Обзор рынка жилой недвижимости Минска за февраль 2015 года
Начало 2015 года выдалось для рынка жилой недвижимости очень сложным. Проблемы в экономике и финансовой сфере отражаются на покупательской способности населения. Спрос на квартиры за первые два месяца 2015 года был на 12% ниже, чем в прошлом году и на 23% ниже, чем в 2013.
Все это происходит на фоне резкого роста предложения. Так много квартир на вторичном рынке одновременно еще никогда не выставлялось. Предложение квартир побило абсолютный рекорд, который держался с апреля 2008 года.
Красноречивый факт о текущем дисбалансе спроса и предложения: февральских сделок с квартирами не хватило бы даже для того, чтобы раскупить те объекты, которые в этом месяце вышли на рынок. Это же явление было характерно для активной фазы снижения цен на рубеже 2008-2009 годов.
Январская структура спроса на квартиры была аномальной, но в феврале пропорции проданных квартир уже больше напоминали 2014 год. Доля 1-комнатных квартир выросла, а на квартиры с тремя и более комнатами в общем объеме спроса пришлось меньше сделок. Доля квартир в новостройках, возраст которых не превышает 1 года, заметно сократилась.
В феврале общее число сделок выросло примерно на треть по сравнению с январем. При этом наблюдалась явная диспропорция: сделок с квартирами 2010-2015 гг. постройки стало больше всего на 20%, а вот жилье 1970-1990 годов фигурировало в договорах купли-продажи на 80% чаще.
Резкое снижение средней цены реальных сделок в январе не оставило выбора продавцам и вызвало закономерную реакцию: в объявлениях по продаже квартир начались массовые корректировки цен. В феврале цены предложения квартир уже двигались синхронно с ценами сделок – оба показателя снизились за месяц примерно на 3,0%.
Средние цены (м2) квартир по результатам сделок купли-продажи в феврале составили:
- 1-комнатные квартиры — 1625 $/м2 (-4,3% за месяц);
- 2-комнатные квартиры — 1491 $/м2 (-2,2%);
- 3-комнатные квартиры — 1457 $/м2 (-1,3%);
- 4-комнатные квартиры — 1369 $/м2 (-7,8%).
О том, что торг сегодня это явление нормальное и абсолютно уместное, говорит возросший разрыв между итоговой ценой сделки и стоимостью, указанной в объявлении. У 1-комнатных квартир он составляет порядка 7%, у остальных типов от 10% до 15%. Во всех сегментах итоговые цены как минимум на 100 $/м2 ниже, чем первоначальные.
Начиная с декабря, темпы снижения цен в объявлениях удваиваются с каждым месяцем. И если раньше в динамике различных сегментов рынка наблюдались яркие особенности, выделяющие их из общей массы, то февраль стал месяцем всеобщего единения – цены на все типы квартир снижались примерно с одной скоростью.
Расслоение цен между дорогим и дешевым жильем впервые начало заметно сокращаться. Квартиры верхнего ценового диапазона снижают цену на уровне среднегородских темпов, а местами и опережая их. Это неудивительно, ведь в центре Минска (в пределах первого транспортного кольца) на 1 проданную квартиру в феврале приходилось 18 выставленных на продажу.
Жилье низкого ценового диапазона пока концентрируется в интервале 1300-1400 $/м2. Для многих продавцов это барьер, через который они пока не готовы переступить. В результате, предложение в этом диапазоне растет очень быстро, что даже привело к искусственному росту средней цены.
Лишь в трех городских микрорайонах был отмечен рост средней цены предложения, что было связано исключительно с выходом на рынок более дорогих объектов. В целом, цены снижаются повсеместно. Более чем на 5% снизилась средняя цена предложения в Новинках, Веснянке, Михалово и в районе ул. Кабушкина.
Сильный нисходящий тренд становится нормой для белорусской столицы. Тем не менее, Минск уступает всем ближайшим соседям по темпам снижения цен. Так, в Киеве нестабильная ситуация с курсом гривны привела к заметной “просадке” цен на вторичном рынке. В Москве после резкого обвала долларовых цен наблюдается плавное торможение на уровне чуть выше психологической отметки в 3000 $/м2. Балтийским столицам присуща спокойная ситуация без резких колебаний, но ослабление евро делает местную недвижимость все более привлекательной для тех, кто хранит свои сбережения в долларах.
Огромное предложение и слабый спрос сегодня влияют на динамику цен гораздо больше, чем сезонные особенности, на которые мы обращаем внимание в более спокойное время. Исторически сложилось, что март и апрель давали старт новому витку покупательской активности. Возможно, некоторый рост спроса будет и сейчас, но вряд ли стоит ожидать массового возвращения покупателей на рынок только из-за того, что вырос световой день.
Снижение цен начнет тормозить лишь при появлении серьезного барьера, в роли которого могут выступить: достижение равновесного уровня между ценами на жилье и доходами, запуск относительно доступного и массового кредитования, демографический бум, обилие вакансий на рынке труда для иногородних жителей, инвестиционная привлекательность рынка для иностранцев... На данный момент ни один из пунктов не выполняется даже частично, а местами ситуация противоположная.
Рынок сегодня очень “узкий”, продаются лишь объекты с существенными скидками либо с отличными характеристиками. Многие продавцы не согласятся следовать общему тренду и снижать цены еще больше, предпочитая дожидаться нового витка роста и сдавая в это время квартиру в аренду.
Вполне вероятно, что в скором времени предложение квартир начнет стабильно уменьшаться. Но это вряд ли замедлит темпы снижения, ведь покидать рынок с надеждой продать через год-два будут в первую очередь объекты с более высокими ценами.