Обзор рынка аренды квартир в Минске за апрель 2015 года
По традиции, на апрель-май приходится один из периодов с самой низкой активностью арендаторов в году. Не стал исключением и 2015 год: начиная с января, спрос на съемное жилье в Минске снижается.
Как и на рынке продажи, предложение сдаваемых на длительный срок квартир достигло своего максимума в начале весны. Но если в случае с продажей такое огромное число квартир на рынке – это, скорее, попытка запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда, то на рынке аренды квартир в Минске природа резкого роста предложения несколько иная.
Девальвация рубля ощутимо ударила по доходам арендаторов. Многие оказались не в состоянии платить по ценам 2014 года и съезжали, если им не удавалось договориться с собственниками о снижении платы за квартиру. Как результат, в январе мы увидели довольно необычную картину: одновременно выросли и спрос, и предложение арендного жилья. Судя по динамике последних месяцев, массовые “переезды” арендаторов закончились, спрос вернулся в обычное для этого времени года русло. Что касается предложения, то в апреле количество свободных квартир даже немного сократилось.
Общее снижение предложения квартир составило 1,6%. В зависимости от числа комнат, динамика притока/оттока объектов отличалась кардинальным образом. Так, предложение 1-комнатных квартир выросло на 2,4%, 3-комнатных стало больше сразу на 17,1%. В то же время число 2-комнатных квартир на рынке уменьшилось на внушительные 10,7%
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года предложение квартир на рынке аренды выросло на 9%. Для сравнения, количество выставленных на продажу квартир за последние 12 месяцев выросло на 28%. И хотя спрос на рынке аренды сейчас низкий, он все равно превышает уровень прошлого года. Многие потенциальные покупатели жилья понимают, что снимать жилье на данный момент выгоднее, чем покупать его. Цены на квартиры еще не достигли своего дна, и пока сложно предсказать, когда этот момент наступит.
Аренда почувствовала кризисные явления задолго до девальвации, она же первой демонстрирует сигналы того, что основной пик проблем позади. Хотя динамика арендных ставок не меняет свое направление на протяжении 9 месяцев, в апреле, по сравнению с первыми тремя месяцами года, темпы снижения цен на самые популярные 1- и 2-комнатные квартиры значительно замедлились. Лишь у квартир с тремя комнатами резкое падение ставок продолжается.
Средние ставки аренды квартир в Минске по результатам апреля составили:
1-комнатные квартиры — $278 (снижение к марту на 2,3%);
2-комнатные квартиры — $365 (снижение на 1,1%);
3-комнатные квартиры — $468 (снижение на 5,4%).
По сравнению с пиковыми значениями арендных ставок за последние 12 месяцев, которые пришлись на август прошлого года, долгосрочная аренда квартир в Минске подешевела в среднем на 25%.
Так выглядит ситуация с арендными ставками в микрорайонах Минска:
Из-за того, что арендные ставки в апреле снижались медленнее прошлых месяцев, а цены продажи жилья по-прежнему двигались вниз высокими темпами, в апреле мы зафиксировали рост индекса доходности аренды.
Пока это лишь первый сигнал к возможному улучшению ситуации с доходностью аренды в будущем. На данный момент она по-прежнему значительно уступает валютным депозитам, но ситуация с последними постепенно меняется. Наибольший уровень доходности остается на прежнем уровне, но все подобные депозиты имеют плавающую ставку. У вариантов с фиксированной ставкой доходность значительно ниже.
До тех пор, пока продолжается такое стремительное снижение цен на квартиры, индекс доходности аренды носит иллюстративный характер. Покупать типовую 1-комнатную квартиру в панельном доме, чтобы сдавать ее за $250-300 в месяц, как минимум неосмотрительно, зная, что только за один апрель ее цена на рынке продажи снизилась на $1500-2000. Потенциальные инвесторы обратят внимание на рынок аренды лишь после того, как цены на квартиры в Минске перестанут снижаться.
