Открытие центра распродаж на проспекте Жукова в Минске вновь перенесено
Торговый центр получил новое название — OutLeto — и новые сроки сдачи. С чем это связано и когда белорусам ждать первого аутлета, разбирался корреспондент TUT.BY.
Открытие центра распродаж Leto ожидалось весной текущего года. Застройщик, дистрибьютор российского холдинга ГАЗ, сообщил о подписании контракта с владельцами сети «Соседи» — под продуктовый гипермаркет выделен первый этаж. Весной центр распродаж работу не начал: на тот момент удалось привлечь лишь 65% арендаторов. Очередная дата открытия сдвинулась на сентябрь, но и в сентябре этого не произойдет.
В августе застройщик разорвал контракт с управляющей компанией «Твоя столица» и обратился к специалистам из Литвы. Новая команда сменила название торгового центра (с Leto на OutLeto), привлекла нового продуктового оператора (пока не известно, какого именно, но «Соседей» точно не будет), значительно перезаполнила арендные площади новыми брендами и утвердила очередную дату открытия — в первой декаде декабря.
Журналист TUT.BY встретился с представителями и старой, и новой команд, занимающихся управлением объекта, чтобы выяснить причины многократных переносов открытия торгового центра.
«Твоя столица» (Беларусь): Выбрано неудачное место и неудачное время
Ведущий специалист по управлению проектами компании «Твоя столица» Александр Великий отметил, что именно его команда является автором концепции центра распродаж.
«Инвестор получил участок для застройки и изначально не имел четкого плана по его освоению, — отметил он. — Мы предложили идею строительства аутлета, где белорусы смогут покупать товары со скидками. Планировались разные варианты, в том числе строительство бизнес-центра, гостиницы. Они взяли наше предложение, творчески с ним поработали, и обратились к нам второй раз, когда уже началась стройка».
Собеседник уточнил, что идея строительства аутлета возникла не просто так. Дело в том, что торговый центр строится в малозаселенной части города и имеет среднюю площадь, не достаточную для привлечения больших потоков.
«Перед нами стал вопрос, как заставить покупателя проехать мимо уже построенных торговых центров, которые находятся возле него, и доехать до нас», — отметил Великий. Так и пришла идея строительства центра распродаж — уникального объекта, которому нет аналогов в стране.
«Возле стройки нет крупного жилого района, пешеходного трафика, — добавил он. — ТЦ ''Корона-Замок'' строился в аналогичных условиях, но у него значительно больше торговых площадей, а также большой функционал (кинотеатр, каток, концертный зал и др.). В свое время в районе проспекта Жукова планируется значительно развить дорожную сеть — однако это очень отдаленная перспектива. Еще планируется снос частного сектора и застройка его многоэтажным жильем. Это тоже будет сделано не скоро».
Если ситуация не изменится в ближайшие годы, придется прилагать очень много усилий, чтобы привлекать поток покупателей, отмечает Александр Великий.
В ходе строительства, «Твоя столица» столкнулась с проблемой: «Многие иностранные компании, которые изначально мы хотели видеть в центре распродаж, не пошли на подписание договоренностей, сославшись на кризис. Не лучшая ситуация и в нашей стране». По словам Великого, в 2015 году торговля упала примерно на 40% по отношению к году ранее. В 2014 же году также было падение по отношению к 2013 году. «Исследования не проводились, точных цифр нет, — уточнил он. — Но из разговоров с операторами мы имеем определенные цифры, которые позволяют делать такие выводы. Одна из компаний, к которой мы обратились, ответила, что думает о закрытии части своих точек, а не об открытии новых».
«Еще одна проблема, с которой мы столкнулись, и она повлияла на сроки сдачи объекта, связана с продуктовым оператором, — добавил специалист «Твоей столицы». — С ней же столкнулись и другие торговые центры, тот же Green City (они меняли «продуктовиков» и сроки сдачи объекта уже несколько раз).
Первое, куда идут люди после зарплаты, — продуктовые магазины. И они первыми чувствуют тенденции спада или роста товарооборота, отмечает собеседник. «У нас был договор с ''Соседями'', но год назад были другие условия, потом они вышли с предложением их поменять. Есть архитектурный проект — там все до счетчика прописано. Если что-то не совпадет — город не даст добро на ввод в эксплуатацию. Вносить изменения очень трудно».
