Обзор рынка аренды квартир в Минске за март 2015 года
Четвертый месяц подряд на рынке долгосрочной аренды жилья растет предложение вакантных квартир. Максимальный приток новых объектов пришелся на январь, когда предложение выросло сразу на 17%. В последние месяцы этот процесс замедляется - общий рост предложения в марте составил “скромные” 2,1%. По-прежнему ощутимый рост предложения наблюдается на данный момент только у 2-комнатных квартир.
Курсовые неурядицы декабря сбили привычный цикл активности на рынке. Резкое падение уровня доходов привело в январе к массовой “миграции” арендаторов в квартиры с более доступными ценами. Эти процессы ощущаются до сих пор – съемное жилье в марте искали чаще, чем годом ранее. Тем не менее, в последнее время фактор сезонности снова начинает преобладать. Исходя из опыта прошлых лет, минимальный спрос на аренду квартир следует ожидать в апреле, а восстановление активности начнется в июне.
Средние ставки аренды 1-комнатных квартир перешли своеобразный Рубикон – позади осталась отметка в $300. Аренда “однушек” держалась выше этого значения на протяжении 27 месяцев. В среднем, по сравнению с мартом 2014 года цены на аренду жилья в белорусской столице снизились на 20%.
Средние ставки аренды квартир в Минске по результатам марта составили:
1-комнатные квартиры — $285 (снижение к февралю на 5,7%);
2-комнатные квартиры — $369 (снижение на 2,2%);
3-комнатные квартиры — $495 (снижение на 2,2%).
Так выглядит ситуация с арендными ставками в микрорайонах Минска:
Сохранение арендаторов - критически важная задача для собственников жилья на сегодняшний день. Прежде чем отказывать первым в снижении цен, следует понимать величину возможных потерь.
Рассмотрим ситуацию на примере обычной 1-комнатной квартиры, которая сдается за $300. Арендаторы, не добившись скидки, уезжают, а на поиск новых уходит 1 месяц. Годовой доход собственника в таком случае составит 11 месяцев*$300 = $3300. Эта же сумма фигурировала бы в итоге, если сдавать жилье старым квартирантам все 12 месяцев за $275. Если новых арендаторов удастся найти только через 2 месяца, то итоговые $3000 за 10 месяцев эквивалентны 12 месяцам за $250.
В такой ситуации следует помнить о двух вещах:
а) нужно платить за коммунальные услуги и тратить время на поиск новых квартирантов;
б) какова вероятность того, что через 2 месяца квартиру удастся сдать за $300?
Глядя на последнюю динамику ставок и обострившуюся конкуренцию на рынке, не придется ли в итоге снизить цену до тех же $250? В таком случае итоговый доход составит $2500 против первоначальных $3000, что на 17% меньше.
Впервые с августа 2014 года перестал снижаться индекс доходности аренды. Причина этого явления проста – цены на рынке продажи квартир стали снижаться с такой же скоростью, как и на рынке аренды.
Сильнейший дисбаланс в доходности между арендой и валютными вкладами наблюдается уже третий месяц. Банки сохраняют высокую привлекательность депозитов, тем самым создавая очередную причину для снижения цен на жилье.
В зависимости от характеристик квартиры, арендодатели могут продавать ее сегодня на 5-20% ниже среднерыночной цены, класть вырученные деньги на депозит и все равно зарабатывать большую сумму.
Доходы минчан вернулись на уровень второй половины 2012 года, арендные ставки также близки к 3-летнему минимуму. Однако в 2012 году мы наблюдали растущий рынок: в Минск массово съезжались трудовые кадры из регионов, а на лето пришелся сильнейший студенческий бум последних лет.
Сейчас ситуация с рынком труда скорее противоположная, свободных квартир почти в 2 раза больше, а до приезда студентов (которых будет значительно меньше, чем в 2012) еще много времени. Момент, когда спрос сравняется с предложением, еще не наступил, а значит предпосылки для дальнейшего снижения арендных ставок сохраняются.