Снижение цен на квартиры, глава III. Чего ждать от январского скачка курса?
Если с арендой квартир всё предельно ясно – после очередного витка девальвации собственники сразу начинают снижать цены, то на рынке продажи всё происходит иначе. Историческая привязка к доллару и преобладание валютных сбережений над рублевыми растягивают период адаптации к новому курсу и, соответственно, новому уровню доходов. Рынок может отыгрывать резкое ослабление рубля месяцы и даже годы, но ему в любом случае придется пройти через это.
Целый “букет” факторов привел к самому длительному снижению цен на квартиры в Минске за последнее 10-летие. Но сегодня мы поговорим не о них, а о различиях в темпах снижения. На пути от 1800 до 1300 $/м2 скорость снижения цен сильно разнилась. Понять причины этих колебаний поможет более пристальное изучение динамики курса доллара.
Новости о том, каким будет курс доллара на завтра, являются для большинства продавцов важнейшим индикатором того, как меняется положение дел в экономике. Отсутствие значимых изменений говорит о том, что всё более-менее стабильно, резкий скачок курса заставляет продавцов нервничать, а укрепление рубля, наоборот, успокаивает. Отголоски этих настроений прослеживаются и в скорости снижения цен на столичном рынке жилья.
Мы преобразовали привычный глазу график динамики цен на квартиры. Вместо абсолютных значений индекса на нём показаны еженедельные темпы его изменения. Те самые 0,8%, 0,5%, 0,3%, о которых каждый понедельник идет речь в мониторингах. Чем выше точка, тем сильнее тогда снижались цены.
Схожей “процедуре” был подвергнут и недельный график изменения курса доллара. Напоследок, чтобы убрать лишний шум, все показатели были сглажены средним значением за интервал +/- 1 неделя. Вот что у нас получилось:
Резкий скачок курса – это первая причина для ускорения снижения цен. С тех пор как квартиры в Минске стали дешеветь, мы видели это уже трижды. С 19-ым декабря 2014 года ассоциируется начало первого этапа снижения цен. К концу июля ситуация практически нормализовалась, но очередной виток девальвации дал старт осеннему “сезону скидок”, который продолжался до конца года. Наконец, можно с полной уверенностью говорить о том, что за девальвацией в январе 2016 года последует третья волна активного снижения цен.
После резкого скачка курса практически всегда наблюдались максимальные темпы снижения цен. Логично, что укрепление рубля вызывает обратный эффект. На графике видно, что продавцы в такие периоды успокаиваются и снижают цены не так активно, а то и вовсе занимают выжидательную позицию. Это отчетливо прослеживалось в феврале, апреле, июле и октябре прошлого года.
Выбивается из общей картины лишь начало июня, когда рост курса доллара не смог остановить затухание снижения цен. Во-первых, тогда так и не удалось побить предыдущий максимум, датируемый февралём. Во-вторых, конец весны - начало лета считается “низким” сезоном. Многие продавцы уезжают за город и уделяют продаже квартиры меньше внимания.
Если рассматривать первый этап снижения цен с декабря 2014 по август 2015, то за каждым отрицательным изменением индекса на 1% скрывался рост курса доллара на 2,6%. С августа по декабрь 2015 года цены начали отыгрывать девальвацию еще быстрее: 1% снижения цен соответствовал росту курса на 2,2%.
Учитывая, что только за январь девальвация рубля составила порядка 14%, а цены на квартиры снизились всего на 1,6%, дальнейшее снижение еще на 4-5% это лишь вопрос времени даже при относительно стабильном курсе доллара. Более того, если в феврале или марте, когда предложение на рынке достигнет максимума, повторятся события предыдущей недели с обвалом нефтяных котировок, мы можем увидеть, как темпы снижения цен на квартиры в Минске впервые превысят 1% в неделю.