"ТВОЯ СТОЛИЦА•НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА": Быть просто брокером уже нельзя
О рынке коммерческой недвижимости и о новых подходах к ведению проектов рассказал руководитель группы компаний "ТВОЯ СТОЛИЦА" Владимир Давидович:
– За последние годы сегмент коммерческой недвижимости, как никакой другой, претерпел изменения. Ещё десять лет назад этот рынок не был сформирован: большая часть площадей принадлежала государству и не отвечала современным требованиям, а новых объектов, способных удовлетворить активно развивающийся бизнес, строилось крайне мало. Поэтому каждый такой проект уже сам по себе был интересен потенциальным дольщикам и арендаторам, и для его успешной реализации достаточно было просто привлечь профессионального брокера. Практически никто не задумывался над разработкой концепции торгового или бизнес-центра, не придавалось большого значения и управлению проектом после вывода на рынок. Сегодня ситуация кардинально изменилась: у потенциального арендатора (а долевое строительство постепенно теряет свою актуальность) офисной и торговой недвижимости в последние несколько лет появился выбор. Только за 2014 год в Минске было сдано в эксплуатацию около 167 тысяч квадратных метров офисных площадей в бизнес-центрах, всего же на сегодняшний день на рынке представлено около 753 тысяч квадратных метров современных офисных площадей в бизнес-центрах. В итоге многие объекты, реализация которых стартовала 5-7 лет назад, столкнулись с проблемой наполняемости и низких арендных ставок, особенно в 2014 году.
Сегодня уже нельзя просто построить и продать. Успешным может считаться только тот проект, который приносит стабильный доход инвестору после его вывода на рынок на протяжении многих последующих лет. Прежде, чем принять решение о многомиллионных вложениях, необходимо чётко понимать, что, для кого и как нужно построить. И эта задача намного шире той, которую решает брокер в традиционном его понимании. Сегодняшнему рынку нужен комплексный подход к созданию новых объектов, а это – совместная работа разных специалистов: аналитиков, брокеров, маркетологов, управленцев. И привлекать их нужно уже на этапе идеи, ещё до каких бы то ни было вложений.
Наличие в структуре группы компаний своего брокерского подразделения – весомое преимущество. Используя весь наработанный годами опыт и глубокое знание конъюнктуры рынка, специалисты "ТВОЯ СТОЛИЦА•НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА" включаются в работу уже на прединвестиционном этапе. В свою очередь подразделение консалтинга и аналитики этот опыт систематизирует, интерпретирует применительно к проекту. Структура "ТВОЯ СТОЛИЦА•УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ" решает инжиниринговые задачи. На мой взгляд, такое распределение функций в проекте наиболее правильное, потому что позволяет обеспечить результативный propertymanagement, помогает спроектировать и построить качественный торговый или бизнес-центр с минимальными затратами, с одной стороны, с уникальными преимуществами – с другой. Мы это понимали и прогнозировали ещё несколько лет назад, поэтому стали первыми, кто предложил инвесторам и девелоперам расширенный пакет услуг. Он включал в себя разработку концепции, консалтинг на этапе проектирования, маркетинговые работы, реализацию площадей. И это был первый шаг в направлении комплексной услуги.
Около полутора лет назад в группе компаний "ТВОЯ СТОЛИЦА" было создано отдельное подразделение – "ТВОЯ СТОЛИЦА. УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ". Его основная задача – максимизировать финансовую эффективность проекта, обеспечивая рентабельность в долгосрочной перспективе. Анализ рынка, инвестиционный анализ и разработка концепции и бизнес-плана, рекомендации по проектированию и внесение своевременных изменений, поддержание трафика и арендных ставок после ввода в эксплуатацию, организация дополнительных источников дохода, как, скажем, сдача в аренду площадей для рекламы – только часть всего процесса взаимодействия управляющей компании и инвестора или девелопера.
