Риэлтер: "Люди не будут дожидаться ценового дна. "Квартирные игры" отнюдь не в нашей ментальности"
Сегодня профессионалы рынка не отрицают, что ценовое дно пока даже не просматривается, а кризис наверняка продлится до конца года, неизбежно отразившись на стоимости жилья. Впрочем, некоторые эксперты предрекают оживление уже в сентябре, когда рынок переживает традиционное сезонное потепление. Стоит ли дожидаться дна цен, или следует купить квартиру сейчас? Стоит ли продать квартиру, сдаваемую в аренду, и купить ее позже, по сниженной цене? Этот вопрос мы задали представителям белорусских агентств недвижимости.
Михаил Роговцов, АН "Квадратный метр":
– На падении цен сегодня пытаются заработать игроки рынка. Например, продавая дорогую квартиру стоимостью свыше $200 тыс., они рассчитывают через месяц купить квартиру похожих потребительских качеств по сниженной цене, заработав на отрицательной динамике около $10 тыс. Удастся ли им это – большой вопрос. Спекулировать на ценовой динамике – всегда огромный риск, и собственникам квартир следует помнить об этом, ввязываясь в подобные игры.
Даже профессионалы рынка далеко не всегда могут уличить момент, когда цены уже достигли дна и со дня на день пойдут в гору. Что уж говорить об обычных людях, которые просто хотят приобрести квартиру для жизни? Если у человека уже сейчас есть деньги на покупку жилья, он не будет смотреть на конъюнктуру рынка, он просто купит квартиру и будет в ней жить. И не расстроится, если потеряет на этом тысячу долларов.
По нашим данным, падение цен остановится в течение нескольких месяцев. К этому сегодня есть все предпосылки: в Беларуси наблюдается положительное торговое сальдо – это значит, что страна зарабатывает больше, чем тратит. Вот уже два месяца рубль укрепляется по отношению к доллару, что повышает покупательскую способность населения. То есть в экономике нет никаких предпосылок для того, чтобы недвижимость постоянно теряла в цене.
С точки зрения прибыли логичнее было бы продать квартиру вместо того, чтобы сдавать ее в аренду. Но это очень рисковое предприятие, на которое, скорее всего, большинство собственников не решится. Это не наши методы. Квартира в жизни человека – это самая большая материальная ценность. 95% арендодателей, которые понимают, что доходность от сдачи квартир сегодня ниже доходности от валютных вкладов, все равно никогда не продадут квартиру и не положат деньги в банк по одной простой причине: на финансовом рынке тоже нет стабильности. Не известно, что будет с этими деньгами через месяц. Жилье – это все-таки материальная ценность, а в ценность бумажек у нас верить не принято.
Александр Лосицкий, директор АН "Центральное":
– Арендные ставки сейчас очень низкие и совершенно невыгодные для арендодателей. Вместо того чтобы сдавать квартиру в аренду, лучше ее продать. Цены падают, и с высокой долей вероятности продавец сможет купить себе такую же квартиру в недалеком будущем, но дешевле. Это особенно выгодная тактика, если вырученные от продажи средства положить на валютный депозит.
В нашей практике участились случаи, когда квартиросъемщики договаривались с хозяевами о приобретении квартиры в рассрочку. Дело было так: хозяин выставлял сдаваемую квартиру на продажу. Когда квартиросъемщики видели, что к ним начинают приходить потенциальные покупатели, они начинали интересоваться условиями сделки, даже иногда через наших специалистов: спрашивали, интересна ли продавцу рассрочка. Мы собирали 2 стороны уже на своей территории, разговаривали и выясняли позиции сторон. Как правило, оказывалось, что хозяевам, которые решили продать квартиру, не нужна была вся сумма сразу.
В разных случаях рассрочка оформлялась на срок от 2 до 3 лет. При этом хозяева квартир отдавали предпочтение договорам с переходом права собственности, так называемым ипотечным договорам, когда покупатель приобретает квартиру долями по мере внесения взносов. Если он не может выплатить очередной взнос, стороны продают эту квартиру совместно. Такая схема обезопасит продавцов от случаев, когда покупатель не сможет выплатить очередной взнос и потребует вернуть ему вложенные деньги.
Что касается людей, которые уже сегодня присматриваются к квартирам в Минске, я бы не советовал затягивать с их покупкой. Особенно если продавец уже сейчас готов подвинуться в цене на 5%, а он, скорее всего, будет готов, потому что деньги ему нужны здесь и сейчас.
Стоимость квадратного метра еще не достигла своего дна. Несколько месяцев мы ожидаем этого дна, но не больше. Придет осень, и там уже все более-менее нормализуется. Дальше будет тенденция на повышение.
Анатолий Звездин, заместитель директора АН "Центростиль":
– Говоря о целесообразности продажи квартиры, нужно разделять инвестиционные квартиры и квартиры для семьи. Если речь идет об инвестиционной квартире, если ей владеет профессионал рынка недвижимости, то, конечно, имеет смысл продавать, потому что ставки по рублевым депозитам сегодня достаточно высоки, а рубль по отношению к доллару укрепляется. По-моему, самое время там поиграть.
Но инвестиции всегда предполагают риск. Если квартира покупалась для семьи, но пока она по какой-то причине не используется, то я бы посоветовал продолжать сдавать ее в аренду: это в какой-то степени перекроет убытки от падения цен.
Я не исключаю, что появятся люди, готовые поиграть. Но тот, кто складывал копейку к копейке и покупал квартиру для проживания, едва ли будет сейчас суетиться, чтобы, рискуя главной материальной ценностью, заработать какие-то призрачные деньги.
То же самое и с покупателями. Если речь идет об обычных людях, у которых появились деньги на покупку квартиры, которым сегодня нужно где-то жить, но при этом есть подозрения, что цены могут еще немного упасть, вряд ли стоит дожидаться дна. Уже сейчас на рынке много привлекательных вариантов по очень хорошим ценам. Появились готовые новостройки по $1000-1100 за кв.м. Это пока единичные случаи, но они уже есть.
Я думаю, что ни один эксперт не решится сказать, когда наступит ценовое дно, на каком значении отрицательная динамика остановится. Потому что на это влияет очень много разных факторов, в том числе и геополитических. Мы можем пытаться анализировать экономические факторы, но геополитические совершенно неподвластны анализу. Так что, если есть достойные варианты – нужно брать их сейчас.
