Богатые тоже плачут: россияне разочаровались в минской “элитке” и пытаются ее продать
Продажа элитного жилья: белорусы ждут лучших времен, россияне переводят активы на родину
Рынок VIP-недвижимости Минска на протяжении кризиса пребывает в стагнации. Если элитные квартиры небольших площадей все еще пользуются определенным спросом, то апартаменты внушительных размеров на сегодняшний день совершенно не востребованы. Об этом рассказала заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости “Твоя Столица” Светлана Куделко:
– Полное отсутствие кредитования исключило дорогие покупки. Сегодня дорогая покупка – это квартира до $200 тыс. На все, что выше 200 тысяч, спроса практически нет. В такой ситуации многие собственники не видят для себя смысла выставлять элитное жилье на продажу. Они наблюдают падение цен и не хотят терять вложенные средства. Для человека, использующего элитное жилье как актив, такое поведение закономерно.
Тем не менее, количество “элитных” предложений в базе агентства ежедневно растет. Главным образом не потому, что собственники элитных квартир массово решили от них избавиться, а из-за того, что в кризисный период на элитную квартиру очень сложно найти покупателя, в результате чего предложения не уходят из базы агентства.
– Впрочем, определенный курс на избавление от элитных квартир мы наблюдаем среди россиян. В прошлом году они с удовольствием покупали у нас недвижимость, в этом году пытаются ее продать. Такие квартиры приобретались как актив, а сейчас многие из россиян решили, что минское жилье – не самое лучшее вложение денег. Как правило, за минскую квартиру они просят ту же цену, которую когда-то вложили в ее покупку. Но сегодня такая сделка уже невозможна. Если раньше стоимость квадратного метра в элитной квартире стартовала от $3000, то сегодня $2500 – это потолок, выше которого мы вообще не наблюдаем спрос. В то же время мы не можем рекомендовать собственникам снизить цену. Ведь даже если хозяин сделает большую скидку, покупатель на квартиру может так и не найтись. Дисконт не имеет значения, если товар никому не по карману.
Последняя элитная квартира при посредничестве агентства “Твоя Столица” была продана в декабре 2014 года. Она располагается в новостройке бизнес-класса по проспекту Дзержинского. Перед продажей в ней был сделан свежий ремонт из импортных материалов, жилье было оборудовано качественной мебелью, техникой и полностью готово к проживанию. Стоимость квадратного метра в этой квартире составила $3800 при площади порядка 90 кв.м.
Аренда элитного жилья: собственники снижают ставки на 30%, россияне уезжают домой
Если продавцы элитного жилья решили удерживать цены на высоте, то арендодатели активно идут на снижение. Они предпочитают договориться со старыми квартирантами, а не пускаться на поиски новых. Об этом рассказала заместитель директора по аренде жилья агентства недвижимости “Твоя Столица” Наталья Раденя:
– Собственники элитных квартир, как правило, люди бизнеса. Они глубоко осознают последствия кризиса как для себя, так и для арендатора, поэтому предпочитают снизить цены, чем терять на простое жилья. Ценовые договоренности заключаются между собственником и арендатором, но иногда они обращаются за консультацией в агентство. Мы, в свою очередь, рекомендуем собственникам снижать цену на 30% – ровно настолько, сколько потерял белорусский рубль. Из тех собственников, которые в последние дни обращались за консультацией, один снизил стоимость аренды жилья с $1200 до $800, другой с $1000 до $700. То есть дисконт очень существенный.
Наталья Викторовна отмечает, что элитный сегмент жилищного рынка наименее подвержен кризисным ситуациям. Так, 2011 год почти не отразился на арендных ставках в VIP-жилье. В этом году ситуация немного иная, ведь кризис в первую очередь коснулся россиян, которые являются главными арендаторами элитных апартаментов в Минске.
– Российские граждане были главными арендаторами VIP-квартир. И сейчас таких клиентов стало гораздо меньше. То же касается и граждан Украины. Я связываю их отток не столько с курсом доллара, сколько с геополитической ситуацией, которая произошла вокруг нашей страны. Количество арендаторов существенно уменьшилась, и в этой ситуации собственники вынуждены снижать цены.
Дорогой ремонт – гиблое дело
Наталья Раденя рекомендует не вкладывать деньги в дорогой ремонт элитной квартиры для последующей сдачи ее в аренду. Даже без учета ситуации на рынке жилья такой бизнес-план едва ли принесет прибыль. По словам специалиста, те варианты квартир с элитным ремонтом, которые сегодня сдаются в аренду, когда-то ремонтировались собственником для себя, но по каким-то причинам его планы изменились. В этом случае сдача квартиры в аренду имеет смысл для собственника: так, по крайней мере, можно вернуть деньги, потраченные на ремонт.
– Даже не учитывая геополитическую ситуацию, которую мы сегодня имеем, это неудачный бизнес-план – вложить деньги в дорогой ремонт квартиры, которую вы планируете сдавать. Мало того, что жилье само по себе стоит недешево, стоимость элитного ремонта составит не менее 50 тыс., а через 5-10 лет этот ремонт потеряет актуальность. И хорошо, если деньги, потраченные на ремонт в течение этого короткого промежутка времени хотя бы вернутся к собственнику.
Элитные новостройки-призраки будут пустовать еще долго
Как уже писал Realt.by, элитные новостройки, которые были сданы в эксплуатацию больше двух лет назад, до сих пор не заселены даже на четверть.
Главная версия, объясняющая такое положение дел, заключается в том, что держатели крупных денежных сумм попросту инвестировали свой капитал в минскую “элитку”, изначально не собираясь там жить. Выходит, что элитные новостройки, квартиры в которых строились как вложение денег, простоят полупустыми еще не один год: пускать это жилье в оборот, тратиться на дорогой ремонт и сдавать его в аренду с точки зрения бизнеса не имеет смысла.
– Для того чтобы заселить к себе дорого клиента, элитная новостройка не очень-то подходит, – добавляет Наталья Раденя. – Хорошо, когда она уже полностью заселена, а пока там со всех сторон идет ремонт, сверлятся стены – это не тот уровень жизни, на который рассчитывает клиент, который платит за квартиру $2000 в месяц. Такие клиенты за свои деньги хотят получить совершенно другой уровень комфорта.
На продажу квартир в этих новостройках тоже рассчитывать не приходится: рынок элитного жилья еще долго будет пребывать в стагнации, а собственники – удерживать товар в ожидании лучших времен. Да и иностранцы, которые до сих пор являлись главной целевой аудиторией минского VIP-жилья, разочаровались в таком поле для инвестиций. Выходит, что элитные новостройки еще долго будут тонуть во мраке потухших окон.