Налог на недвижимость в Беларуси будет зависеть от рыночной стоимости объекта

— По документам ветхий домик 50-60-х годов, в жизни — четырехэтажная кирпичная пристройка; по документам 15 соток земли, по факту — 20 соток, свой луг и другие прелести загородной или городской жизни в собственном доме. В чем секрет, спросите вы? Все просто. Одной из проблем можно назвать заявительный принцип регистрации и инвентаризации недвижимости, хочешь — регистрируй, хочешь — нет, а потому информации обо всех частных домах, да и других объектах недвижимости в регистре недвижимости не найти. Конечно, есть случаи, когда регистрация сегодня обязательна. Однако, руководствуясь только заявительным принципом регистрации недвижимсоти мы покроем 100% их учет в лучшем случае лет через 15-20. В жизни бывают случаи, когда один собственник достраивает себе пристройки больше чем, основное здание, не всегда после этого узаконивает, или регистрирует как летнюю кухню (например), а кто-то аналогичный объект делает самостоятельным полноценным жилым домом. Но почему законопослушный домовладелец и самовольный строитель должны платить разные налоги? — рассуждает Дмитрий Ритвинский, начальник управления оценки ГУП "Национальное кадастровое агентство". — Хочешь больший дом или земельный участок — сделай все как положено по законодательству, зарегистрируй, заплати налоги и живи себе спокойно. 

К слову, во многих странах Европы и Америки налог на недвижимость составляет существенный вклад в казну города или муниципалитета. В одном лишь Нью-Йорке 70% дохода города — это средства, вырученные с недвижимости. А ведь, казалось бы, "большое яблоко" просто кишит крупными корпорациями, отчисляющими баснословные вклады в городскую казну.

Потребность в налогообложении недвижимого имущества в Беларуси возникла уже давно. Наиболее остро вопрос встал в 2010 году — с принятием поправок налоговый кодекс. Тогда для исчисления платежей за землю начали использовать кадастровую оценку участка, что подтолкнуло к целесообразности упростить систему налогообложения и оценивать недвижимость как единый комплекс — в составе участка, зданий и сооружений на нем. Сегодня базой налогообложения недвижимости для физических лиц является, как правило, оценочная стоимость, для юридических – остаточная. Данная база никак не связана с рыночной стоимостью актива и получаются некоторые перекосы в налогообложении. Так, за практически одинаковый объект недвижимости в Минске и в Кобрине необходимо будет заплатить практически одинаковый налог, хотя их рыночная стоимость может отличаться в несколько раз, иногда в десятки. Новая предлагаемая база налогообложения делает более понятными принципы налогообложения: при одинаковой налоговой ставке за более дорогие пользующиеся спросом объекты более высокий налог.

— С начала 2015 году специалистами Национального кадастрового агентства выполняется пилотный проект по массовому формированию и кадастровой оценке (массовой) объектов недвижимости на территории Кобринского района Брестской области и Советского района г.Минска. Стоит отметить, что целью проекта является определение целесообразности перехода исчисления налога на недвижимость исходя из кадастровой (рыночной) стоимости объекта. Для достижения цели необходимо собрать максимально возможные сведения об объектах недвижимости, учитывая сроки и бюджет проекта, а также оценить эти объекты. Для этого  специалистами Национального кадастрового агентства разработан собственный инструментарий автоматизации сбора, накопления и передачи данных массового формирования и оценки объектов недвижимости pmf.nca.by, благодаря чему специалисты проводят работы по массовому формированию земельных участков и сбору информации об объектах недвижимости на пилотных территориях. Собственный накопленный опыт и потенциал, мировая практика и опыт зарубежных стран помогли нам разработать современную систему оценки недвижимости. Пилотные территории были выбраны не случайно, на этих территориях расположено более 150 тысяч самых разных объектов недвижимости: квартиры, жилые дома, административные здания, производственно-складские, социальные, специальные и т.п. Минск выбран, как самый дорогой рынок недвижимости в стране, Кобринский район – как среднестатистический.   Для сбора необходимой информации об объектах в основном используется камеральный метод работ – от изучения архивной документации до аэрофотосъемки и панорамной съемки. 