Помимо менеджеров структуры управления проектами, которые работают непосредственно с заказчиками, за успех отвечают и другие подразделения группы компаний – "ТВОЯ СТОЛИЦА. НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА", специалисты по маркетингу и рекламе. Так заказчик получает услуги целой команды профессионалов, мы больше интегрированы в каждый проект, свобода принятия решения выше, а результат – лучше. Кроме того, мы предлагаем и новую схему взаимодействия с заказчиком. Если при брокеридже наша задача – успешно реализовать проект "здесь и сейчас", то при управлении проектом мы выстраиваем всю работу и несем ответственность не только в доходной части, но в целом за коммерческую эффективность проекта в долгосрочном периоде. Наша ответственность за результат предусмотрена условиями договора, мы работаем по принципу success fee.
Роль современного брокера в реализации проектов прокомментировал руководитель "ТВОЯ СТОЛИЦА•НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА" Юрий Попов:
- Сегодня роль брокера не может ограничиваться только реализацией готовых объектов. Выбирая помещение, арендатор смотрит не только на ставку арендной платы, но и анализирует, насколько оно соответствует его целям, а выбор сегодня по-настоящему большой. Нельзя просто построить здание и нарезать его на квадраты. Например, для того, чтобы создать интересный торговым операторам, арендаторам объект, нужно поработать над его концепцией и архитектурным решением с учётом тенденций, опыта соседних стран и развёрнутого анализа деятельности конкурентов. И в этом обязательно должен участвовать брокер: его многолетний профессиональный опыт, его знание и понимание рынка позволят избежать досадных ошибок. Ежедневно контактируя с представителями различных сфер бизнеса, брокер, как никто другой, может рассказать об их предпочтениях и ожиданиях от объекта, а это возможность быть на шаг впереди, понимать, что будет интересно арендатору через год, два и более.
Вместе со специалистом по управлению проектом брокер должен принимать участие и в проработке технических деталей: в создании объектов инфраструктуры (кафе, фитнес-центр и др., если речь идет о бизнес-центре), в выборе удобной системы навигации по зданию, его внутреннего и внешнего дизайна. Он же может подсказать, какое дополнительное оборудование может потребоваться будущим арендаторам в соответствии с выработанной концепцией. Брокерское подразделение благодаря "близости" к спросу прекрасно ориентируется в динамике арендных ставок, что позволяет быть в вопросах ценообразования на шаг впереди рынка.
У комплексного подхода к созданию проекта есть две взаимосвязанные задачи: для инвестора и девелопера – после вывода на рынок объект должен жить, быть заполненным и генерировать cash flow; для арендатора – создать комфортные условия для бизнеса.
Первым в портфеле проектов, реализуемых комплексно группой компаний, стал бизнес-центр "Красавік". Идея предложить рынку нечто новое, отличное от существующих объектов, воплотилась в его концепции: бизнес-центр "Красавiк" – для бизнеса, который ценит своих сотрудников и развивается сам. Работа с проектом началась на этапе поиска источников финансирования, мы принимали участие в разработке бизнес-плана и проектировании объекта. Сегодня мы приступили непосредственно к брокериджу.
Торговый центр Leto – ещё один интересный проект, работа с которым началась уже на этапе строительства. В результате проведенного аудита и предброкериджа полностью изменился формат торгового центра. Для него была разработана уникальная концепция: центр горячих распродаж. Понимание спроса, контакты с операторами позволили оптимизировать планировочные решения – они изменились кардинально. Фирменный стиль торгового центра, дизайн экстерьера и интерьера прорабатывались с учетом концепции торгового центра.
О том, что мы идём в правильном направлении, говорят первые результаты: помимо названных у нас, в предпроектной проработке есть еще объекты, и не только в Минске. Привлечение разнопрофильных специалистов к созданию проекта наиболее рационально и правильно. Только в этом случае можно создать уникальный объект с долгой историей успеха.
