Итоги декабря: средняя цена проданных квартир опустилась до 9-летнего минимума

Покупатели “клюнули” на низкие цены

“Я могу быть белым или черным, но серым не буду никогда”. Фраза, сказанная когда-то Диего Марадоной, прекрасно подходит для описания декабрьского спроса на квартиры в Минске. По среднему количеству сделок за последние 10 лет декабрь занимает I место среди всех месяцев в году. Высокий спрос в конце года – норма. Покупатели (особенно участники обменных цепочек) стремятся оперативно решить все вопросы с оформлением до наступления периода праздников. Но бывали годы, когда декабрьская активность покупателей опускалась значительно ниже среднего значения.

Текущий декабрь стал “белым” – количество сделок купли-продажи квартир в Минске выросло по сравнению с ноябрем на внушительные 24,3% и оказалось максимальным среди всех месяцев 2015 года.

Если спрос на квартиры в 2013 году был ажиотажным, то в 2015 его можно назвать эластичным. Резкое снижение цен позволило выйти на рынок тем, кто был лишен этой возможности раньше. Примечательно, что эластичность прослеживалась даже в месячной динамике спроса. Если снижение средней цены сделки за месяц было особенно резким, в следующем месяце, как правило, наблюдалась активизация покупателей.

Праздники не позволили предложению обновить максимум

Исторически сложилось так, что рождественские и новогодние праздники отвлекают часть продавцов от продажи. Те забывают поддерживать актуальность объявлений и общее предложение на рынке снижается. По сравнению с ноябрем количество выставленных на продажу квартир сократилось на 3%.

В целом за 2015 год предложение выросло на 16,4%. В апреле оно достигло рекордного за последние 10 лет значения и мы были близки к его повторению в конце года, но вмешались праздники. Напомним, что за 2014 год предложение выросло на 36%, а за 2013 – на 25%.

Стабильный уровень спроса – заслуга застройщиков

Несмотря на все катаклизмы 2015 года, спрос на квартиры в Минске остался на уровне предыдущих бл­­агополучных лет. Количество сделок уже второй год подряд снижается на 1%. Но за этим 1% скрываются довольно ощутимые сдвиги в структуре спроса.

В анализе сделок купли-продажи участвует не только непосредственно вторичный рынок, но и те квартиры, которые продаются застройщиками уже после ввода дома в эксплуатацию. С 2012 года в столице наблюдался настоящий строительный бум, а пик ввода нового жилья пришелся на 2014 год. До тех пор, пока доходы населения росли, проблема переизбытка предложения не была такой очевидной. Но кризисный 2015-ый расставил всё на свои места. Предложение на первичном рынке оказалось максимальным, при этом масса недавно построенных квартир вступила в жесткую борьбу за покупателя с объектами на “вторичке”. 

Такая ситуация не могла не сказаться на структуре сделок. Мы весь год сообщали вам о том, какую долю в объеме сделок купли-продажи занимают квартиры с возрастом не более года. Но учитывая, что после ввода дома в эксплуатацию квартиры могут оставаться на рынке и более продолжительный срок, правильнее будет следить не за “однолетними”, а за “двухлетними” квартирами.

В 2013 году на квартиры, которые были проданы в течение 2 лет после ввода дома в эксплуатацию, приходилось 15,8% всех сделок. В 2015 году этот показатель превысил 20%. Благодаря этим новым квартирам, весь сегмент современного жилья в Минске завершил год с ростом числа сделок. “Панелек” купили на 6% больше, чем в 2014, “каркасников” - на 10%.

Обратная сторона процесса – снижение интереса покупателей к “старому” жилью. Спрос на сталинки за год упал на 18%, у панельных хрущевок он снизился на 11%. Типовые панельные и кирпичные дома советской эпохи не досчитались 5% покупателей по сравнению с 2014 годом. Меньше всего “пострадали” от недостатка покупателей кирпичные хрущевки (-3,5%). Это может быть связано с тем, что эти квартиры генерируют максимальный доход от аренды и, как правило, имеют неплохое местоположение.

Цены реальных сделок пробили минимум последних лет

Мы предполагали, что в декабре снижение цен если и произойдет, то не такое существенное, как в ноябре, когда средняя цена сделки обвалилась сразу на 4,4%.  Так и произошло - снижение средней цены проданных квартир составило в декабре 1,7%, и она достигла отметки в 1231 $/м².

Изменения по различным типам квартир были следующими:

· 1-комнатные квартиры — 1298 $/м² (-2,0% за месяц);

· 2-комнатные квартиры — 1207 $/м² (-0,9%);

· 3-комнатные квартиры — 1151 $/м² (-1,6%);

· 4-комнатные квартиры — 1124 $/м² (-4,3%).

За этими на первый взгляд заурядными, по меркам 2015 года, цифрами скрывается событие, которого многие ждали с особым трепетом. Средняя цена, рассчитанная по данным реальных сделок, опустилась до минимального значения за последние 9 лет. Предыдущий минимум составлял 1236 $/м² и был датирован июнем 2012 года.

В декабре разрыв между ценами сделок и предложения был меньше, чем в первом полугодии, но оказался максимальным за последние 5 месяцев. Для сравнения: разница в средней цене “квадрата” между проданными и выставленными на продажу квартирами в 2014 году равнялась в среднем 64 $/м², а сейчас она составляет 103 $/м².

Хрущевки лидируют по снижению цен

В 2015 году цены на все типы квартир снижались примерно с одинаковыми темпами, но ряд закономерностей, связанных с качеством квартир, все же проявились. Первая заключалась в том, что старый жилфонд терял в цене быстрее, чем современные квартиры (что логично вытекает из структуры спроса). Вторая закономерность связана с тем фактом, что квартиры в панельных домах подешевели чуть больше, чем в кирпичных и каркасно-блочных.

Любопытная ситуация сложилась с микрорайонами города. В четырех из них средние цены предложения квартир опустились за год более, чем на 30%. Их состав довольно уникален: с одной стороны – самый центр города в лице Немиги и улицы Короля, с другой – “заводские” Дражня и район улицы Кабушкина.

На другом конце списка молодые, но уже обжитые Домбровка и Лошица, где снижение цен составило минимальные в городе 18%.

По годовым темпам снижения цен Минску удалось обогнать все соседние столицы за исключением Москвы. В 2013-ом Минск “рос” быстрее всех, а в 2014-ом “снижался” медленнее остальных. На данный момент цены на квартиры в Минске по-прежнему значительно ближе к историческому максимуму, чем в любой соседней столице.

Долларовые цены на квартиры в Москве снизились за год на треть и, по словам аналитиков irn.ru, “показали полную неспособность отыгрывать ослабление российской валюты даже частично”. В Киеве цены за год снизились на 12,6%, причем основное снижение пришлось на первое полугодие. Колебания цен на квартиры в Варшаве, Вильнюсе и Риге в местных валютах были невелики, поэтому основная причина итогового “минуса” в долларах – укрепление американской валюты.