Эксперт: "Стоимость квартир в панельных новостройках может опуститься ниже психологической отметки в $1000 за кв.м"
Для снижения цен в типовых панельных домах резерв еще имеется, ведь себестоимость квадратного метра в них составляет около $700-800. Такие цифры в интервью Realt.by озвучил директор консультационной компании "Вива Капитал" (торговая марка ViVa Invest) Вадим Тачкин. Но тут же предостерег: коммерческое долевое строительство единичного объекта без прибыли строительной организации хотя бы на уровне 10-15% – это работа на грани фола. Отсутствие у застройщика "подушки безопасности" превращает такие проекты в высокорисковые и не исключает ситуации, при которой для завершения строительства дольщикам придётся доплачивать за ранее выкупленные метры.
– Себестоимость строительства монолитно-каркасной коробки жилого дома – примерно $800-900 за кв.м, – объясняет Вадим Тачкин. – Необходимость прокладки новых инженерных сетей может увеличить ее до $1000-1100. Если дом строится на месте бывшего частного сектора, значит, был произведен снос и отселение, а это дополнительные затраты, которые в зависимости от проекта могут подвинуть стоимость строительства до $1200-1300.
Затраты при строительстве панельного дома несколько ниже в связи с тем, что здание собирается из готовых элементов (стеновые панели или блок-комнаты), которые производятся государственными домостроительными комбинатами с регламентированными ценами по всей номенклатуре продукции. В этой связи коридор для снижения у таких объектов шире и уровень цен на такие новостройки может перешагнуть психологическую для рынка отметку в $1000 за квадратный метр.
Стартующие сегодня новостройки начинаются в непростое для рынка время, и их успешное завершение целиком и полностью зависит от опыта и профессионализма руководителей компании-застройщика. Если управленцы не смогут грамотно организовать финансирование строительства дома, то дольщики вместо квартир, купленных по низким ценам, могут получить долгострой, который будет достраивать уже государственная организация, что не исключает возникновения доплат, необходимых новому застройщику для завершения строительства.
Конечно, ни одна коммерческая компания не рассчитывает на такой исход: предполагается, что потери при текущих продажах будут компенсированы добавочной стоимостью при реализации квадратных метров на более поздней стадии строительства, когда дольщик, подписывая долевой договор, видит перед собой не котлован, а уже построенное здание, в котором выполняются внутренние работы.
Многие профессиональные участники рынка рассчитывают, что уже осенью этого года ситуация может кардинально измениться и ценовая динамика на первичном рынке перестанет быть отрицательной.
Впрочем, мнение застройщиков по этому поводу мало интересует большинство потребителей. Статистика свидетельствует о том, что цены продолжают снижаться и потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию в надежде приобрести новостройку по максимально низкой цене предложения. При этом мало кто задумывается о том, чем же в итоге закончится вся эта погоня за ценой и такими ли дешевыми окажутся купленные метры.
Не далее, как в прошлом году рабочая комиссия, созданная по поручению Главы государства, буквально в ручном режиме завершала проблемные новостройки, которые не могли достроить по причине недостатка финансирования и плохой организации строительного процесса. При этом большинство застройщиков этих объектов продавали жилье почти по себестоимости в рамках госпрограмм по улучшению жилищных условий нуждающихся. Нечто подобное происходит сейчас и на коммерческом рынке: жильё начинают предлагать по цене затрат, и чем завершатся некоторые из этих строек через год-полтора, никто точно сказать не может.
В базе портала Realt.by мы нашли несколько предложений квартир в монолитно-каркасных домах, стоимость квадратного метра в которых близка к $1000. Один из них – многофункциональный жилой комплекс по ул. Богдановича. Цена квадратного метра при заключении договоров долевого строительства стартует здесь от $1050. Мы спросили у застройщика, близка ли эта цена к себестоимости.
- Себестоимость строительства сегодня никто не знает, - пояснил Лев Хаютин, генеральный директор СООО “Тамбаз”. - Есть только предварительные расчеты. По нашим расчетам, с учетом цен на стройматериалы и на строительные услуги, которые сейчас сложились, заявленная цена покрывает издержки на строительство.
- Сейчас происходит определенная дедолларизация экономики. Цены так как раньше с курсом доллара не коррелируют. Если говорить о рублевых ценах на стройматериалы, то в целом они пока не выросли. Стоимость услуг подрядной организации - тоже. Импортные стройматериалы подорожали, но их составляющая ничтожна. Поэтому и затраты на строительство по сравнению с докризисным периодом пока не изменились. Так что квадратный метр жилья, который раньше стоил 14,5 млн, сегодня стоит столько же. Только до валютного кризиса эта сумма была эквивалентна $1300 по курсу Нацбанка, а после него - около $1000.
- Если мы сегодня продали квартиры в строящемся доме по Br14-15 млн. за кв.м. и сразу, без проволочек, направили эти деньги в строительство, то мы можем быть уверены, что эти деньги не обесценятся. Но нужно быть очень оперативным, потому что все двигается: мониторить цены на стройматериалы, цены на услуги подрядчика, цены на жилье - только в этом случае можно рассчитывать на прибыль.
- На сегодняшний день основная проблема белорусских стройкомплексов состоит в том, что застройщики не могут даже приблизительно рассчитать затраты на предстоящее строительство. Никто не знает, во сколько обойдется стройка и, соответственно, не могут сформировать цены, заложив в них какую-то минимальную прибыль. Сейчас не до заработков, поверьте мне.
Еще один объект, стоимость квадратного метра в котором стартует от $1050 - многоквартирный жилой дом по ул. Ясной (Степянка). Представитель застройщика “Айрон” утверждает, что цены на квадратный метр в новостройке вплотную приближены к себестоимости:
- По причине того, что кредитование строительства жилья сейчас практически не действует, платежеспособных граждан тоже немного, мы стараемся идти навстречу нашим клиентам, и в связи с этим даём рассрочку на готовые или строящиеся квартиры, уменьшаем сумму первоначального взноса и стараемся оптимизировать наши затраты, -рассказал Руслан Пилюгин, специалист отдела по работе с недвижимостью компании “Айрон” – Цена квадратного метра в доме по ул. Ясная составляет 1050-1250$, и прибыль там заложена совсем не большая (не превышает 5%). Это цена равновесия, по которой готовы покупать наши клиенты и продавать за которую согласны мы.