построенных в 70-90-х годах прошлого века. Количество сделок с такими квартирами выросло по сравнению с февралем на 42%.
На новостройки (введены в эксплуатацию не более года назад) пришлось чуть более 10% от всех сделок. Если говорить о географии, то микрорайонами с максимальным ростом спроса стали Ангарская, Юго-Запад, Каменная Горка, а также район улиц Беды и Некрасова.
В марте покупатели чаще ориентировались на панельное жилье, в то время как сделки с квартирами в каркасных и кирпичных домах лишь незначительно превысили февральский уровень. Этот факт сказался на темпах снижения цен. Средняя цена, рассчитанная по данным реальных сделок, снизилась в марте на 3,3% и составила 1112 $/м2. 1-комнатные квартиры в марте опустились ниже отметки в 1200 $/м2, а у остальных типов квартир средний ценовой уровень не превысил 1100 $/м2.
В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ абсолютные цены):
· 1-комнатные квартиры: 1155 $/м2 (-5,0% за месяц) – $40 000;
· 2-комнатные квартиры: 1089 $/м2 (-3,7%) – $51 000;
· 3-комнатные квартиры: 1046 $/м2 (-3,0%) – $72 000;
· 4-комнатные квартиры: 1087 $/м2 (-2,3%) – $82 000.
Март стал первым месяцем 2016 года, когда цены предложения снижались быстрее, чем цены реальных сделок. Подобное явление в прошлом году также всегда означало резкую активизацию покупателей с числом сделок, приближающимся к 1000.
Хотя продавцы существенно скорректировали цены в своих предложениях, более динамичный недельный индикатор показал замедление снижения цен к концу месяца. Этот процесс получил продолжение и в начале апреля.
Максимальная разбежка в темпе снижения цен в марте наблюдалась между хрущевками (от 4,5 до 4,9%) и современным непанельным жильём (-2,5%).
Микрорайонами города с самой ощутимой коррекцией цен были Кунцевщина, Масюковщина, а также район улицы Макаёнка. В каждом из них средняя цена предложения опустилась более чем на 5%.
Минск опередил соседние столицы по темпам снижения цен в марте. В Киеве месячная коррекция составила 2,3%, в Риге, Вильнюсе и Варшаве свежие данные ещё не вышли, но ослабление доллара наверняка приведет к росту цен на местную недвижимость в американской валюте. Что касается Москвы, то здесь 9-месячное падение долларовых цен прекратилось. После 20-процентной коррекции за первые 2 месяца жилье в Москве подорожало в марте на 1,6%.
Всё больше собственников начинают осознавать, как нужно продавать квартиру на падающем рынке. Скидки, особенно в самых бюджетных сегментах, сразу находят отклик у покупателей. Март отметился резким смещением среднего ценового диапазона сразу у нескольких типов квартир.
Рассмотрим хрущевки: в феврале зарегистрировали 25 сделок с 1-комнатными квартирами по цене от 35 до 40 тысяч. В марте - 21 сделку. Зато на более низком ценовом уровне в 30-35 тысяч провели 38 сделок, против 18 в феврале. Рост более чем двукратный. В схожем ключе развивалась ситуация и у типовых панельных квартир советской эпохи.
С каждым месяцем цены на квартиры в Минске опускаются всё ниже. У рынка на данный момент нет чётких ориентиров, на каком уровне цена могла бы продержаться неизменной хотя бы некоторое время. Пару месяцев назад был «пройден» 10-летний минимум цен. Если рассмотреть более продолжительный временной отрезок, то более-менее стабильная ситуация наблюдалась в 2006 году со средней ценой сделки в диапазоне 1000-1050 $/м2.
Активизация покупателей на фоне «отката» курса доллара привела к некоторому замедлению снижения цен в конце марта – начале апреля. Теоретически, 3-4 месяца подряд с мартовским уровнем спроса будет достаточно для того, чтобы цены стабилизировались. Такие продолжительные периоды повышенной активности покупателей – явление достаточно редкое, но нереальным не является.
В прошлом году с апреля по август спрос на квартиры оставался довольно высоким. Если нечто подобное будет наблюдаться и сейчас, то к середине лета снижение цен может остановиться. Но в 2015-м этот период прошел под знаком относительно стабильного курса доллара. Как будет на этот раз? - Вопрос открытый. Первые подсказки для понимания возможного развития ситуации появятся в ближайшие дни после обсуждения странами-экспортёрами нефти (в число которых входит Россия) возможной заморозки добычи на текущем уровне. От исхода этих переговоров во многом будут зависеть цены на нефть, отношение к доллару российского, а в конечном счёте и белорусского рублей.