Рынок коммерческой недвижимости на распутье: ставки в евро могут обернуться убытками, в белорусских рублях - самоубийством

С декабря прошлого года над рынком нависла угроза: ставки аренды на рынке коммерческой недвижимости привязаны в основном к евро, а кредиты и другие обязательства – к доллару. Резкое падение европейской валюты поставило под угрозу реализацию многих проектов. Девелоперы и консультанты оказались перед дилеммой – стоит ли переводить арендаторов на ставки в долларах. Неопределенности добавляет то, что экономические власти страны взялись за дедолларизацию экономики, обещая максимально отвязать от валюты все платежи. Проблему во вторник обсудили на традиционном бизнес-завтраке, организованном минским офисом Colliers International.

"До недавнего времени по большинству договоров плата была прописана в евро, при этом кредиты под проекты брали в долларах. Ситуация во многом обусловлена исторически – с 2002 по 2009 год ставки в евро устанавливались для сдаваемой в аренду госсобственности, частные девелоперы тоже использовали евро. В этот же период был значительный рост кросс-курса евро к доллару. Собственникам это было выгодно – ставка в евро, инвестиции – в долларах, и с ростом евро реальная доходность проекта повышалась", - рассказал директор по исследованиям и консалтингу Colliers International Денис Четвериков.

Многие девелоперы, уточнил эксперт, имеют кредиты в долларах, и при падении евро коэффициент покрытия долга существенно снижается – им может просто не хватить денег на погашения кредитов. Представители банков, присутствовавшие на встрече, порекомендовали использовать в договорах аренды ту валюту, в которой девелопер привлекал кредит на строительство объекта.

Представитель Colliers International отметил, что низкие ставки и низкая доходность приводят к тому, что "рынок начинает шатать, и идет цепная реакция". Эксперты не берутся сейчас предположить, какими будут ставки через полгода, отмечая, что по торговой недвижимости снижение может достигать 30-35%. Причем речь идет не о ставках предложения, а о реальных действующих договорах. Такое серьезное снижение будет характерно для объектов невысокого уровня, которых в Беларуси все еще большинство. "Качественные проекты с грамотной концепцией и маркетингом не будут терять ставок и арендаторов. Их загрузка и посещаемость будет расти", - отметил партнер Colliers International в Беларуси Андрей Алешкин.

Сегодня эксперты выделяют три группы рисков для рынка коммерческой недвижимости: снижение курса белорусского рубля и невозможность прогнозирования его дальнейшего поведения; значительное падение курса евро к доллару с высокой вероятностью его дальнейшего падения (по некоторым расчетам, с 1,3 и выше в 2014-м году в 2017-м евро может опуститься до 0,9 доллара); ожидаемый резкий рост предложения на рынке из-за большого числа заявленных к вводу объектов, что может привести к снижению ставок и загрузки в соответствующих сегментах.

Анализируя ситуацию с рынком коммерческой недвижимости после кризиса 2011-го года, Четвериков отметил, что ощутимее всего тогда просели ставки аренды торговых объектов, в евро они снизились на 12-20%. Меньше всего пострадал сегмент офисной недвижимости, но это из-за острого дефицита площадей. При этом рынок быстро, за 1-1,5 года, восстановился и превысил докризисный уровень.

Только не рубль

Самым негативным сценарием, который консультанты и девелоперы рассматривают, - привязка ставок к белорусскому рублю. "Риск есть, - признает Четвериков. - В этом случае девелоперы пострадают".

Эксперты отмечают, что уже были попытки делать расчеты в белорусских рублях, с учетом базовой ставки, прогнозируемой инфляции и т.д., но результат был непонятен для иностранных инвесторов. "Переход на рубли значит переход на нерыночные расчеты. Нельзя будет говорить о рыночных ставках, сложно будет принимать решения. Вне Беларуси это будет никому не интересно", - констатировал директор по исследованиям и консалтингу Colliers International.

Представители девелоперов также уверены, что привязка ставок аренды к белорусскому рублю – это самоубийство, новых проектов в недвижимости не будет.

"Сейчас по торговой недвижимости ситуация сложная и она обостряется, - отметил Четвериков. – Кроме изменения курса очень сильно выросли страновые риски. Иностранные операторы не понимают принципов регулирования ценообразования в Беларуси. Не всем интересно входить в страну, где нельзя поднять цену после того как изменилась цена закупки".

Именно нерыночные шаги властей, отмечают эксперты, хуже всего влияют на рынок, и на восстановление в этих случая требует гораздо больше времени.

Кто воспользуется кризисом?

Представители Colliers International отметили, что серьезное недоумение инвесторов вызывают случаи закрытия магазинов обуви, бытовой техники, стройматериалов. "Иностранного оператора не интересует проблема разгрузки складов белорусских предприятий – им сложно понять, почему они должны поставить на полку товар белорусского производства. Это отпугивает, не дает нам заполнить торговые центры качественными операторами", - сказал Четвериков.

В результате на белорусский рынок приходит очень мало инвесторов из Западной Европы, остается рассчитывать только на выходцев из России и с Востока, которые меньше озабочены страновыми рисками.

При этом, отметил Андрей Алешкин, есть понимание у некоторых компаний, что кризис – время возможностей. "К примеру, в кризис есть возможность отжать у девелопера такие ставки аренды, которых никогда больше не будет. Это позволяет снять сливки, когда кризис закончится. Но это должна быть крупная компания-производитель с материнским капиталом. У нас такие компании есть. К примеру, это турецкие DeFacto, LC Waikiki, Colin's. Им не важно, какие у нас сейчас цены на товар, им главное – загрузить работой свои фабрики", - рассказал он.