К слову, если панорамами Минска сегодня никого не удивишь, то панорамной съемкой Кобрина может похвастаться лишь НКА. Мало того, разрешение получившегося продукта в несколько раз выше, чем хорошо знакомые всем Google-карты. На карте хорошо просматриваются не только все контуры зарегистрированных участков и строения на них, но и самые незначительные мелочи, что позволяет дистанционно просчитать размеры и площадь объектов недвижимости. 

Помимо этого, рабочая группа ведет и анкетный сбор дополнительной информации, отправляя несложные формы продавцам и покупателям недвижимости, сделки в отношении которых осуществлялись в последнюю пятилетку. Рабочее название – имущественная декларация.

— Когда мы обсуждали и предлагали анкетирование или декларирование продавцов и покупателей было много скептиков и пессимистов. Все уверяли, что успехом дело не кончится, и обратных писем с данными о недвижимости мы не дождемся. Поначалу так и было. Когда проводили пробную рассылку летом, к нам в указанный срок вернулось порядка 20% отправленных анкет. Однако с завершением отпускного сезона ситуация выровнялась. Люди продолжали досылать, и по результатам пробной рассылки вернулось информация о каждом втором запрашиваемом объекте. На данный момент идет обработка уже большого массива деклараций (несколько тясяч), направленных продавцам и покупателям объектов для уточнения дополнительной информации об объектах и условиях сделки, которая отсутствует в имеющихся базах данных и бумажных архивах.  В будущем же мы планируем упростить процедуру получения таких сведений, а необходимые дополнительные данные продавцы и покупатели, как вариант,  будут заполнять во время регистрации сделки, —пояснил Дмитрий Ритвинский.

Уже к лету 2016 года проект должен быть завершен, информация об объектах недвижимости на пилотных территориях собрана, разработана единая система для массовой оценки недвижимости и проведена их оценка. Конечно, это лишь первый шаг на пути к принятию изменений в области налогообложения недвижимого имущества, ведь одного лишь желания в этом вопросе явно недостаточно. Однако белорусы уже могут настраиваться на изменения.

— Во время одного из плановых визитов в Кобрин мы посетили военно-исторический музей имени Александра Васильевича Суворова, где нас посвятили в историю города. Так вот, мало кому известно, что в XIV веке данным регионом владел Сигизмунд I, но управляла страной фактически королева польская и великая княгиня литовская Бона Сфорца. Пока мужчины воевали и занимались политикой, заботы по хозяйству легли на плечи итальянки по происхождению. Одним из источников дохода для пополнения казны, конечно, были налоги, в том числе с имений и хозяйств! В те далекие времена Бона Сфорца занималась тем, что мы делаем сейчас. Она провела учет, перепись и подсчет всех домовладений и их оценку, осуществляла сбор налогов с домовладений и хозяйств. Поэтому система массового учета и массовой оценки на территории Беларуси одна из старейших. Сегодня же белорусы привыкли думать: моя страна, пользуюсь, чем хочу! Но это не так. Государство обязано четко знать и понимать, где что расположено и кому принадлежит, какой режим и правила использования объекта, сколько он стоит и сколько может приносить дохода. При этом система должна быть простой и понятной. Также будет предусмотрена система апелляций и досудебных споров. За пользованием тем или иным объектом недвижимости необходимо платить налог. И это мы не сегодня придумали: мировая практика, возвращение к истокам — все свидетельствует об этом. Своими налогами мы обеспечиваем себе чистые улицы, хорошие дороги, инженерную инфраструктуру и пример Европы здесь налицо. Чем налог на недвижимость принципиально отличается от других налогов? Все очень просто – при такой системе учета и оценки его очень сложно спрятать, вывезти куда-нибудь, уклониться от уплаты. При наличии соответствующих технических решений его легче, чем остальные прогнозировать и администрировать. База налогообложения на основе кадастровой стоимости более понятна большинству инвесторов из развитых стран.