Регионы: одна из причин слабого спроса – покупатели выбирают Минск?

Спрос на квартиры в белорусской столице в июне вернулся на тот уровень, который мы наблюдали до девальвации. В регионах количество сделок также постепенно росло от месяца к месяцу, но в абсолютном выражении оно даже близко не достигло тех значений, которые отмечались во второй половине 2014 года.

Итоги II квартала: спрос на квартиры превышает уровень прошлого года лишь в нескольких городах.

Общая тенденция такова: отсутствие покупателей сильнее ощутили небольшие города. Так, в Минске покупательская активность по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла на 15%. В областных центрах спрос сократился на 6,2%, а в других крупных городах республики заключали в среднем на 16% меньше сделок купли-продажи квартир. 

При этом, в каждом третьем крупном городе проблемы были ещё серьезнее -  спрос в апреле-июне был на 25-30% ниже уровня прошлого года. На этом пессимистичном фоне есть одно светлое пятно – в Молодечно второй квартал оказался результативным. Здесь количество сделок с квартирами за указанный промежуток времени выросло на четверть.

Общая статистика была бы еще хуже, если бы ее не “поддерживали” сделки с новыми, недавно построенными квартирами, которые напрямую реализуют застройщики. Благодаря ударным для строительной отрасли 2013 и 2014 годам, сегодня на рынке имеется большое количество уже возведенного жилья, для которого во время активной стадии строительства не нашлось покупателя. Сегодня эти квартиры являются прямым конкурентом вторичного рынка.

Сделки с новыми квартирами в областных центрах временами составляют до 1/3 общего объема спроса. Если вычесть их из статистики, то лишь в Витебске активность покупателей была соизмеримой аналогичному периоду 2014 года. В Бресте и Могилеве спрос снизился на 15%, в Гомеле на 20%, а в Гродно на все 30%. При этом, ни один из областных центров не выдерживает сравнение со второй половиной 2014 года, когда все региональные рынки жилья были чрезвычайно активными.

Слабый покупательский интерес вынудил продавцов жилья идти на уступки и активно торговаться. Судя по данным зарегистрированных сделок купли-продажи квартир, цены во II квартале продолжили снижаться по всей стране. Среди областных центров пальму первенства в этом процессе захватил Витебск, где снижение за апрель-июнь составило внушительные 13,3%. На 10,7% снизились цены на квартиры в Могилеве, на 8,3% в Бресте. В Гомеле и Гродно снижение составило 4,5-4,9%. Напомним, что в Минске за аналогичный период цены снизились на 8,3%. Среди других крупных городов страны снижение колебалось от 3% в Мозыре до 15% в Пинске и Бобруйске.

Условный рейтинг “дороговизны” жилья в городах Беларуси сильно изменился. У областных центров (без Минска) самые дорогие квартиры сегодня в Гродно и Гомеле, хотя еще в прошлом году лидерство делили между собой Брест и Витебск. В список областных центров вклинивается всё больше других городов.  Молодечно сегодня второй после Минска город по стоимости жилья, на третьем месте обосновался Солигорск, а на 7-ое место вышел Новополоцк. В городе нефтяников квартиры в июне стоили дороже, чем в Витебске и Могилеве.

Областные центры близки к уровню цен 2012 года, чего не скажешь о других городах

За 6 месяцев 2015 года снижение цен на квартиры в разных городах Беларуси составило от 10% в Молодечно до 25% в Витебске. Несмотря на это, еще нигде не был достигнут средний уровень цен 2012 года, который часто упоминают, как последний локальный минимум. Витебску до него не хватает лишь 2,7%, Бресту -  4,3%, Могилеву - 7,7%, а Минску – 8,7%. У остальных городов цены на квартиры превышают средний уровень 2012 года значительнее: от 10 % в Солигорске, до 40% в Молодечно. 

Спрос на квартиры в Минске держится за счет регионов?

Данных о том, был ли покупатель конкретной квартиры местным или приехал из другого города, нет. Но, глядя на разительное отличие в динамике спроса между Минском и остальными городами страны, можно предположить, что вклад регионов в сделки с минскими квартирами есть, и он существенный.

График ниже показывает относительные колебания спроса на квартиры в Минске и регионах. Он нивелирует абсолютное количество проданных квартир, акцентируя внимание на изменении пропорции Минск - остальные города. Среднее соотношение за 2013-2015 гг. является базисным, квартальные различия выражены в процентах.

Как видно из графика, сильная диспропорция наблюдалась в IV квартале 2013 года, когда в Минске произошел перелом ценового тренда, и количество сделок резко сократилось. В это же время в других городах активность покупателей по инерции держалась на высоком уровне. Результат – сильный перекос общего спроса в сторону регионов.