Великий отметил, что его компания работала на объекте до 1 августа текущего года. «На этот момент нам удалось завлечь около 70% арендаторов. Классические аутлеты, которые есть в соседних столицах, нам привлечь не удалось — на нашем рынке слабо представлены бренды. На определенном этапе застройщик решил отказаться от наших услуг», — уточнил собеседник.
Hunters (Литва): Мы сделаем OutLeto центром притяжения для всей страны
После расторжения контракта с «Твоей столицей» застройщик обратился к специалистам из Евросоюза. Мы пообщались с Кестутисом Исакасом, стратегическим консультантом компании Hunters communications group, которая теперь занимается заполнением объекта арендаторами и его продвижением. Параллельно он является советником генерального директора вильнюсского торгового центра Ozas.
«У нас есть многолетний опыт, четкое понимание, куда двигаться, и профессиональная команда, — отметил он. — В нашей команде работают Дайва Жвините-Мешкаускиене (многолетний операционный директор крупнейшей в Скандинавии и странах Балтии компании по управлению коммерческой недвижимостью Newsec), Юргита Виршилиене (многолетний управляющий торговых центров Big Vilnius и Akropolis Kaunas), Даля Чатраускайте (многолетний управляющий Big Vilnius и минского ТЦ ''Бонус''), Вайдас Андрюнас (руководитель отдела стимулирования продаж сети Maxima), белорус Иван Селюк (занимал ведущие должности в крупнейших агентствах недвижимости Беларуси). Все мы регулярно приезжаем в Минск, но специфика работы позволяет работать и из-за границы».
Исакас отметил, что первое, что они сделали, заключив контракт с застройщиком центра распродаж, — сменили название: «Прошлое — Leto — ни о чем не говорит».
Он отметил, что подобного формата торговые центры работают на глобальном уровне: их охват — от 40 до 120 км.
«От станций метро будут курсировать бесплатные маршрутные такси. На дни распродаж мы будем заказывать электричку, которая будет бесплатно привозить в наш центр иногородних. До ближайшего остановочного пункта — всего несколько сот метров. Мы также рассчитываем на туристов. Мы находимся почти в центре Минска, а он, в свою очередь, почти в центре Беларуси. У вашей страны хорошее транзитное положение», — сказал собеседник.
По его словам, при заполнении торговых площадей в ряде центров Беларуси использовался аукцион: кто из арендаторов больше заплатит за определенный участок — тот его и получит. «Такая система приводит к винегрету. Мы более ответственно подошли к месторасположению торговых зон, — отмечает Исакас. — Наш торговый центр будет разделен на 4 части: аутлет-магазины, дискаунтеры, аллея услуг и супермаркет. Мы сможем объявить о конкретных арендаторах в сентябре. Большинства заявленных ранее марок не будет».
Литовский специалист говорит, что в Европе давно поняли, что строительство бренда — такой же необходимый шаг, как и физическое строительство самого торгового центра. Поэтому застройщик OutLeto готов выделить определенную сумму на маркетинг. «Строительство нашего объекта практически завершено, но мы перенесли его открытие на декабрь, так как хотим усердно поработать над его продвижением. Мы планируем привлечь на открытие десятки тысяч человек. Не только из Минска, но со всей страны», — добавил он.
Исакас подчеркнул, что не единожды слышал от скептиков, что застройщик прогадал с местом строительства — в малозаселенном районе. «Однако, пример Литвы и Латвии, где мы работаем, показывает обратное. Такие торговые центры, как Panorama, Ozas, Akropolis, Akropolis Kaunas, Alfa Riga построены не в жилых районах. В торговые центры такого уровня люди приезжают специально. Благодаря грамотной стратегии, они могут привлекать потоки вне зависимости от расположения», — сказал консультант Hunters.
Он также отметил, что не исключено расширение торгового центра: «Площадь участка это позволяет». И если так произойдет, то инвестор построит дополнительную многоуровневую стоянку на месте одного из строений БелГазАвтосервис, которое расположено с обратной стороны.
Центр распродаж OutLeto строится с 2013 года ОАО «Управляющая компания холдинга „БелГАЗавтосервис“» на проспекте Жукова, недалеко от 3-уровневой развязки. Торговая площадь объекта составляет 15 тысяч кв.м. Ориентировочный объем инвестиций — 40 млн долларов. Инвестиции владельца в маркетинг на 3 года — 2,1 млн долларов. Ожидаемая средняя посещаемость в день — 15 тысяч человек, в день открытия — 40 тысяч.