Директор застройщика “Дач Стар”: “Наш первый проект угодил в два кризиса. Цены в новостройке рухнули вдвое”

Опыт нашего общения с профессионалами рынка недвижимости показывает: никто не мечтает о карьере риэлтера со школьной скамьи. Биография Натальи Товкач подтверждает это неписаное правило: технарь по образованию, она в свое время сменила работу программиста, инженера-дизайнера, но нашла себя именно в недвижимости, причем совершенно неожиданно – разменивая родительскую “трешку” сумела провернуть сделку, которую риэлтеры называли невозможной.

– Во всех агентствах мне отказали, поэтому я сама собирала информацию (базы данных в то время еще не было), выискивая подходящие варианты. Не всегда получалось посмотреть квартиру в нерабочее время, иногда хорошие варианты появляются днем, а к вечеру уже уходят. Так что в процессе размена мне пришлось взять отпуск, а потом и вовсе уволиться по собственному желанию. Решила рискнуть и открыть собственное агентство недвижимости. Так и осталась работать в сфере недвижимости.

Агентство Натальи Товкач стояло у истоков риэлтерского бизнеса и просуществовало с 1998 по 2010 год. В эти годы Наталья Михайловна получила аттестат риэлтера и бесценный опыт работы в сфере недвижимости. А знание языка позволяло ей тесно сотрудничать с иностранными застройщиками, которые присматривались к Минску, как к полю для инвестиций.

– Меня постоянно звали на работу, но я не готова была бросить успешный бизнес. В итоге я все-таки согласилась на новую должность: не закрывая агентство, стала директором управляющей компании “Стар РМ”. Сегодня это звучит гордо, но тогда в нашем офисе работали только я и бухгалтер. Необходимо было набирать специалистов в сфере проектирования и строительства.

Сегодня Наталья Михайловна занимает пост замдиректора по развитию управляющей компании “Стар РМ” и является директором ее дочернего застройщика “Дач Стар”. Однако агентство недвижимости со временем пришлось закрыть: текущие задачи на “Стар РМ” не позволяли вплотную заниматься риэлтерской деятельностью, а отдать свое детище на аутсорсинг было немыслимо для нашей героини.

“Многие мужчины избегают занимать ответственную должность”

– Строительная отрасль – это, конечно, суровое детище, – признается Наталья Михайловна. – Тут на планерках можно услышать жесткое словцо, в исполкоме тоже не церемонятся. Иногда удобно вспомнить, что ты женщина, сослаться на женскую непосредственность, схитрить, “включить дурака”, но чем больше женщин в руководящих должностях, тем меньше шансов, что такой маневр “выгорит”. Женщины в Беларуси все чаще входят в мужские профессии: все больше и больше таксисток я наблюдаю на улицах Минска. Так что никакого пиетета в отношении себя я не чувствую.

– Многие мужчины, у которых есть возможности, знания и опыт для того, чтобы занять руководящий пост, боятся ответственности и рисков. Если нет такого страха, если сфера досконально изучена, если за плечами хорошая команда узких специалистов, которые помогут разобраться в текущих вопросах, крепкие юристы, которые предостерегут тебя от опрометчивых поступков, если при этом сфера тебе близка и интересна – почему бы не стать руководителем?

“По сравнению с долевым строительством жилья любой проект покажется цветочками”

– У нас сейчас много проектов, все они на разной стадии реализации, но наиболее значимым для компании “Стар РМ” является строительство жилого дома на проспекте Дзержинского. Долевая стройка – это всегда проект с повышенным уровнем ответственности. Тут завязаны и дольщики, и Мингорисполком, который заинтересован в реализации жилого объекта, и интересы отселенцев, и интересы инвестора. 

– Казалось бы, стройка финансируется за счет дольщиков, но не все так просто. Например, на нашем участке отсутствуют сети, несмотря на то, что он расположен в центре города. Вроде бы город планировал провести коммуникации за свой счет, но денег в бюджете не оказалось. Поэтому все затраты по коммуникациям несет “Датч Стар”. 

– Отселенцы – это отдельная тема. Отселением занимается агентство, с которым мы заключили договор, но жители сносимых домов все равно приходят к нам поторговаться. Нередки случаи, когда в однокомнатной квартире прописаны многочисленные родственники, каждому из которых мы обязаны выделить не менее 15 кв.м. жилплощади. И это при том, что по закону мы должны предоставить отселенцам благоустроенную квартиру с отделкой, квадратный метр в которой, как правило, стоит дороже, чем голые стены в нашей новостройке. Например, когда мы отселяли первый дом на Декабристов, 22, цена квадратного метра готового жилья для его бывших жильцов составляла $1800. 

– Если ты строишь в чистом поле, тебе все равно в течение следующих лет придется отдать определенную долю возведенного жилья государству. Но в случае отселения застройщик должен внести деньги вперед. Дольщиков еще нет, но ты уже вынужден вложиться не только в проектирование, но и в отселение со сносом. Это 10-15% от стоимости проекта, но это неизбежная плата за возможность строить в центре.

– И все равно я считаю, что застройщикам выгоднее строить в центре города, несмотря на издержки по сносу и отселению жилья. Да, такое предприятие связано с большими рисками. Вот сейчас застройщики столкнулись с неизбежными трудностями: грянул кризис и рынок застыл. Но рано или поздно эта ситуация изменится, появятся доступные кредиты, и жилье в Минске будет пользоваться большим спросом.

С $2200 до $1100 за квадратный метр. О первом убыточном проекте “Стар РМ”

– У нас есть печальный опыт работы в долевом строительстве. Печальный исключительно для инвестора: дом стоит, там живут люди, но проект оказался убыточным. Речь идет о жилом доме № 7 ЗАО "Белкоммунстроймонтаж" – это был наш первый проект. Его строительство стартовало в 2008 году, а сдали мы его в 2011-м, то есть стройка угодила в два кризиса.

– Дело было в 2008 году, в самый всплеск девелоперской активности: приобретались заводы, земли, предприятия. Цены на жилье в Минске били все рекорды. Согласно бизнес-плану, стоимость квадратного метра в нашей новостройке должна была составить не менее $2200. Таковы были средние расценки по городу, мы же строили в центре, и ни у кого не возникало сомнений в рентабельности проекта. И тут грянул мировой финансовый кризис. В 2008 году это коснулось только наших инвесторов, в 2009-м “бомбануло” и в Беларуси. Цены на жилье рухнули на 30-50% – это был шок для всех нас. Мы долго не могли сориентироваться в ситуации. Инвесторы перестали финансировать стройку и дали указания заключать договоры долевого строительства. До кризиса у нас были заявки на $2000 за “квадрат”, но мы отказывались привлекать дольщиков, поскольку решили, что готовое жилье будет стоить дороже. Но правила игры изменились, нам волей-неволей пришлось привлечь дольщиков, но уже по совершенно другим ценам – $1100 за “квадрат”. Потом мы стали постепенно поднимать цены, но застройщик все равно остался в минусе.